赵学军
邹城市自然资源和规划局 山东 邹城 273500
摘要：随着市场经济的不断发展，房地产市场得到了快速发展，同时近年来受政府宏观调控的影响，土地储备制度工作的开展使得房地产市场稳定性明显提升。借助土地储备机构针对各地土地开发进行管理，逐渐形成了比较稳定的作用机制，不仅可以实现对房地产市场的宏观调控，同时也可以对我国社会发展产生促进作用。
关键词：城市土地；储备制度；房地产市场
引言
在日益激烈的市场竞争中，房地产开发企业要想提高市场份额和行业竞争力，获取可观的项目收益，首先就要获取优质土地资源，随后才能开展下一步的规划、建设和销售等项目开发工作。以前的说法是，一个项目的成败，有4321原则：拿地研判占40%，设计规划占30%，销售企划占20%，市场机会占10%。现在，业界很多人认为，拿地的重要性已经占到85%。换句话说，地拿对了，就成功了一大半。地域布局、地段选择、地价控制(“三地”)是优质土地资源的天然禀赋。因此，探究新形势下房地产开发企业收益状况的影响因素，帮助企业更好地获取优质地块，成为房地产开发企业实现可持续发展的核心要素。
1城市土地储备制度对房地产市场的影响
1.1展现土地价值最大化
在城市土地供应模式中土地收购储备制度已经成为最为重要的特点之一，通过将出让与收购进行区分，以此来展现政府在土地供应中的主导性作用。借助收购、储备、交易机制等，在土地一级市场被政府所垄断以后，可以借助招标、拍卖等方式进行土地供应，而这也会造成经营性用地获取渠道更加单一化，价格涨幅度增加。究其原因就是一级市场被垄断以后，虽然在一定程度上遏制了腐败等问题，且通过拍卖等手段使得土地价格随之增加，另外政府借助价值杠杆完成市场调控，利用竞争机制使得土地只能被高价买走，虽然提高了土地利用效果与土地价值，但是从客观层面上来讲使得土地价格明显增加。
1.2房价影响因素的分析
本文采用主成分分析的方法，对房价的影响因素进行主成分分析。利用降维的思想，把多个指标转换为几个综合指标的多元统计。本文采用北京市常住人口数量（x1）、生产总值（x2）、人均可支配收入（x3）、建筑业总产值（x4）、房地产企业土地购置费（x5）作为影响房价的主要因素进行主成分分析。查阅《北京市统计年鉴》获得相关数据，因为土地储备制度是从1996年开始实施的，所以文本选取了北京市1996年——2018年的数据进行分析。
1.3优化布局结构
在使用土地储备制度以前虽然进行城市规划已经得到了广泛的关注，但是从实际实施效果上来讲，却存在着一定的不足，甚至还表现出了土地利用分散、实际情况散乱等问题。但是对于房地产行业来讲，因其属于周期性相对较长的行业，引入如果没有做好前期计划工作，那么很容易造成房地产市场需要面临新的风险。但是在土地储备制度的使用下，使得储备中心完成土地收购、储备以及供给等，同时也可以根据城市中的规划要求开展建设工作，促进房地产事业的稳定发展。另外借助土地净地出让，在公建配套方面主要由政府统一开展，能够实现对城市功能布局的统一规划，从而将不同房地产项目进行整合，不仅优化了布局结构，同时也实现了功能上的互补，提高了综合效益。
2研究现状
关于房地产调控的研究，现有的研究大多聚焦于房地产调控政策是否能有效控制房价，探究政策变量与房价之间的关系，以此来评价房地产调控政策的有效性。
关于房地产调控政策对房地产企业影响的研究相对较少，其中，王先柱研究了房地产调控政策中的货币政策对房地产企业现金持有水平的影响。2010年以来出台的房地产宏观调控政策使得房地产企业的融资渠道受到严格限制。Yu研究发现紧缩的调控政策可以直接影响房地产企业的投资支出，也可以通过融资约束间接影响投资支出。潘慧峰通过研究限购政策对住房市场的影响，发现住房供给量有明显的跨期调整现象，房地产企业存在“捂盘”行为。然而，现有研究大多是关于单一政策(土地、货币、财政、行政手段等)对房地产企业融资和投资等方面的影响，关于房地产调控政策对房地产企业经营业绩影响的研究较少。因此，根据房地产调控政策划分房地产调控周期，分析房地产企业经营业绩受调控周期的影响。此外，由于国有房地产企业和非国有房地产企业存在差异，国有企业与政府的关系更为密切，这种关系势必会影响到房地产企业的融资和投资。王先柱指出与非国有企业相比，国有企业在财务和政策上受到政府保护要多。
3城市土地储备制度建设中存在的问题
在新时期发展下，政府为了更好地开展土地储备工作，陆续出台了相关的文件，但是在实际落实中却存在着法律法规不够完善等问题，难以对土地收购储备制度产生有效的约束作用。由于土地储备方面表现出了法律依据不足等问题，使得在实践工作中产生了许多问题。从具体表现上来讲，首先，土地储备制度下包含了层层委托代理关系，对土地制度机构、制度运作监督存在着一定的不足，很容易造成部分代理人出于经济利益等因素的考量而忽视评价等。其次，在一些地方中直接将土地运用到银行抵押贷款方面，使得土地变现能力随之降低，而为了避免出现地价波动风险，不仅采取了垄断措施，同时也出现了储备机构压低产出、哄抬地价获取利益等行为。由于行政划拨土地存在被挪用现象，使得房地产市场公平有序发展受到限制，一旦出现纠纷问题，很容易出现无法可依现象。最后，因法律监督与约束作用不足，使得土地收购、储备等过程中需要资金量相对较大，从而也就产生了贪污、腐败等问题。
4城市土地储备制度对房地产市场的促进措施
4.1由粗放土地储备向精准土地储备转变
在实行土地储备时，要合理地确定土地储备总体规模。土地储备供应不足，项目难以落实；土地供应过大，又会导致土地资源的浪费。土地储备的最终目的是为了更好地促进经济发展，为重大项目的落地提高保障。所以要全方位了解土地储备现状，为国土资源管理工作提供准确、全面的数据来源，保障数据真实性、时效性，合理安排近期土地储备规模、布局、投放数量，确定远期土地储备规模和空间引导。
4.2完善法律法规
土地储备制度作为调控土地市场的重要方式之一，能够确保土地价值的最大化，同时也可以实现优化房地产布局结构目标，避免出现违法土地交易等问题。因此在现阶段发展中就要从完善法律法规入手，确保在实行土地储备制度时能够做到有法可依。随着市场经济的不断发展，还要从加强土地储备制度立法，确保这一制度能够长期稳定的发展。首先通过制定出专属的法律制度，在规定收购对象、范围等基础上做好利益主体与分配方式区分工作。
结束语
综上所述，要促进房地产事业的稳定发展，就要从展现土地储备制度优势出发，针对城市发展情况进行分析，发挥出政府的宏观调控作用，运用科学的调控手段，解决房地产市场发展中的问题，实现长远发展目标、
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