张雅卓
北京市华远置业有限公司 北京 100044
摘要：建筑工程成本优化是庞大且复杂的系统性工作，不仅需要设计人员扎实的基本功，熟悉掌握各种规范及标准，更需要运用科学合理的管理手段来使这柄“利刃”发挥出最大的功效，使之贯穿整个建筑生命周期来体现出更经济更合理的设计效果，这是每个地产管理人应该追求的目标。
关键词：建设工程；规划设计阶段；成本优化
前言
设计优化是房地产企业创造价值、控制成本、增加利润率的首要工作。在当前的市场环境下，越来越多的房地产企业、政府基建部门都认识到设计优化给项目创造的价值和利润。
1规划设计对工程成本的影响
设计图纸很大程度上决定了工程成本
传统工程成本控制的重点通常在施工阶段，而轻视对设计阶段的成本控制，从而导致设计缺陷和概算不准确，造成工程造价超出投资估算，影响到施工进度，甚至导致建设项目成本失控的情况。据相关调查数据分析，我国设计费用仅相当于建设项目建造成本的3%左右，但正是这不到3%的费用却对工程成本的影响程度达到75%以上。合理经济的设计可以使工程造价降低5%—10%甚至10%—25%。项目设计阶段的成本控制作为整个成本控制的关键环节，直接影响到整个项目的投资效益，是项目成本控制的重点。
在施工阶段，施工单位会根据设计图纸施工，同时也会与设计者进行沟通，促进项目工程更好地体现出设计者的设计理念，通过与设计者的施工图纸与解释进行预算估计和人员编制，从而判断施工图预算是否超过初步设计总预算。一旦设计图纸出现不合理之处，或者出现不可避免的设计变更，就可能出现返工现象，严重甚至会影响后续项目工程的建设，导致人力、物力以及财力的浪费，同时，由于当前市场物价变化浮动较大进一步增加了预算的不确定性。施工图的设计关乎项目设计与项目的施工，是两者之间的桥梁，对整体工程成本及质量起到详细解释和监督的作用。
2、规划设计阶段成本的控制分析举措
2.1充分利用规划条件减少成本投入：
住宅项目在预售阶段都需要售楼处与示范区，对于售楼处的选址往往有多种选择：临时搭建、底商布置、利用幼儿园等配套建筑；临时搭建往往可以实现最好的展示效果，但是成本投入较大，底商布置会收到层高和体量的限制，展示效果受到影响，因此借用配套楼，在满足验收和交付的前提下是一个不错的选择；
对于山地项目，土方成本是项目开发成本最重要的部分，规划时应尽量贴合原有地形，控制土方填、挖量，尽可能做到场地内部平衡。
2.2 减少地下室成本投入：
楼座的规划布局对地下柱网有着直接的影响，合理的楼座间距对于提升地下车库的停车效率，减少地下室无用空间，作用非常大，所以在规划阶段也尽量减少楼座转角、尽量采用规整的体量近似的楼型平面等等；
地下室的建安成本在整体开发成本中占比最大，收益较小，一般车库面积占总面积的20%-30%，建安成本占总成本的30-35%，另外车库的去化室最为缓慢的，因此绝大部分城市车库都是投入和产出不成正比的，因此在规划阶段应尽量减少地下停车的数量，也可以充分利用架空车库等方式，减少整体车库开挖范围，地下室适当架空也可以减少机械排烟的设备投入，也同时可以减少层高从而进一步降低成本；
在规划条件允许的情况下应尽量太高地下室底板的标高，一方面可以大量减少土方，另外一方面也可以减少支护的成本；
单车位指标，一般来讲成熟的开发企业都有关于地下车库的单车位指标作为地下室面积的强控指标；
除此以外要尽量减少或者利用塔楼下的投影面积，塔楼地下室面积是开发商最为头疼的地方，第一成本投入大，但是售价很低，第二，地下空间公摊大，销售压力大，就算是后期可以以租赁或者销售的方式获得一定的收益也很难覆盖这部分的成本投入，因此尽量将楼座投影下面积进行充分利用；利用方式有两种：第一种是利用开间合理可以停车处进行车位布置，这种方式可以有效的减少总体车库面积；第二种是将位于车库边缘的楼座在埋深结构不必要的情况下，尤其是洋房，可以直接减少楼座投影，但是对于车库内部的洋房投影就要慎重，过于极端的去挖投影面积，会带来施工的复杂，一次开挖和二次回填，虽然数字上车库面积是减少了，但是过程中发生的成本却是增加了，是得不偿失的做法；
