李景会
鹤壁福田工贸集团有限责任公司 河南省鹤壁市淇滨区458030
摘要：随着我国房地产事业快速发展，也带动了物业管理的突破创新，为满足当前发展需求，做好物业管理工作至关重要。文章主要对物业管理基本原则进行了解，结合当前物业管理面临的问题，探讨提高物业管理的方法措施。
关键词：物业管理；管理原则；管理问题；物业服务
引言
众所周知,物业管理起源于19世纪60年代的英国。虽然我国的物业管理行业起步晚,但是自改革开放以来,我国经济迅速发展,房地产行业也是蓬勃发展,自然而然带动了物业管理的发展。我国物业管理行业发展十分迅速,有着极大的潜力和发展前景,也正是因为发展的不成熟,存在着一些问题。随着社会经济的发展和物业管理制度的健全,以及服务水平的提高,相信不久的将来会迎来物业管理的春天。
1物业管理的基本原则
具体而言，房地产中“物业”一词的出现，主要指在建成某一个建筑物或一栋住宅单元楼之后，相关管理人员对整个住宅楼、商业大厦以及厂房等的管理服务。物业大小并没有实际区分，一般大厦可以作为一项物业，而一个单元楼有时也可以做一项物业。物业管理，即依据事先签署的合同，物业管理企业与业主方要定期对房屋设施进行必要的养护，同时还要对所规定的区域环境进行维护，从而确保整个小区的活动规范且有秩序性。就整个社会发展情况来说，物业服务产业化管理模式、业主委员会自营模式等是主要的物业管理模式。
2物业管理工作存在的问题分析
2.1服务质量问题突出
多数物业服务企业存在服务质量差、质量管理体系不健全的问题。由于我国物业管理起步较晚,相比西方发达国家,物业服务企业管理的科技化程度较差,虽然现在有些物业服务企业也采用了智能化的服务方式,但是质量问题又凸显出来。科学技术在物业管理过程中的应用逐渐增加,虽然劳动密集型依然是物业管理的主导模式,但是将科学技术应用到物业管理中,不但能够使其达到规范化的管理效果,更能提高物业服务的质量,健全物业服务质量管理体系。
2.2缺乏及时性与预见性
传统物业管理本就在日常维护管理中困难较大，其涉及专业众多、面对人群众多，出现的问题种类繁多，但能力有限，不能及时迅速地解决问题，业主投诉必不可少，工作难度进一步增加。比如，由于管线布置错综复杂且多为隐蔽设置，出现“坏点”难以找出根结，维修时间过长导致影响业主使用。一来，长时间的等待使用更会使业主认为物业服务人员的能力低下，业主满意度低，长此以往，造成物业服务企业甚至行业的社会认可度低；二来，物业服务人员无数遍对业主的解释安抚工作也会造成职业倦怠，进一步造成物业服务人员缺失，加大员工流动性。究其根本原因，是因为物业管理工作中缺乏对问题的预见性以及缺乏问题发生前的预警响应。人的精力有限，没有智能化、信息化的手段辅助，并不能持续全面、系统地考虑问题与看待周边事物，尤其周边事物涉及众多专业，物业服务人员及管理者分析、预见可能发生的问题是非常困难的。但是，一旦可以预见，就可以提前介入，降低问题发生的概率，提高解决问题的效率。
2.3缺乏经营规范与必要监督
在具体管理中，物业管理公司与业主之间并没有形成明确的权责关系，在对某些事情处理中，物业管理公司还会反客为主，频繁与业主产生种类多样的矛盾。很多业主反映，物业公司没有认识到自己的基本管理职责，不明白如何为业主提供必要的管理服务，将自己当成小区的主人，将小区内的一些公用设施出租给社会上的某些商户并收取一定费用，从来不征求居民意见就对小区内的设施进行随意变动。上述问题，让业主不厌其烦，主要是缺乏经营规范与必要监督造成的。
3物业管理工作的主要措施
3.1加强对质量控制的重视
