耿镇 庞涵
淄博盛泽土地房地产评估有限公司 山东 淄博 256400
摘要：GIS技术在计算机硬、软件系统的支持下，收集和储存全部地面空间中的地理分布数据，经过对空间信息的分析处理后形成对数据的描述、显示及管理，然后生成更高层次的地理数据资料，最后以图文结合的形式进行展现。在房产测绘与数据管理中应用GIS技术，取得了显著效果。
关键词：GIS技术；房产测绘；数据管理
一、传统房产测绘与数据管理问题分析
（一）数据技术的欠缺
传统的房地产测绘领域对计算机技术的应用，其初衷是为了实现自动化的房产测绘面积分摊运算，但伴随相关技术手段的成熟以及数据积累的增加，逐渐暴露传统技术的缺陷，在数据应用上也凸显了诸多问题，所以必须全面分析软件中的数据，但大多数都是以AutoCAD软件为基础进行研发的，而该软件缺乏强劲的数据支撑，只能寄希望于工作人员的操作能力。
（二）系统兼容性不够
在传统的MIS系统中，系统升级的途径就是在原有系统上进行扩充功能，例如，可以添加房产面积计算功能等。但在扩充的时候基于数据库文本缺乏对图形良好的兼容性，导致制图功能很不理想，影响了技术的深度开发。通过以上分析，所有改造的出发点都是力图提升面积计算功能，基本单元的设定都是房屋共同分担，却没有考虑将产权单元设定为基本单元。同时，在扩充管理系统过程中，传统的系统皆为紧耦合，独立工作能力不强，转换数据的效率低，另外，很多房产测绘系统没有进行GIS和地籍系统的有机结合，不方便查询GIS方面的信息，所以系统改进势在必行。
二、GIS技术在房产测绘中的关键作用
（一）对房产位置进行实时定位
通常状态下，都是把无线数据通信作为动态测量的基础。而在具体的测量程序中，动态测量采集的数据主要包括工程勘测、施工放样和监督管理。所以唯有融合动态测量与静态定位模式，方可以有效完成相关的目标。在实施房产测绘时，动态定位技术可以有效完成测定界桩位置、计算土地面积的任务。在实施土地开发时，动态定位也可以完成实时测量工作。简便的操作让流程更简化，而实时定位技术最主要的特征就是大幅度提高测绘率。这也恰恰印证了实时定位技术在房产测绘中的重要作用。
（二）增加房产测绘的直观性
GIS系统主要由软件、硬件、应用模型、空间数据和人员五个方面构成。GIS的操作流程呈现需注意以下几个方面：GIS技术中不同设备数据采集要想存储在计算机中，必须利用数字化仪器和图像扫描等设备和技术；必须认真核对和检验全部采集的信息，以切实保证信息的准确性。实践证明，在分析和统计这些数据信息的过程中，工作人员的参考信息得以充实，为房产测绘工作提供可参考的数据。此外，GIS技术的输出功能也很强大，例如，可以进行三维立体图和地形图的打印等，并且呈现清晰的打印画面。所有这些都印证了GIS软件不仅功能强大，而且应用范围也非常广泛。该软件利用ArcGIS系统作为开发平台，在系统中输入全部房产信息，以此构建GIS的房产数据库。应用GIS技术不仅让房产开发周期明显缩短，同时开发成本也显著降低。
三、GIS技术在房产测绘与数据管理中的应用策略
（一）房产测绘信息系统设计原则与目标
1、设计原则
为确保房地产测绘数据能够快速、准确地编辑和修改，结合GIS系统的要求和特点，制定以下设计原则：
（1）以简洁化为出发点，最大限度降低用户操作过程的
复杂程度，切实简化界面和操作流程。
（2）发挥可扩展的优势，在尽量满足现有要求的情况下，考虑适当扩充系统，综合分析用户需求，为其发展留有足够的操作空间，为以后的升级和扩展奠定基础。
（3）必须确保数据与功能的完整性，避免发生因功能缺
失影响用户体验的现象。
必须具备良好的容错性，确保系统不会因为错误操作而发生崩溃。
2、设计目标
有效管理房屋的分户图和分层图；管理建筑物中每层每户的信息；计算与管理收集到的数据信息；查询和输出分层分户的图纸，并存储运算流程。
（二）房产测绘信息系统功能设计
1、房产数字化测图子系统的设计
对房地产信息与地形图的收集可以利用各种测绘设备与仪器，房地产地形库的构建借助dbs形式实施管理，图纸的输出和各类格式软件的导入都在系统功能范围内。
2、基础测绘子系统的设计
该系统重要功能包括：属性与外挂数据库的建立、数据信息的输入、对图形与属性的编辑、建库工作的初始化、转入不同格式的数据、输入属性数据信息、转入地理空间信息资料等。
3、项目测绘子系统的设计
设定的基本单位是每幢楼，在系统中录入权属信息以建立相对应的关系，借助CAD的编辑功能调整和修改分层图与分户图，以实现对面积的测算。
4、图形编辑子系统的设计
具备图像绘制的功能，操作流程为将可以收集到的项目图纸或检测到的草图输入到图形编辑器中绘制，同时对每个封面的面积进行计算，以查询修改模式为基础结合套内与房屋阳台，对共用面积实施标注，为分摊工作奠定基础，分户图和分层图的生成要根据楼层的设置完成，对尺寸和面积进行标注。
5、查询统计子系统的设计
可以有效查询户主的姓名、建筑的层型等，查询方式可以单独或者组合式的查询。该系统也可以进行其他事项的统计，例如相关区域中某时间内户数、总占地面积、建筑物的总量以及总建筑面积等。
（三）效率提升的功能设计
GIS技术以测量和测绘为技术基础进行功能设计，弥补了传统测绘产生技术误差和工作效率低的缺陷，为测绘系统提供了精确而全面的信息资源，充分发挥了房产测绘与数据管理系统的最大价值。与此同时，GIS技术可以更精准地测定相关房屋的一系列数据信息，例如房屋面积、房屋位置、房屋结构等，这样的功能也能通过有力的数据依据实施产权归属和信息的全面管理。此外，GIS技术可以将这些数据借助模型化进行整理和分析，从而更有效地确保信息操作管理和信息查询的质量。
（四）空间数据管理的设计
早在几十年前，业界就开始重视房产系统管理工作，由于技术条件有限，房产的管理工作多半以单一的图文模式进行保存，系统中难以存入更多的房产信息，造成信息呈现不完整、可信度低以及信息源无从考证等问题，另外还有很多的计算机功能不能实现。但现代的GIS技术却有效弥补了诸多缺陷，可以利用房屋地理位置和空间坐标以及相关属性的结合，对房地产信息进行及时而精准地采集、分析和管理。利用GIS技术快速查询所有房地产信息，并以图形的形式进行结果展现，让房产系统的管理更形象和直观，从而帮助企业更有效地开拓市场。房产测绘系统与数据管理系统应用GIS技术，显著提升了测绘数据的精准度和测绘水平。与此同时，该技术促进了城市地理信息与房产数据的有机结合，让房产信息的管理变得更顺畅、更便捷。
结束语
综上所述，在房地产相关业务中，房产测绘与数据管理是最重要的工作。随着现代民众对房产信息需求与日俱增，传统的房产测绘与数据管理模式已经难以满足新形势的需求，而GIS技术在房产测绘与数据管理中的应用，显著提升了房产测绘与数据管理的质量和效率。
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