姜子洪
身份证37250119740605****
聊城市装饰装修发展服务中心，山东 聊城 252000
摘要：随着改革开发的不断深化，我国的经济建设取得了举世瞩目的成就，其城市化发展也得到了快速的发展。各地住宅小区也如火如荼的建设了起来，而由于我国物业管理发展的滞后性，住宅小区中的各种物业管理问题也纷至沓来，不仅影响了很多业主的生活，也对整个物业管理行业的发展造成了不利影响。本文首先分析了我国小区物业管理的现状，并对当前住宅小区物业管理中的问题进行了分析，最后探讨了我国住宅小区物业管理的发展趋势及发展策略，希望为我国物业管理行业的良性发展提供一旦有益的参考。
关键词：住宅小区；物业管理；问题及发展
1 我国小区物业管理的发展历程及现状分析
住宅小区物业管理的主要内容包括小区内的治安、绿化、卫生及建筑附属设施的养护、维修等工作，目前这些物业管理工作已经逐步走向了专业化及市场化的发展。据统计，当前我国物业管理的覆盖率已经超过了40%，而很多大城市的物业管理甚至超过的90%。我国的小区物业管理的发展历程一共经历了以下三个阶段：首先，物业管理的起步阶段。这个阶段的时间为1981年到1994年，其标志性的时事件是1981年，我国首个物业管理公司的成立。其次，物业管理的初步发展时期。这一时期的标志性事件，是1994年，我国住建部颁布了《城市新建住宅小区管理办法》，从而在法律法规的政策层面上明确了物业管理的发展方向，这一阶段，各个地区也根据自身特色制定了相应的物业管理制度。第三个阶段，是我国物业管理的快速发展阶段。这一阶段的时间从1999开始到现今，这一阶段我国的经济水平快速提升，城镇化水平也得到了极大发展，其物业管理也由此得到了快速发展的基础。这一阶段中，国务院与03年出台了《物业管理条例》，并与07年对条例进行了修订，这标志了我国物业管理法律框架的形成，对我国物业管理的发展进程提供了重要的法律依据。
2 住宅小区物业管理现存的问题
2.1 物业管理法制体系并不健全
自03年的《物业管理条例》及随后07年的修订案以来，虽然我国已经形成了一套物业管理的法律框架。但是其中的很多内容并不完善，还存在着不少具体执行上的漏洞。当前物业管理中面临的首要问题就是在管理的过程中，没有健全的法律制度对其进行约束，所以在处理小区问题时，经常存在责任认定模糊，无法为小区居民有效的解决后顾之忧，这样就从根本上违背了物业管理这一行业的宗旨。尤其是业主与物业公司间的矛盾也日益突出。而在法律层面上却缺少相应的协调发展，导致了很多物业管理纠纷的解决无法得到有力的法律支撑，最后导致矛盾日益激化，造成了很多不良的社会后果。此外，在各地政府的地方性小区物业管理立法及实施过程中，由于很多政策并为进行很好的结合具体的物业管理实践，导致了实施过程中的诸多问题，也加剧了这种矛盾的激化。
2.2 住宅小区物业收费标准没有科学统一的规范依
据且普遍存在收费难的现象住宅小区物业收费标准都是公司自己制定的，没有统一的制度，计算公式和标准的设计不够科学。因此，业主们总是感觉收费太高，与享受到的服务不成正比，而物业公司又认为收费偏低、成本太高、入不敷出，没有办法提供高质量的物业服务。有的业主多年不交物业费，以此来作为抵抗物业费过高或对物业管理质量不满意的行动。有的物业公司则以少提供或不提供应有的服务作为对业主的回报。二者争执不断，没有一个妥善的解决办法，导致双方矛盾不断升级，甚至发展到封门、堵路、打架、打官司等，严重影响了业主的正常生活和物业管理工作的正常开展。
2.3 管理人员素质不高
小区的物业管理部门主要人员的构成较为复杂，人员的整体职业技能显得参差不齐，所以在管理的过程中，经常出现服务态度差等情况。这是由于管理人员缺少相关的专业知识造成的。并且在该行业的发展阶段，并没有具体的培训计划对相关的管理人员进行各方面的训练，所以在人们心中始终对管理人员不具有较好的印象。虽然在该行业需要的人才较多，但是这并不意味着人人都能够胜任这项工作，如果不设置相关的人员标准，这一问题将会持续下去，并且影响我国的物业管理水平向西方发达国家持平。更为重要的是管理者缺少必要的培训，造成工作时缺少必要的热情，在处理业主的投诉时积极性不高，所以人们就对该行业形成了错误的认知。
3 我国住宅小区物业管理的发展趋势及策略探讨
3.1 住宅小区物业管理的法制化趋势
健全相关的物业法律法规，能对住宅小区物业管理行业的发展提供完善的制度化建设保证。其不仅有利于对物业管理进行良好的制约，同时也为协调业主与物业之间的权责关系提供了法律基础。鉴于此，住宅小区物业的管理工作必然会朝着法制化的道路不断前进。在这一过程中，相应的《物业管理条例》必然会得到进一步的落实与完善，从而从制度层面明确开发商、物业及业主之间的权责关系，并对物业管理工作进行良好的监管。政府也需要根据相应的物业管理问题，制定符合实际情况的政策法规，以适应市场及各方实际情况中的发展问题。此外，还应该强化对业主的物业法制化宣传，从而促进业主物业法制观念的形成。
3.2 更新业主住房观念，促使物管企业与业主有效沟通
受我国计划经济下城镇住房制度影响，业主传统的观念是只管住房，不管掏钱管房。新的住房观念应该是，住房既是一种消费，也是一种投资。物业服务也是商品，也需要有偿使用，而且业主的费用投入与得到服务的质量和数量是成正比的，交物业费是义务，业主不能以拒缴物业费抗辩维权。物管企业要严格落实物业服务收费及明码标价规定，健全企业财务账目，严格按照标准收费，按规定项目进行费用开支，不断提高服务水平和服务质量，以优质的服务换取业主的信任和支持，提高收费率。业主主要理解、支持和监督物管企业。双方在有效沟通、包容理解、互帮互助上下功夫，使其关系正常化。
3.3 住宅小区物业管理的信息化发展趋势
随着互联网技术的不断普及和发展，很多企业的管理都迈入了信息化的发展潮流。住宅小区的物业管理企业要想获得发展动力，不断完善自身的管理水平，就必须牢牢抓住信息化发展的潮流，借助现代化的网络技术提高物业管理水平，促进其物业管理的科学化发展，随着各地智能小区的推出和发展，其业务管理也必然更加的智能化和网络化，其信息化发展趋势也必将成为住宅小区物业管理发展的必然趋势。
3.4 提高整个物业管理行业的服务意识和服务质量
只有提高了物业管理的服务意识，提高了物业管理公司的服务质量，才有可能提高收费标准，有可能提高服务人员的工资待遇。所以应该抓紧时间对员工进行培训，切实提高服务质量和服务水平。这是一个全行业的大问题，也是一个重要的问题，有待于我们进行专题研究。
4 结语
物业管理虽然在我国的发展时间不长，但是随着我国市场化发展的日益深化，也对物业管理公司提出了更多的要求。因此，在城市的发展建设中，提高物业公司的管理水平是提高业主满意度的重要举措，只有将业主的地位放在首位，不断提高自身的业务水平，才能有效的促进我国物业管理的发展，有效的缩短与西方发达国家物业管理的距离。
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