郭宏毅
哈尔滨工业大学与深圳市不动产评估中心联合培养博士后。 518000
近年来，随着深圳经济社会发展的全面提速和城市品质的整体提升，租赁经济发展方兴未艾，产业用房租赁市场获得了更为广阔的拓展空间。然而，我市产业用房租赁市场在取得长足发展的同时，仍面临一些亟待解决的突出问题。一是产业空间成本一路走高，导致企业经营负担不断加重，挤压了实体经济。二是部分工业厂房、城中村业主以及部分中介逐渐转型为“职业二房东”，层层转包、随意提价，哄抬物业租金价格，“阴阳合同”普遍，扰乱了正常的市场秩序。作为政府部门，有必要对产业用房租赁市场的供需双方进行细致分析，有效设计市场规则，减轻企业经营负担，营造良好的经营环境。
本研究选取深圳市不同规模、不同租赁结构、不同租金的949个园区作为样本量，对园区建筑面积、产权、楼龄、租赁模式、包括物业费用、运营成本和租金进行调查，并对其进行相关性分析，并提出对应政策建议。
一、样本代表情况
1、精华中工业园
建筑面积约8万平米，其中原厂房面积4.43万平方米、办公楼面积3.4万平方米、政府转移物业0.63万平方米，合法权属。
业主直租模式，最高租金26元/平米﹒月（全包），租金每3年递增，递增幅度按市场情况定；租期一般3年；租金支付方式为押二付一；水费6.5元/吨；电费1.08元/度。
园区管理方运营支出方面，年运营整体支出100-200万左右，保安、保洁人数30人左右，提供基本园区管理服务。
2、深兆业工业园
总建筑面积6.44万平米，公摊面积20%左右，空置面积7000平米（有2家企业将于2018年12月底搬出），目前园区内企业共有700多名员工。
二房东转租模式，2015年由深兆业开始运营，办公租金35元/平米﹒月，厂房租金27-28元/平米﹒月，租期3-5年；园区内有200间宿舍，每间30平米左右，宿舍租金为700元/间﹒月。园区最小租赁面积2800平米，最大租赁面积6000平米；租金每3年递增一次，增长幅度有5%、8%、10%；租金支付方式为押六付一；物业费1元/平米﹒月，水费7元/吨，电费1.24元/度。
园区管理方运营支出方面，消防、安保每年服务费3万；保安工资2800元/月，财务工资4000元/月，管理人员工资5000元/月，二房东运营人员6-8人（含保安、清洁人员等）。
3、新屋吓工业园
建筑面积约5.69万平米，公摊面积20%左右。目前入驻有3家企业，共租赁两层半，约5000平米，股份合作公司产权。
专业运营机构转租模式，运营方为深圳市劲盈物业管理公司。目前租金30元/平米﹒月；租期3-4年；租金每两年递增一次，增幅按市场价定；租金支付方式为押三付一；物业管理费2元/平米﹒月，水费7元/吨，电费1.3元/度，基本采用分户表；园区运营方负责免费接入宽带，企业自行承担网费。
园区管理方运营支出方面，公司运营人数约10-20人。目前新建宿舍一幢（投资700-800万），维护费用支出主要是房屋维修、外立面清洗等。
二、对标分析
以10000平米产业用房为研究单位，按照厂房：办公：宿舍为0.6：0.2：0.2比例计算各类型建筑面积，以6年为时间周期，运用“利润=收入-成本”公式，建立对标指标体系，从增量比较的角度，核算三类租赁模式的租赁成本、盈利空间以及敏感性等。
（一）对标指标体系
以上述公式为基础，结合实地调研以及专业园区物业管理公司成本核算科目等资料，建立三类租赁模式产业用房租赁成本对比的指标体系。
.png)
备注：其它非日常支出费用未列入上表，不考虑资金时间价值、相关税费。
（二）盈利估算
以三家典型园区产业用房租赁现状为例，从增量比较角度，进行盈利估算。
1、收入项
包括租金收入、水电差额收入、管理费收入和停车收入。
其中，租金收入，综合考虑租约、空置率、公摊率、租金单价等因素影响，相比业主直租模式，二房东、专业机构年租金收入增量分别为71.28万元、107.70万元，平均租金涨幅为23%、35%。从因素拉动率角度看，扣除租金增幅影响，公摊率拉动租金增长11个百分点，租约、空置率拉动租金增长均为4.3个百分点。
水电差额收入，相比业主直租模式，转租模式的水、电收费标准均有不同程度提高；相比业主直租模式，二房东、专业机构水费标准提高了0.5元/吨，涨幅为7.7%；电费分别提高了0.16元/度、0.22元/度，涨幅为14.8%、20.4%。
