陈奎
威海铭世置业有限公司 山东威海 264200
摘要：随着国民生活水平的提升，房地产市场也发生了翻天覆地的变化，而当前的工程造价管理已经无法适应现代房地产的发展需求。为了从根本上解决这一问题，本文拟围绕工程管理中的成本控制展开详细分析，力求对房地产工程造价成本进行全面管控。
关键词：房地产；工程造价；管理；成本控制
1 引言
房地产行业是资金密集型行业，具有投入成本高、周期长、受外界影响较大、风险大的特点。中国的房地产业在经过蓬勃快速发展的二十多年后，宏观环境、市场、行业都在加速变化，行业进入新的长周期交替时期，企业也面临新的机遇和挑战。在这种大环境下，加强成本管控就显得格外重要，直接关系着企业未来的健康持续发展。
2 房地产工程造价管理特点
（1）动态性。房地产工程项目与其他工程项目存在很大的不同，房地产项目的总体周期相对较长，且周期性比较强，从项目方案设计和图纸设计，到施工交付验收阶段，整个过程涉及的具体环节比较多。因此，整个房地产工程项目在建设过程中，很容易受到各种不同因素的影响而出现变动，需要相关人员做好把握，动态地进行工程造价管理，进而使工程造价呈现出动态性的特点。（2）兼容性。受到房地产工程本身特点的影响，房地产工程造价也呈现出复杂的状态，需要考虑到具体的工作流程和相关环节，且每个环节都涉及众多名目，这也就导致不确定因素的增加，使工程造价的管理控制工作难度加大。要想更好地确保房地产造价工作的顺利进行，就需要平衡好各方利益，增强工程自身的兼容性特性。（3）资金额大。房地产工程建设工期比较长且规模比较大，这也就使得一个项目的建成通常需要大量的资金支撑，若没有有效的资金支撑，无论是项目的规划设计和具体施工还是配套设施的建设和环境及条件保持等，都将难以顺利实现。因房地产工程涉及的资金额比较大且回笼周期比较长，通过科学合理的造价管理确定每部分的成本投入是非常有必要的，要避免因造价不合理或管理不当造成的成本增加现象。
3 房地产工程造价管理中存在的问题
3.1 成本管理体系不全
目前，有很多房地产开发企业虽然设置了独立的成本管理部门，但是未能建立系统的目标成本管理体系，导致企业成本管理工作过多地关注于施工成本控制或工程造价管理，没有发挥出对房地产项目开发前、开发中以及后期运营管理过程中的成本管理职能；即便个别企业建立了目标成本管理体系，在实际管理中也未能严格按照管理体系进行目标成本管理。上述原因直接影响了企业的目标成本管理能力，造成企业不必要的经济损失。
3.2 信息化手段不足
相对于房地产财务管控体系改革，在财务成本信息化建设上的投入不足是制约成本管控进步的原因之一。部分企业手段落后，仅依靠人工或简单的EXCEL表格来进行成本核算，不能把事前的预算、过程中的动态数据进行适时的分析比对，提前为财务成本进行事前测算和事中控制，进而难以发挥成本管控体系的最佳作用。
3.3 没有做到有效的成本动态控制
一般情况下，房地产企业的目标成本不会公开，这就让成本偏离计算、超目标成本预警以及成本纠偏等工作无法顺利开展。当房地产工程在完工后进行核算与结算时，这些问题就会显现出来，而此时再进行成本控制就没有任何意义了。除此之外，由于台账不完善，导致动态成本控制工作很难有效开展，这些制约因素都给房地产工程造价管理带来了很多困难，必须引起房地产企业的高度重视。
4 房地产工程造价管理中的成本控制
4.1 构建成本管理体系
核算对象的确定与划分、成本结构与财务工作的衔接是房地产开发企业目标成本管理的两大核心内容。在构建目标成本管理体系时应重点关注以上两项内容。对于核算对象划分而言，需要满足成本测算、适应成本监控、便于成本归集与结算四方面要求。对于成本结构与财务工作衔接而言，需要满足以下六点要求：成本与财务的核算科目要统一，能够结合实际管理需求实时调整；付款管理与财务总账要一致；财务总账与结算系统一体化整合；依托动态成本，设立年度成本结算方式，确保核算成本与动态成本相一致；要便于实施全项目动态化成本管理；要便于项目资金计划的编制。除此之外，目标成本管理体系应贯穿于房地产开发的整个设计阶段，起到规范目标成本测算结构、统一测算口径、提供成本经验系数等作用。
4.2 注重应用成本信息化控制手段
房地产企业的成本管控过程相对复杂，需要多部门的介入实施与控制，因此借助先进的成本信息系统显得尤为关键。信息化系统搭建工作需要做好以下两点：一是借助现代化的网络信息平台不断优化企业的成本管控方式，协助财务人员能够运用科学合理的管理方式解决实际经营中遇到的难题；二是加强和完善企业在财务成本信息网络技术方面的选择，并做好成本管控关键环节的把关，为房地产企业开展各项财务管理工作奠定良好基础。
4.3 注重成本动态控制
（1）合理编制目标成本。根据房地产工程的定位来确定研究阶段的目标成本，根据规划指标确定概念阶段的目标成本，既而为成本控制提供有效的依据。同时，施工阶段要把施工图设计结果和上述步骤相结合，编制出施工图的目标成本，并及时调整成本偏差。（2）目标成本分解。根据房地产开发步骤对目标成本进行分解，明确所有成本控制单元，细化分项成本，既而得到成本分解指标。（3）已发生的成本统计。时刻关注合同、变更台账，准确统计已发生的成本，审核已完成的费用，比如索赔、预算、洽商等费用。（4）预测可能发生的成本。房地产企业应当每个月组织相关人员对工程可能发生的情况进行分析，注意变更产生的费用。（5）定期进行反馈。一般情况下，动态成本分析尽可能在每个月的前几日开展，保证成本管理的月报能够按期完成。假使其间存在重大事件，那么就要及时提出并发出预警，明确该事件产生的主要原因和需要改进的措施。除此之外，企业要结合目标成本动态控制，关注下游企业，在开源节流的同时提高产品质量，实现价值链成本。
4.4 提高管理人员业务水平
随着房地产企业的不断发展，在企业当中引进成本管理人员时，既要看重成本管理人员在房地产行业的相关工作经验以及是否具有一定的房地产成本管理能力，另外，对于他们的工作内容也要进行科学合理的有效划分，在成本管理的过程当中做到人能尽其才，保证工作人员的工作顺利展开，另外，要提升成本管理人员的相关技能水平，例如，数据分析水平、统计能力、数据指标分析能力、统计水平以及成本数据库的建立水平等。同时，要加强各个项目之间的联系，只有企业当中的每一个团队、每一位员工紧密合作、有效沟通，才能避免企业当中存在的一些工程问题，从而减少企业的成本，将开发成本控制在合理的范围之内。
5 结束语
当前，随着我国经济发展趋于稳定，房地产行业面临转型的挑战，各企业要想更好地实现经济效益的有效提升，能在当前市场经济发展环境下更好地发展，并维持好良好的行业发展环境，那么解决房地产工程造价中面临的挑战问题是非常有必要的。因此，要促进工程造价管理体系更加全面，并不断对原有体系进行创新优化，以适应实际需求，为企业和行业发展做好基础建设工作。
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