刘伟
江苏苏信房地产评估咨询有限公司泰州分公司，江苏 泰州 225300
摘要：市场法对其他评估方法比较容易理解，最重要的是，在评估过程中直接反映的房地产市场状态，把这些特点作为评估方法体系中最简单，最直接，最常用的评估方法，本文在市场法的理论基础之上,总结了市场法在我国房地产估价应用过程中存在的主要问题，并提出了相应的解决对策。
关键词：市场比较法；房地产估价；适用范围；难点分析；对策措施
引言
市场法,又称市场比较法、市价比较法，通过类似房地产的交易价格，选出上次评估价值对象的方法，具体来说，就是选择一定数量的已按一定条件交易的同类房地产，与估价对象进行比较，妥善处理其交易价格，获得估价对象的价值。市场规律的本质是在房地产实际交易价格的引导下寻求房地产的价值。
一、市场法的适用对象和条件
（一）市场规律适用的对象
市场比较法的大量的对象是相同类型的适用和频繁交易的房地产、房地产开发等土地一般商品房屋、公寓、别墅、办公室、商店、标准厂房等,而那些很少交易的房地产,如特殊的工厂、学校、纪念地、古建筑、教堂、寺庙等，都很难采用市场比较法。
（二）适用市场规律的条件
市场比较法的适用条件是在同一供求范围内和最近的估值时间内有许多相似的房地产。如果房地产市场不够发达或者类似的房地产交易实例较少，就很难采用市场比较法进行估值。
二、市场比较法在房地产估价中的应用?
首先，市场比较法的操作步骤如下图1所示。
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最常用的基本公式的比较方法是:房地产评估的价格=可比实例的实际交易价格×交易情况修正系数的调整系数×市场情况调整系数的房地产形势。比较法是房地产价格形成的理论基础替代原则，其实质是以房地产的市场价格为指导来计算房地产的价值或价格，是实际运用，成交后将房地产市场上类似的价格“测试”来计算估价对象的价值或价格，是最直接、更直观、更有说服力的估价方法之一，其结果容易被人们理解、认可或接受。
比较法适用的估价对象是同类房地产数量多、交易频繁、具有一定可比性的房地产，如住宅楼、办公楼、商铺、标准厂房、房地产开发用地等。最适用的比较法是数量大、可比性好的整套房源。但是，很难用比较法来评估房地产，如特殊厂房、机场、码头、博物馆、教堂、寺庙、古建筑等房地产，如学校、医院、行政办公楼等交易较少的房地产，而房地产可比性差，如建设项目。
房地产是土地、建筑物和附着在地面上的其他物体的总称。它是物理对象、权益和位置的结合。据统计，由于房地产“数量大、范围广”，其价值一般占一个国家或地区总财富的50% ~ 70%。2002年，土地和房地产是中国农村居民最大的两项财产，约占74%，房地产占城镇居民财产的比例高达64.39%。房地产现在不仅是一种重要的资源或财产,和生产要素或消费品,但也是一种商品或资产,成为人们的主要对象的贸易和投资,房地产价格与价值,因此成为人们共同关心的问题,同时,由于房地产是一个区域性市场，具有独特性，经过多年的发展，专业的估值方法应运而生。
在目前的房地产估价工作中，基本的估价方法有比较法、收益法和成本法，衍生方法有假设发展法、长期趋势法和路线价格法。在基本的估价方法中，比较法是根据市场上同类房地产的实际交易价格得出的，其结果更容易为人们所接受。在房地产估价的实际应用中，比较法被广泛使用。
三、市场比较法在房地产估价中应用难点分析
在房地产估价的实际操作过程中，比较法的应用也存在一些困难，主要表现在以下几个方面:
（一）选择可比实例
可比案例的选择要求可比案例应与估价对象所在位置相似，用途、产权和建筑结构相同，规模和等级相同，交易日期尽可能接近价值时间点和正常价格。由于图书馆中交易实例在数量和质量上的影响，比实例的选择权有一定的难度，比发现实例的虚构，制作可比实例或选择,以满足客户的需求的高估或低估,成交价格也绝对是高或低交易实例,因此,可比实例的选取是否恰当与否起着决定性的作用评价结果的合理性。
（二）交易情况更正
由于房地产市场是一个不完整的市场,房地产交易价格的交易很容易受到一些特殊因素的影响,因此偏离正常价格,但如果交易实例库选择的交易实例较少,不得不选择,如何纠正交易中的特殊情况也是交易中的一个关键和难点问题。
（三）房地产调整
房地产是不动产、权益和位置的组合。现实中没有两个完全相同的不动产，不动产状况的调整是比较法不可缺少的一部分。同时，由于工作量的考虑，往往只列出主要不同内容作为调整房地产状况的因素。而各因素的权重又要通过评估师的经验进行定性和定量分析来获得，所以这是比较法估价的又一个重点和难点。
三、市场比较法在房地产估价中应用对策及措施
（一）构建高质量的交易实例库
交易实例是一个不断积累的过程，平时要注意收集。估价师应该收集交易实例，就像他们试图买卖房地产一样。同时，要设计一个全面的房地产交易调查表格，在调查中要真实、完整、准确，并分类收集电子文件供检索和使用。
（二）把握修正的幅度
平时注重收集分析各种特殊交易下的成交价格与相关时间点正常成交价格的差异，并通过实践对当地房地产市场情况和交易习惯进行深入调查，科学判断各种特殊交易需要矫正的程度。
（三）科学判断房地产形势的调整系数
房地产调整的情况下,有必要明确对应的时间点问题的情况类似的例子和评价对象的情况,尽可能细化工作,掌握影响体重不同影响因素对房地产的性质不同,并采用定量分析得到各因素的影响。
四、结语
总而言之，市场比较法操作较为简单，容易被人们所运用和认可，但是要想在估价实践中应用好一种估价方法，需要通过不断的实践，需要估价师通过不断地总结，得出科学的、符合市场情况的各种修正系数等，不断完善房地产估价理论和方法体系，做出客观合理的估价价值，更好地为经济社会发展服务。
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