如果遇到地形变化较大的地块，尽量一句场地设计车库标高，从而最大化减少土方量及地基处理费用；
2.3提前设置企业的成本限额指标
要想有戏控制建安成本的绝大部分指标，可以通过设置关键指标的成本限额来加强控制，作为给设计单位的任务书和输入条件，比如标准层层高、标准层窗地比、地上地下含钢量、地上地下混凝土含量、体形系数、单车位限额等等指标；必须增强设计人员的经济观念，促使他们在工作中把技术与经济、设计与概算有机地结合起来，克服技术与经济、设计与概算相互脱节的状态。严格遵守初步设计方案及概算投资限额设计，既要有最佳的经济效果，又要保证工程的使用功能，这就需要设计者选择技术先进、经济合理的最优设计，从而保证质量，达到控制或降低工程造价的目的。
一般来讲建筑物每增加0.1米，单层建筑成本增加2％左右。在高层建筑中层高的累计则会对建筑的基础产生较大影响。
地下室层数也对成本有极大影响， 应尽量减少地下室层数，尽量在少的层数内解决全部停车需求。
简化地下室排水找坡：常规设计将地下室顶板排水通过建筑找坡实现，将地面水收集到排水沟。由于地下室面积较大，建筑找坡需进行大量混凝土浇注，费用昂贵。因此比较优化的做法是采用结果找坡方式；
2.4合理控制景观成本
无论从投入产出比还是业主敏感度，景观成本都是值得的投入的成本，但是前提依然是符合定位需求，满足“成本的不均衡投入策略”，影响景观成本最主要的因素是：景观展示区的规模及单方造价，大区的软硬景比例及单方造价，以及苗木的配置和建造措施。硬景单方造价通常再500-800，而软景单方造价在200-300，如果能有效降低硬景面积占比，则会有效降低园林综合单方；其实绝大部分客户对绿化的感觉要比铺装好，所以在设计过程中要选择一些客户关注和与效果关系直接的点，达成共识，会达到很好的效果；
景观的另外一个重要组成部分就是大区围墙，围墙的造价按不同的设计档次差别可达数倍之多。可以根据小区外边界的所处位置和可视化程度采取不同的围墙形式，在保证安全的前提下，尽量采用通透的做法；
2.5优化外墙装饰和屋顶造型：
立面设计常常需要立面的造型和构筑物彰显立面的风格，但是过于复杂和繁琐的外挑外挂件不仅在建筑上显得多余，对于成本增加尤为明显，可以选择更为简洁现代的立面处理手法，通过色彩和体块的结合达到建筑效果和成本的双赢；
材料方面，主要靠设计发挥，将普通材料做出优质或高端的设计效果。例如，大面积石材如果没有体现立体感，远看跟涂料没有区别，好的真石漆也可以达到这种平面效果，但却成本低得多，像是砂岩的成本为800-900元每平米，加上施工费，要达到1200-1300元每平米，如果线条复杂，则到2000-2500元每平米，造价非常高，而真石漆可能才120元每平方米左右。此外，无论是PK砖、陶瓷砖的拼接和色彩搭配、组合，要达到很有质感的效果，可通过高超的设计功力来达到节省成本的效果。
2.6户型平面尽量规整
确定建筑方案的户型平面时，应尽量从结构设计方面考虑建造成本，能减小建筑专业的不合理布置带来的结构成本的增加，尽量选择轴线对齐的平面，少选择有深宽比大于4的凹槽设计的平面，尽量选择轮廓简单，体型系数小的平面等等。
结语：设计在整个项目的成本投入上占比不大，却影响75%的项目成本和项目盈利。因此在规划设计阶段一方面不能不计成本盲目追求设计效果，另一方面要避免成本不合理导致品质下降。要综合判断设计和成本的综合平衡点，才能取得最佳的效果。