吴若晗
陕西省长安大学渭水校区土地工程学院，陕西 西安 710016
1城镇土地分等定级的国内外发展
城镇土地分等定级是以城镇土地为对象而开展的一种土地评价。目的是为全面掌握城镇土地质量及利用状况，科学管理和合理利用城镇土地，提高土地利用效率，为国家和各级政府制定各项土地政策和调控措施，为土地估价、土地税费征收和城镇土地利用规划、计划制定提供科学依据。其分为等和级两个层次的工作体系。等反映区域不同城镇之间利用土地效益高低的差异。即反映同一城镇内部土地利用效益的差异。
1.1国内发展
土地评价在中国有悠久的历史，在古代国家为了掌握土地的数量和质量以定贡赋，逐步形成了土地评价体系。据《禹贡》记载，当时全国疆域划分为9州，将土地评为三等九级，依其肥力制定贡赋等级。
战国时期《管子·地员篇》按土色、质地、结构、孔隙、有机质与盐碱等肥力因素，结合地形和水文等条件，对土地生产力进行分等定级，形成了18类90物的土地评价系统。
中华人民共和国成立后，中国土地评价工作始于1951年财政部组织的查田定产工作，对全国进行土地类别划分和级别评定。
1961年，建工部组织清华大学等四校共同编写了中华人民共和国成立后的第一部教材《城乡规划》，将城市用地分为工业用地、生活居住用地、对外交通用地等八大类。
在城市用地分类上，1989年国家土地管理局补充拟定了《城镇土地分类及含义》。
1989年国家开始颁布标准，根据城镇土地的经济和自然两方面属性及其在社会经济活动中的地位、作用，综合评定和划分城镇土地等级。
2002年国土资源部颁布了国家标准《城镇土地分等定级规程》(GB/T18507-?-2001)。该规程规定了城镇土地分等定级工作应遵循的基本准则、技术途径、方法、程序和成果形式，是科学评价和管理城镇土地行为，确保土地分等定级成果客观、公正和合理的技术保障。
1.2国外发展
早在15一17世纪国外就开始了土地定级的研究工作,主要用于课税目的。如15世纪莫斯科公国的税册中记载着将耕地分为好、中、坏级。1934年德国财政部编著了《土地鉴定材料》,1937年美国提出了斯托利指数分级。以合理利用土地为目的的土地评价,最早可追溯到上世纪30年代,但比较广泛和成熟的土地评价始于上世纪60年代。美国在多年土地评价研究的基础上于1961年正式颁布了土地潜力分类系统,它以农业生产为目的,主要从土壤特征出发来进土地潜力评价。采用潜力级、亚潜力级和潜力单位三级分类制。许多国家参照美国的作法,结合本国国情加以修改并在理论上给予了补充。进入70年代,随着土地资源研究的广泛深入,一般目的的土地评价己不能满足土地利用规划的要求,各国社会经济技术条件、自然环境条件及社会制度、文化背景不同,土地评价系统多种多样,成果交流和应用极为不便。针对这一局面以及美国土地潜力分类系统的不足,联合国粮农组织于1972年10月在荷兰举行国际专家会议,对土地的概念、土地利用类型、土地评价方法及诊断指标等进行讨论,就土地评价的大部分原则达成协议,出版了会议纪要和建议,并经过几年的实践和经验总结,1976年颁布了《土地评价纲要》明确提出了土地评价的目的是为土地利用规划和区域开发服务,评价过程综合考虑了土地的自然与社会经济因素,评价方向从一般目的转向特定目的的评价,评价结果充分反映了土地的最佳利用方式、适宜性程度及改良利用的可能性。但该纲要不适宜多目标的综合土地评价,有待于在实践中不断完善和补充。
80年代,计算机在资源调查与评价中得到广泛应用,土地评价的理论与方法不断改进完善,向着综合化,、精确化、定量化、生态化和动态化的研究方向发展。随着人类对持续发展问题认识的提高,持续土地管理评价成为土地评价研究的新热点,为此联合国粮农组织于1993年颁布了《持续土地管理评价纲要》，提出五个目标，①保持和提高生产力②降低生产风险③保护自然资源的潜力和防止土壤与水质的退化④经济上可行⑤社会上可以接受。这5个目标构成了土地管理的基本框架。随着景观生态学研究的迅速发展,土地生态评价成为土地评价研究的。新方向之一。所谓土地生态评价就是以土地生态类型为基础,通过景观综合、景观诊断、景观功能划分,分析景观内部的自然、经济和社会结构,评价景观生态价值及其功能,评价结果直接服务于景观生态设计及其规划。
