李己坪
广西北流市自然资源局下属的不动产登记局
摘要：在当前的社会发展过程中，城市化的发展速度得以不断的增加，由此也使得房地产行业得到了进一步的发展，使房产的价值得以不断的升高，而房产抵押在发展过程中，作为融资需要的现实途径，已经受到广大人民群众所具有的认可，而房产抵押在发展过程中，并不会影响房产的正常使用，由此也使得房产抵押代购构建过程当中，并不会对其自身所具有的正常收益产生影响，同时也能够对抵押人资金的需求得到有效的满足，并且抵押物能够进一步的使整体融资获得更加有效的安全保障，该种融资模式在构建过程当中，能够对双方所具有的现实利益得到综合性的满足。然而在发展过程中，其自身的房地产抵押的实际手续办理过程中，会存在一些权责不明的现实问题。由此，文章对房地产抵押登记所存在的各类问题以及相应的对策进行综合性的探究，希望能够使我国房地产抵押登记工作能够获得更加创新型的优化。
关键词：房地产抵押登记；问题探析；对策分析
1对房地产抵押的超额问题进行详细的分析
在通常情况下而言，房地产企业往往不能够做超额抵押，根据我国相应的担保法律明确规定抵押人所担保的债权不得超过其自身所具有的抵押物的现实价值，然而其他的法律在购进过程当中存在一定程度的历史背景，在传统的信用体系构建过程当中，其自身的完善性是相对较低，并且现有的法律在制定过程当中，在使的整体金融欺诈行为打击过程中起到了较为优质的作用，并且能够对社会稳定的维护起到一定程度的现实作用。然而我国市场经济的发展过程中，其整体发展模式得到了进一步的完善，社会中所具有的信用体系也得到了进一步的健全和发展，房产抵押所具有的方式也随着当今社会的发展而产生了较为突出的创新性变化，我国物权法的发展中已经得到充分的规定，不动产所具由的相应登记机构不得要求对房产进行综合性的价值评估。此外，相应的物权法以及担保法存在冲突的过程当中，需要依照物权法予以进行，在整体房产抵押的实际操作过程当中，房产登记的相关机构对于超额抵押的风险同样存在一定程度的现实顾虑，在相应的背景之下，房产登记机构可以明确向申请人对其风险进行有效的说明，申请人在对各类情况进行分析的过程当中，并且在其同意之后方可进行后续所具有的各项工作，由此使得地方经济发展需求得到充分的满足，并且在很大程度上是整体登记机构所存在的赔偿风险能够得到有效的降低。
2对抵押期限问题进行综合性的分析
房产的抵押企业往往会使相应的办理者产生一定程度的误解，就一般情况下而言，在整体房产登记的发展过程当中，房产抵押的申请人会主动在合同中约定相应的抵押期限。然而，我国法律条文在构建过程中，明确规定当事人约定的或登记部门，要求登记的担保期间对担保物权的续存不具有法律效益。而无论以合同方式进行房产抵押合同中所具有的抵押期限，均不存在相应的法律效力。
此外，在整体房产抵押双方的主债权设定具体的抵押担保之后，其抵押人能够进一步的在抵押期间进行相应的权力行使，如果并没有行使，则我国相应的法律机关并不提供相应的保护，而不少以银行在内的金融机构，往往会将相应的主债权的公诉时效期间，习惯性看作房产抵押的期限或者双方所默认的期限，而现在的想法及观念具有了一定程度的错误化特征。房产抵押合同所具有的主债权数中，失效期限在构建过程当中，仅仅是法院在此期间所具有的受理人权利以及相应的责任，如若超出相应的期限，法院则并不受理该案件，并且不对相应的案件予以综合性的保护，而现在的房产抵押权在构建过程当中，也同样无法得到房产还原所具有的现实保障，然而整体抵押权却依然存在。
3对民间借贷抵押登记问题进行详细的分析
在当前社会的发展过程中，民间借贷也得到了进一步的发展，并且受到了广大人民群众的充分认可。民间借贷在构建过程当中，能够为私人企业的壮大提供相应的资金，并且能够进一步的将社会所具有的闲散资金进行充分的利用。我国的金融机构在发展过程中，同样能够通过民间借贷而获得有效的补充，进而使我国中小企业的发展过程中所具有的融资模式得以进一步的拓广。由此，使得我国信贷市场在发展中，所拥有的完善信息健全性得以大幅度的提升。我国最高人民法院在2011年并颁发了《关于依法妥善审理民间借贷纠纷案件促进经济发展维护社会稳定的通知》，并且对当前民间借贷在我国经济发展中所具有的现实贡献予以充分的认可。同时也充分的明确民间借贷在发展过程中，其自身的实际操作具有高度的隐蔽性，其风险在构建过程中，往往不容易控制，进而容易使整体借贷过程容易产生高利贷的风险，最终致使民间中小企业产生破产，甚至出现个人以及相应的企业处，存在着非法集资以及暴力受伤等诸多不法行为。而由此也使得我国金融市场的发展过程中的健康性产生，一定程度影响在当前社会的发展过程中，我国诸多房产抵押登记机构在发展中，对于民间借贷均具有一定程度的小心谨慎特性，并且在具体操作过程中同样也存在着慎之又慎的特点，在物权法颁发之后，我国法律有明确规定，相应的房产证抵押的登记机构在发展过程中，拥有着现行赔付的现实责任及登记机构，在办理具体的房产抵押登记的操作过程当中，如何鉴别符合法律规定所有的民间借贷，并且如何鉴定该项民间借贷是否存在相应的非法集资诈骗行为，就需要进行更加细致化的考量。、
结语
在当今社会的发展过程中，我国的市场经济得到了进一步的完善，并且信用体系也得到了不断的发展与健全。融资信贷行业得到了进一步的发展，由此也使得房产抵押所具有的完善性得以进一步的提升。合法的融资借贷使我国中小企业在发展过程中获得了更为优质发展，企业充足的资金保障充实也使得我国社会所有的闲散资金能够得到了充分的利用，由此在当今的社会发展过程中，需要充分的对房地产抵押登记所存在的各类问题进行详细的细化，并且对相应的政策进行综合性的探究，由此使整体房地产抵押登记工作能够获得进一步的优化。
参考文献
[1] 朱忠园,付洋洋. 新形势下房地产项目抵押登记问题研究[J]. 百科论坛电子杂志,2020(14):1414-1415. DOI:10.12253/j.issn.2096-3661.2020.14.3125.
[2] 王葱葱. 浅谈房地产抵押贷款登记的风险及防范[J]. 建筑·建材·装饰,2019(23):163,165. DOI:10.3969/j.issn.1674-3024 .2019.23.112.
[3] 孙曼云. 房地产抵押登记中的问题分析[J]. 知识经济,2018(2):62-63. DOI:10.3969/j.issn.1007-3825.2018.02.034.