加强质量控制是关键，物业服务企业的管理人员需要牢固树立质量控制意识，严格管理员工，时刻对员工灌输质量控制意识，在管理工作中的每一环节渗透质量控制观念，着重体现质量控制的重要性。物业服务项目管理中，需要对质量手册的运用加强重视。质量手册作为质量体系证明和描述主要文件，需对质量体系基本结构予以明确规定，其中包括组织质量方针，以及所采用的质量体系标准等。物业服务项目管理需要为租户、业主或其他用户提供服务，因此需要对组织的质量方针进行明确，为服务确定方向，对工作人员加强指导，从而在物业服务项目管理中充分体现为业主提供超值服务的追求。另外，在服务过程中需要对业主的各种需求予以充分满足，并在此基础上保障居住环境的和谐，使物业服务项目管理的服务特色得到充分体现。同时，这也是物业项目管理应用的核心内容，以顾客需求为中心，对工作人员加强指导，从而为租户、业主或其他用户提供优质服务，并促进物业服务过程的有效实施和不断改进，通过服务质量的螺旋式上升实现物业服务项目管理水平的提升，并使业主提高对物业管理企业所提供的服务的满意度。
3.2提高物业管理的响应速度
首先，环境卫生管理、公共秩序维护、设备设施维修养护、房屋本体维修养护等物业管理方面的工作流程、组织构成、组织内人员构成、岗位职责、管理区域等与BIM基础三维模型相结合，当出现异常情况或问题时，利用BIM技术，系统内部通过已集成的信息能够快速定位发生区域及区域管理人员，该区域管理人员也能够迅速反应，及时解决处置问题，提高管理水平及工作效率。再有，利用BIM技术，能够做到提前预警、帮助定位“坏点”。如，按照计划提醒管理、技术人员进行房屋本体维护，以及设备维护、检修、报废等。检修或维护工作结束后，相关检修、维护信息上传到系统进行统一化管理以及为日后的房屋本体维护、设备维护计划提供数据基础。同时，BIM技术也能够实现远程对设备运行进行控制，提高响应速度。又如，当发生漏水时，可快速响应关闭阀门，找到“坏点”，减少损失。再如，发生突发状况时，无需再查阅很多图纸、记录，系统可快速以三维或二维模式定位发生位置及以往记录，快速解决问题。
3.3不断加强政府行政监管的力度
政府是执行物业管理行业监管的主要责任部门，在具体管理过程中还需要物业管理协会提供大力协助。因此，要不断加强政府行政监管的力度。例如，政府部门要在前期对物业管理行为进行有效规范，从而将监管部分与建设单位遗留下来的问题进行有效解决。住宅小区可以通过招投标的方式选举比较合适的物业管理企业，如果不是这种方式那么相关房地产行政主管部门就可以不为物业管理办理商品房预售许可证，同时还要要求建设单位限期改正并给予较大力度的罚款；在办理前期物业管理招标备案时，建设单位的行政主管部门要详细登记物业管理用房，假如规划图纸标注的面积与规定标准不相符合，就不能进行备案登记；将招投标制度引入在前期物业管理过程中，使得物业项目管理工作能够被物业管理企业更早接触到，同时还要对建设单位整体施工情况进行行之有效的监督，一旦发现存在部分施工质量问题，就要及时找出问题存在的原因并责令建设单位在最短时间内改正，确保对业主进行负责就可以将以后可能出现的一定负担大大减少。
结语
综上所述,我国现在的物业管理经验尚不足,仍然需要扎实基础,补缺补漏。它有着很大的发展空间,在弥补不足的期间也应时刻关注时代的变化,紧追随时代的步伐不断更新。因此，还需要结合时代背景，做好物业管理问题分析，并强化质量意识的替身，建立快速响应机制，提高物业管理的整体水平。
参考文献
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