杜文兴
广东华乾房地产土地资产评估有限公司 广东省汕头市 515000
摘要：随着我国经济实力的不断提高以及城市化进程的不断加快，建筑行业在得到迅猛发展的同时也逐渐变得成熟起来。而作为同建筑行业直接相关联的房地产行业，在其中的评估工作中应用工程造价就显得尤为重要。因此，本文通过分析房地产评估的方法，进而研究房地产评估工作中工程造价的应用。
关键词：房地产评估；工程造价；运用
1、房地产估价简介
房地产估价是指专业房地产估价人员，根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，运用科学的估价方法，在对影响估价对象价值的因素进行综合分析的基础上，对估价对象在价值时点的价值进行估算和判定的活动。
房地产估价成本法：成本法是求取估价对象在价值时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。重新购建价格是指假设在价值时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象的必要支出及应得利润。折旧是指各种原因造成的估价对象价值的实际减损，其金额为估价对象在价值时点的市场价值与在价值时点的重新购建价格之差。
成本法也可以说是以房地产价格各个组成部分的累加为基础来求取房地产价值的方法。即先把房地产价格分解为它的各个组成部分，然后分别求取各个组成部分，再将各个组成部分相加。因此，成本法也被称为积算法。成本法的本质是以房地产的重新开发建设成本为导向来求取房地产的价值。通常把成本法测算出的价值简称为计算价格。成本法的优点是其求得的房地产价值能让人们“看得见”人们可以看到该价值是由哪些部分组成的；较容易发现其中哪些是重复的，哪些被遗漏了，以及哪些被高估了，哪些被低估了。因此，成本法测算出的房地产价值看似有“依据”，特别是在有“文件”规定房地产价格的构成以及相关成本、费用、税金、利润等标准的情况下[1]。
概算指标法和类似工程预算法是国内工程造价编制的其他方法。其中，概算指标法是将拟建建筑物的建筑面积或体积乘以技术条件相同或基本相同的概算指标而编制概算的方法。在对旧房重置价格估算中，一般情况下无须逐项计算构成房屋的分部分项工程量，那么参考当地现时使用的概算指标估价不失为一种可选的估价方法。类似工程预算法是利用技术条件与设计对象相类似的已完工程或在建工程的工程造价资料来编制拟建工程设计概算的方法，由于这种方法参照了类似工程的施工图预算，可以参照应用于大量建筑物与典型案例的类比估价中。
2工程造价在房地产估价的运用
在房地产估价中成本法中，估价师不使用施工图预算法方法时，一般采用单位比较法、指数调整法、概算指标法等比较简单明了省事的方法，但其采用的数据，来自于历史数据，加之，现实中，几乎没有任何两幢建筑物完全一致，所以，单位比较法和概算指标法通常不那么“准确”，而施工图预算针对特定的评估标的，计算其预算造价，能更加具体准确地获得其“重置全新成本”。并且施工图预算也较易为社会各方所接受认可。但施工图预算并不完全等同于房地产估价中的成本法，后者还要计算前期费用和其他费用，这些都是重置成本的组成部分。
在利用概算指标法和类似工程预算法类比得出当地产项目估价过程中，由于房地产项目估价与概算指标或类似工程在建筑结构、建筑标准、建设地点、建设时期等方面存在差异，因而大多数情况下不能直接利用已知工程的经济指标来估价。仅从工程费用计算角度分析，由于影响工程造价的因素为完成建筑工程所需的资源消耗量和资源价格，那么，在估价中则应结合房地产项目与已知项目的差异，合理调整完成工程所需的资源消耗量和资源价格。
3、工程造价在房地产评估中的运用改善方案研究
3.1做好工程设计阶段的造价管控
