陶志君
江苏省盐城技师学院
【摘要】我国的房地产市场面临着愈来愈残酷的挑战，国家对房地产市场进行宏观调控，整体的利润在行业中也在降低，在这样的大背景下，房地产开发企业的竞争变得非常激烈。经过去十几年的迅速发展，大部分房地产企业项目开发过程中轻视成本导致呈现各类各样的问题。成本控制作为房地产企业项目开发过程中的不可缺少的因素，始终引领房地产项目开发的全部历程，同样，各个房地产企业也很关注这个问题。在激烈的市场竞争下，要想闯出一番天地，必定要控制好成本。本文阐述房地产企业项目开发过程中成本控制，房地产企业在决策阶段、设计阶段、建设阶段、营销阶段存在的问题及成因，最后提出具体对策进行改善。
【关键词】房地产企业；项目开发；成本控制
一、房地产企业项目开发中成本控制概述
房地产企业在项目开发中的成本控制是在进行每个项目的时候把它实际所发生的支出限定在特定的范围内，遵从预先设定的企业资金使用计划和目标成本，寻找偏差、原因分析、修正、优化、控制等，以获得最佳的资源配置和投资收益最大化的项目。项目的直接成本是发展消费结构实体的各种费用，包括材料成本、人工成本和建筑设备成本。劳动力成本包括基本工资、津贴、工人和工人的福利，以及生产工人的辅助补贴。措施成本是一种在开发和开发过程中发生的成本，包括环境维护成本、夜间施工成本、文明施工成本等。企业管理费用的发展和管理需要的费用，包括旅行费用、固定资产费用、办公费用、管理人员工资、财务费用和销售费用。收费标准是指政府和有关部门的强制收费，包括住房公积金、保险费和排污费等。总体而言，进行成本控制都是为了能够让房地产企业可以收益最大，节约资本。与此同时，项目开发分成决策阶段、设计阶段、建设阶段、营销阶段，每个阶段都要注重成本的控制。
二、房地产企业项目开发中成本控制存在的问题
1.成本控制在决策阶段的问题
（1）成本控制机制管理不健全
一个企业必须有自己的管理机构，好的管理机构是企业进行好的决策的基础，房地产企业项目开发过程中成本控制机制管理不健全。
（2）决策定位不准确
好的定位会让决策更好地制定与执行，房地产企业项目上的定位是把商业用房与住宅区完全分离，但是这样导致了面积增加了，跟一开始定位的面积有所出入。并且前期决策没做好，在各个方面的设计上，比如材料成分、电梯设计、颜料等一系列问题又有所争议，决策的失误导致，来来回回的改变，白费了成本，导致成本费用增加，影响全局项目开发过程中的成本控制。
2.成本控制在设计阶段的问题
（1）设计成本控制被忽视
房地产现行设计收费按照百分比计算，也就是说成本价越高，所得到的设计酬劳也就越高。这种形式会让设计人员更多地为自己利益所打算，大家都不会注重设计阶段成本控制，忽视设计成本控制，不利于主动降低成本费用，项目开发成本会增加。这么一来，会极大加剧了项目在开发时的成本控制，无益于整个开发进程的成本控制。
（2）图纸审核不仔细
图纸是设计的指标，起着切入点作用，在很多时候，大家很容易忽视对施工图设计阶段的审核，有时候制图出来以后简单的校对一下就了事，导致图纸在上达过程中老发生错误，严重影响工程的进度，审核不够仔细。来来回回地变更修改，大大提升了成本。
3.成本控制在建设阶段的问题
建设阶段是工程具体实施的中后期阶段，这期间所占的项目整个开发中比重也达到40%左右，这个阶段也不能掉以轻心。
4.成本控制在营销阶段的问题
（1）对销售代理公司管制出现失误
房地产企业在挑选销售代理公司的时候，未对开始与最终确定的人员进行核对确认，选拔出现误差，导致最终实际进驻房地产企业的团队成员与竟标时派的团队不是同一批人，他们之间的实际专业水平相差很远，导致在最后销售的阶段没有掌握好买房者的真正需求，不能足够吸引顾客，再次投入的费用较大，增加了5%，销售的费用也因此远远超出预算，影响了成本控制。
（2）推广资金费用不合理
推广资金的费用与营销阶段的成本密切相关，房地产企业在成本控制推广资金费用上不合理，推广资金无规划性。房地产企业在营销阶段广告上投资的资金过多，但收到的成效并不是很明显，营销所进行的成本超标，致使企业在进行项目开发过程中多出来比较大的一笔开支，妨碍开发成本控制。
三、房地产项目开发过程中成本控制措施
（一）通过调查和分析准确的市场定位
在房地产企业开发过程中，必须在决策阶段准确定位，通过仔细调查分析市场的情况，同时将自身的情况也结合起来，内外共同进行决策分析。科学决策，对房地产市场要深入地了解，尽最大努力将成本、将风险都降到最低，以谋求最大利润。了解大众的需求，迎合买房者的口味，充分了解政府的一些重要政策以及你的竞争对手是怎么做的。然后合理的进行安排，准确定位，尽量一步到位，减少不必要的反复修改，降低成本，降低成本控制的难度。
（二）建设优异的项目团队，完善成本控制
房地产企业成立专门的成本控制管理小组，打造优异的项目团队。可以高薪聘请一些专业的优秀人员来管理公司成本这一块，建立相关专业部门来制定政策，分析报告，指导监督日常的一些基本决策，完善好投资预算费用表，让成本费用一目了然。
（二）开展限额设计，优化成本控制
房地产企业在项目进程中必需进行限额设计，限额设计就是要按照计划表上的批准预算去执行，设计时获得批准以后，要严密控制整个变更的范围，切勿随意地进行变更，严格去遵循初始的计划，杜绝随意更改的现象，加强整个设计的严肃性，有效地控制造价，降低反复更改的概率，提升项目的顺利性，更好进行成本控制。此外还要提高职员的协作能力，让设计人员相互之间进行良好沟通，然后推出一个总体优良的方案，更完备地去执行它。要建立风险奖惩，对成本的有效控制做出大的贡献的人员奖励，反之，造成损失的要承担相应的责任，这样能够提高成本控制的效率，整个控制更加完善。
（四）规范合同以此降低工程索赔
面对建设阶段招标差、签证核算偏差等问题，房地产企业要规范好合同管理以此来减少工程的索赔。在完成合同的签订上，注意一些细节，明确好责任。合同的内容基本对应，在合同中细致地写出责任规定方。通过合同条款严格进行控制，如果在项目建设的时候施工单位拒绝履行责任，那要进行反索赔。
（五）提高销售人员整体素质
房地产企业应当成立一个专门培训小组，提高整个销售人员的素质。要注重对房地产营销人员的售前培训，提高销售人员的思想水平，以确保能够为顾客提供最优、最舒心的服务。最好引进部分专业的销售人才，可以带动其他人员一起进步，作为学习的榜样。同时，创建一个良好的竞争体系，以此激发销售职员的斗志，更积极地投入到工作中去，带动企业的发展。加强营销人员队伍建设，从而更好地提高产业业绩，有效节约销售阶段的成本，实现成本控制的最大优化。
（六）调整销售推广资金分配
针对营销阶段推广资金分配不合理的问题，合理分配推广费用是很有必要的，如何才能达到最高性价比是当务之急。
四、结束语
房地产行业的竞争依旧激烈着，而控制好成本，房地产才会取得经济上的利益，随着成本控制理论的不断深入研究与发展，成本控制的体系还会得到不断的完善。
【参考文献】
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