管理费收入，经调研，相比业主直租模式，转租模式的管理费均有不同程度提高。相比业主直租模式，二房东、专业机构管理费提高了1元/平米·月、2元/平米·月。
停车收入，参考“停车位配建标准表”中工业、物流仓储的配建标准为100平米0.1个车位计，应配建10个车位。按总建筑面积计，预计对总体租赁价格的影响在0.2～0.3元/平米·月之间。
综上所述，收入项各因素对总体租金价格的影响程度如下：
.png)
2、支出项
包括前期改造投入摊销和原始取得成本。
其中，前期改造投入摊销，相比业主直租、二房东转租模式[ 部分二房东转租亦有改造投入，但一般投入小，按会计历史成本法10年摊销，综合考虑现场调研经验值、总建筑面积等因素影响，对总体租赁价格影响约为0.08-0.1元/平米·月，可忽略不计]，专业运营机构转租一般会对原有产业用房进行高投入改造，提升产业用房的品质、形象，以便吸引高端产业入驻。
原始取得成本，相比业主直租的承建成本摊销，二房东、专业运营机构转租的原始取得成本为业主租赁给其的总租金，一般租赁周期较长。业主直租模式，一般清洁、保安人员均由业主负责，二房东转租、专业运营机构转租模式一般清洁、保安费用采取外包方式。由于二房东属于粗放式经营，结合其收入项来看，其盈利空间最大；业主直租投入大但效率偏低，而专业运营机构投入适中，且服务效率更专业化、更有效率。维修保养费用方面，包括电梯、房屋维修等费用，三类模式差异不大，故不作比较，结合现场调研数据看，折算为租赁价格约为0.06～0.1元/平米·月。其它费用，包括绿化养护费、固定资产折旧、办公费、招商服务费等，一般按租金收入的2%计。
综上所述，支出项各因素对总体租金价格的影响程度如下：
.png)
3、利润
未考虑原始取得成本因素影响下，上述收入项与支出项的差额如下：
.png)
假设以业主直租方式为租赁成本，二房东转租、专业运营机构转租的盈利空间至少20%、30%以上。
三、敏感性分析
综合以上分析，可知收入项的影响因素主要有：租金单价、公摊率、空置率、各功能面积占比、租约（包括租期、押金、递增周期与涨幅等）、管理费、增值服务等，成本项的影响因素主要有前期改造投入摊销、人员费用等。根据敏感性分析，收入项因素影响程度如下：租金单价>公摊率>空置率>租约结构，成本项因素影响程度如下：人员费用>前期改造投入摊销。
.png)
可以看出：
从租金收入影响因素来看，公摊率对租金收入影响程度仅次于租金单价，且公摊率本身变动幅度大，对租金收入影响尤为突出，比如：公摊率由20%上升到30%，变化率为50%，则租金收入影响变化率达到8.3%。
其次，租金结构变化尤其递增涨幅对租金收入影响也较大，尤其是递增周期的影响直接导致变动率呈现倍增态势。比如：递增涨幅由10%变化为15%，变化率为50%，则业主直租、二房东（递增周期为3年一增）租金收入上涨2.4%，专业运营机构（递增周期为2年一增）租金收入上涨4.8%。
.png)
四、总结
专业运营机构是租赁价格创新高的直接推手，但从盈利空间来看，受益最大却是二房东转租，其借助专业运营机构进驻带动租赁价格走高机遇，坐享其成，在享受与专业运营机构类似高收益的前提下，并未提供与收益相应的前期改造投入以及后期运营的高品质、高标准的服务，不利于产业用房租赁市场的长期、稳定、可持续健康发展。
.png)
相比业主直租，二房东转租或专业运营机构转租主要通过放大公摊率、收取管理费、调整租约结构（包括租期、递增年限与幅度、押金等）、增加增值服务收入、降低空置率、优化人员成本结构等方式，实现盈利。
因此，为助力深圳市产业发展的进一步升级，应全面落实《深圳市人民政府印发关于规范产业用房租赁市场稳定租赁价格若干措施（试行）的通知》（深府规〔2019〕8号），开辟产业用房租赁市场的监管渠道，受理涉及“黑中介”、违规“二房东”的投诉举报；加大检查力度，核查租收价差等手段严控垄断房源、哄抬房租行为；加强执法力度，对无照经营、哄抬房租、不退押金、强制贷款付租金、对委托出租房不予维修、采取软暴力威胁承租人等突出问题进行综合整治，维护租赁市场秩序。