如
2分等定级的相关概念
2.1分等
城镇土地的分等是通过对影响城镇土地质量的经济、社会、自然等各项因素的综合分析，揭示城镇之间土地质量的地域差异，运用定量和定性相结合的方法对城镇进行分类排队，评定城镇土地等。分等对象为城市市区，建制镇镇区土地。
城镇土地分等宜分层次进行，不同层次的分等工作应相互衔接。
（1）全国开展城镇土地分等，应重点考虑对全国范围内重要的设市城市划分土地等;
（2）省域(自治区)开展城镇土地分等，应重点考虑省、自治区内的城市和县城镇划分土地等;
（3）直辖市域开展城镇土地分等，应重点考虑对市域内的市区、地级和县级政府驻地城镇划分土地等。城市所辖的空间上与主城区分割的实体(如独立工矿区、开发区等)，宜在城市分等基础上，经综合平衡划定等。
另外，必要时可对跨不同行政区域的城镇进行分等。
2.2定级
城镇土地定级是根据城镇土地的经济、自然两方面属性及其社会经济活动中的地位、作用，对城镇土地使用价值进行综合分析，揭示城镇内部土地质量的地域差异，评定土地级。其对象为城镇土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内的所有土地。城镇以外的独立工矿区、开发区、旅游区等用地也可一同进行评定。
城镇土地定级有综合定级和分类定级两种类型。综合定级指对影响城镇土地质量的各种经济、社会、自然因素进行综合分析，按综合评价值的差异划分土地级。分类定级指分别对影响城镇某类型用地质量的各种经济、社会、自然因素进行分析，按照分类评价值的差异划分土地级;分类定级包含商业用地定级、住宅用地定级、工业用地定级等。
城镇土地定级主要分析现状土地质量的差异，必要时，应考虑城市规划等其他因素对土地级别的影响。市区非农业人口50万以上的大城市，宜进行综合定级和分类定级;其他城镇宜进行综合定级，必要时可同时进行分类定级。
3城镇土地分等定级原则
3.1综合分析原则
城镇土地的分等定级需要对影响城镇土地质量的各种经济、社会、自然因素进行综合分析，按综合差异进行划分。
3.2主导因素原则
城镇土地分等定级应重点分析对土地等和级具有重要作用的因素，突出主导因素的影响。
3.3地域分异原则
城镇土地分等结果要符合城镇本身的经济特征，充分考虑城镇的宏观地理位置，与区域经济发展水平保持相对一致。
3.4土地级差收益原则
城镇土地等合计的划分应符合区域和城镇内部的士地收益分布规律。
3.5.定量与定性分析相结合原则
城镇土地分等定级应尽量把定性的、经验的分析进行量化。在确定城镇土地等和级的初步方案时以定量分析为主，城镇土地等和级的调整和最终定案宜依靠定性分析。
4技术方法
城镇土地分等定级的技术途径采用多因素综合评价法，即多因素分值加和法。以市场资料分析法等进行验证。
城镇土地定级单元划分可选用主导因素判定法、叠置法或网格法等。
城镇土地分等对象和定级单元的总分计算采用多因素分值加权求和法。
城镇土地等和级的初步划分应采用数轴法、总分频率曲线法等进行，城镇土地级划分还可采用总分剖面图法进行。
在采用多因素综合评价法时，影响城镇土地等和级的因素(因子)选择采用特尔菲法进行，或结合主成分分析进行筛选。影响城镇士地等和级的因素(因子)?权重值应采用特尔菲法、层次分析法、因素成对比较法中的-?-种或多种进行。城镇土地分等的因子评价指标值标准化处理应采用序位标准化、极值标准化中的一种进行。?城镇士地定级因素的作用分值计算采用相对值法和距离递减法，按[0，100]?区问赋分，因素指标优劣与作用分值的关系按正相关设置，因素条件越好，作用分越高。
反映城镇土地质量的市场资料应首先进行数理统计分析处理，才能用于成果验证。城镇内部土地收益测算通常采用典型抽样、数理统计方法进行分析测定。