徐楠
日照市自然资源和规划局 山东日照 276800
摘要：近年来，随着我国城市化进程的快速推进，土地储备作为土地资源集约利用和优化配置的重要手段已在许多城市开展。近年来，经济社会发展迅速，城市化进程不断加快，土地需求量增大，城市建设与农田保护的矛盾日益突出。如何在市场经济条件下科学、有效地管理好土地储备，提高土地储备管理的效率、质量和水平，充分、合理、科学地利用好有限的土地资源，促进社会和经济的可持续发展。
关键词：GIS；土地储备业务管理系统；研究与实现
引言
土地储备是指各级人民政府依照法定程序在批准权限范围内，对通过收回、收购、征用或其他方式取得土地使用权的土地，进行储备或前期开发整理，并向社会提供各类建设用地的行为。土地储备管理部门面对复杂的土地业务信息，多变的市场需求，需在各个方面提升管理效率，将整体管理水平提升到新的高度，提升对土地储备信息更新的及时性、准确性及规范性。
1土地储备项目背景
在投融资模式创新上，部分地区尝试由政府牵头,企业组织实施包括1、2级沿线土地开发的先河，即企业在市政府委托授权下，组织线网范围内的土地储备业务，以获得土地出让收益，之后或通过土地2级联动获取房地产开发收益，用以建设和运营补亏资金。宏观而言，由企业组织实施的土地储备业务，对于城市基础设施建设和经济发展有着重要的应用价值。首先，有利于融合沿线土地规划和设计建设；其次，企业通过足够规模量的土地整理和储备开发，获得稳定的现金流及可预期利润，有利于企业达到上市要求，形成企业“土地储备-增值收益-上市融资-轨道建设”的良性循环，实现企业的自我平衡发展。
2GIS的土地储备业务管理系统的研究与实现
2.1监督提醒
业务之间存在着各种关联关系、逻辑关系、拓扑关系，这些关联同时存在着各种制约，如资金计划与合同金额之间，支付时间与合同预定付款期限之间，出让地块红线与储备地块之间。建立特定环节、特定条件下的监督提醒是业务办公智能化、规范化的基础。信息化监督提醒同时是廉政风险防控的一项重要举措，是改进业务办理、提高办事效率、增加透明度、接受监督工作的重要手段。每个业务一经受理立案，系统会根据不同业务种类设定办理时间，自动生成结案时间，并建立办理跟踪机制，通过电脑对业务进行跟踪督办，一旦业务的办理时间超过设定的期限，系统将亮红灯警告，可根据系统中的办理记录追查到哪个环节拖延了办案时间，把具体责任落实到每个部门、每个办案人身上，通过系统做到监督提醒和廉政风险防控双管齐下。以投资计划系统监督提醒为例，包括项目用资情况提醒，提醒信息包括计划投资金额、已支付金额、申请中金额;项目细分到部门的用资情况提醒，提醒信息包括部门计划投资金额、部门已支付金额、部门申请中金额;项目未纳入投资计划或已支付金额超出投资计划金额提醒，以红色突出显示;开发成本用款呈批审批完成后，首页以超链接信息提醒经办人;同时在办理流程图中显示开始提醒时间。系统首页实时统计并显示年度储备计划签订协议完成情况(含当月计划签订协议面积、当月实际签订协议面积、累计计划完成率、累计完成率)，用地结案完成情况(含当月计划结案面积、当月实际结案面积、计划累积完成率、实际累积完成率)，投资计划分解情况，出让计划完成情况。通过系统做到宏观执行情况实时统计，辅助领导决策。
2.2建设统一的土地储备空间地理数据库
构建土地储备空间地理数据库，按照“时间、地区、专题、层级”等不同维度和数据的内在逻辑重新整合已掌握的数据资源，构建可灵活配置管理、动态更新备份的土地储备数据库，通过数据抽取、并行数据库处理等技术，使分散的数据成为逻辑集中的土地储备数据体系，真正实现数据的统一管理、调用、分析和运维，进一步增强土地储备工作的支撑保障能力。
2.3视频监控
土地管理是全生命周期的管理，已经收储完成的政府储备用地由于放置时间不定，被倾倒垃圾、种植果树蔬菜、非法建设临时房屋、直接占用出租经营的情况时有发生。如果非法占用时间长会形成非法占用的既定事实，政府出让土地前很难清理，轻者造成各种矛盾、群体事件，重则需要二次征收、再次补偿，造成政府财政损失、资金计划执行超支、年度财政亏空等一系列问题。为了方便对已经收储、未出让的土地进行管理并实现实时监控，引入视频监控技术和地块移动监察技术。地块移动监察是通过安排人员使用地块移动监察系统APP进行地块外业巡查，上传巡查记录、巡查轨迹、巡查照片、巡查视频，巡查情况可以在储备系统中查询展示。然而外业巡查耗费大量的人力和时间，且无法保证时效性，基于现有平安城市视频监控、新建视频监控终端开发实现地块视频监控功能。系统接入360°球机摄像头，可主动调整摄像头角度、亮度对地块情况进行拍照、录像，做到室内实时监控。通过实时监控维护地块状态信息，在GIS地图上以不同的专题样式表示地块的不同状态，如侵占为红色、未侵占为绿色。在系统中可以查看地块的历史状态，进行现势与历史的对比，以时态地图电影模式展示地块状态历史演变情况，以多窗口模式展示地块对比情况，通过视频监控实现政府储备用地的即时监控、监管。
2.4土地储备中心模式
该模式以土地储备中心（企业在市土地开发中心授权下主导设立的，以下简称“土储中心”）为沿线土地储备工作实施载体开展项目。该中心以市土地中心名义，组织开展规划选址、项目论证、规划设计、资金筹措及资金划拨等工作，督办各区土地储备项目进展至获取用地结案或征拆结案，并负责土地储备项目土地整理资金划拔和接收土地出让收益返还。为便于开展业务，企业派驻人员至市发改委、市土地中心和市规划局，执行沿线土地储备对口工作。该模式以委托授权方式，一定程度上解决了土地储备机构须具备土地储备主体资格的问题，实施中更能匹配沿线土地储备与规划设计建设，同时，在土地储备项目上，能形成企业土地储备项目筹资、投资和收益的资金闭环运作，确保政府投入产生的土地收益能够还原于建设投资和运营补亏，避免以前由政府投资带来的土地级差收益和增值收益被转化成房地产企业的超额利润，促进企业投资收益自我平衡、形成企业自我发展的融资平台。
结语
构造土地储备管理信息系统不是单一技术的运用，而是多技术、多领域的结合。土地储备管理信息系统是集网络技术、互联网技术、多媒体技术和GIS技术于一体的管理信息系统。为储备中心等相关部门形成新的统计、信息发布及传输的技术机制。系统的建立简化了土地储备流程，优化了储备土地及开发流程，提高了土地储备管理水平和管理效率。进而推动土地储备管理的信息化现代化进程，为实现数字化土地储备信息化管理目标提供全方位的信息支撑和技术支撑。在帮助管理者更好地实现土地资源开发利用的前提下也为城市特大型建筑项目提供监控和分析信息。
参考文献
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