在房地产工程设计阶段，工程造价的评估管理措施主要包括以下两种，首先，优化完善工程设计方案。工程设计方案是房地产工程建设施工的重要依据，其中涉及到了材料、技术、工艺等许多方面的内容，都和工程造价存在紧密地联系。在对其进行优化时，应该重点关注方案在经济、技术以及使用方面的可行性，这项工作必须在保障设计方案满足工程建设需求的基础上开展[2]。比较常用的方法为投标竞选。其次，加强对设计变更的评估。上文中提到，设计变更会造成工程费用的变动，同时一部分已经完成的工程将会被废弃，造成工程造价的增加。因此，在设计阶段，应该结合工程实际情况对设计方案的应用效果进行科学预测和评估，从而最大可能的避免设计的变更的出现。此外，一旦工程施工中出现设计变更，可以采用造价变更的方法尽可能减少其对工程的负面影响。
3.2工程招标阶段的造价评估和管理
在房地产工程的招标阶段，工程造价评估和管理可以选用以下两项措施：首先，对施工单位进行全面严格的审查。施工单位的综合能力决定了工程设计方案能否得到顺利的落实。因此在招标阶段，建设单位应该对所有施工单位的资质以及能力进行全面审查。尤其需要重点关注施工单位提交的建设方案，考察其内容是否和工程现场实际情况相符。同时还需对技术以及机械设备的使用情况进行检查，保障其和工程施工的需求相适应。其次，完善招标文件编制。招标文件的质量很大程度上影响着工程造价，因此应该尽可能的避免出现错误。房地产工程的复杂性和影响因素的多样性决定了其成本计算很难做到完全精确，对此可以适当的参考平均成本，在招标文件中对国家、招标方以及投标方的利益进行协调，同时最大程度的排除外部因素的影响。
3.3房地产工程施工阶段的造价评估和管理
施工阶段是房地产工程造价评估和管理的关键时期，因为其中涉及到了人员、技术、材料等多方面的因素，在这一阶段中，想要实现对工程造价的有效评估和管理，应该从以下两点入手：首先，将管理和评估有机结合。在工程建设施工中，评估和管理均对工程的修改和完善具有一定的积极意义。因此管理人员应该结合时代发展趋势对工程管理评估方法进行创新改革，如对编制项目进行预算、加强对工程增加量的评估、和设计单位签订限制合同等。此外，还可以采用购买工程保险或是预留出一定数量的备用资金以应对突发事件等措施，最大程度的降低工程施工中的造价风险。其次，对工程变更和索赔进行系统化管理。工程变更是导致工程造价提高的主要原因，因此必须强化变更管理，所有变更必须由设计单位、建设单位以及监理单位共同审批同意之后才能实施，在审批过程中，必须对变更方案进行造价评估[3]。
3.4工程竣工结算阶段的造价评估和管理在房地产工程项目实施过程中，工程竣工结算阶段的造价评估和管理常常遭到忽视，但是必须意识到，成本法是工程项目竣工结算考核的重要依据，其中主要涉及到了合同价和调整价、项目管理预算、设计概算和最后结算等方面的文件。在这一阶段的工作中，结算人员必须秉持严谨认真的工作态度，对成本法对于房地产项目估价的结果与实际建造过程中的差异精细的审核比对，避免出现遗漏。同时完善应用成本法做出的评价的数据，使房地产估价成本法测算结果更加客观、科学、合理，如此才能实现对工程整体造价的有效评估。
结束语
综上所述，将工程造价应用于房地产的评估工作中，对于房地产的进一步发展以及对房地产价格作出精确的价格评估都有着不容忽视的作用。但是，由于房地产行业的特殊性，在开展工程造价应用与评估工作时，应该高度重视对于工程造价的客观化处理，通过不断完善建筑市场成本组成的计算方式，进而提高房地产估价工作的准确度。
参考文献
[1]梁朝晖. 研究工程造价在房地产评估中的运用[J]. 中国房地产业，2020(24):235-236.
[2]刘阳. 探讨工程造价在房地产评估中的运用[J]. 房地产导刊，2020(5):221.
[3]谭志荣. 工程造价在房地产评估中的运用[J]. 中国房地产业，2019(10):222.
[4]张海涛. 浅议工程造价在房地产评估中的运用[J]. 房地产评估,2011(5):12-15.
[5]凌小平. 浅论工程概预算在房地产估价中的地位与作用[J]. 中国房地产估价师,1998( ):18.
[6]韩梅,韩莉. 工程造价在房屋估价中的应用[J]. 天然气与石油,2006,24(5):32-34.