杨倩梅
南京市规划与自然资源局高淳分局 江苏南京 210000
【摘要】对于我国物权法律制度建设工作而言，农村土地和房屋不动产统一登记制度发挥着重要作用，将不动产登记可以具体分为村民集体申请、个人单方申请两种重要的登记模式。不动产统一登记工作人员在实际接收到申请之后，就要对申请报告中实际夹带的土地与房屋方面的资料进行细致审核，只有在不存在错误的状况下，才能完成后续的登记工作。
【关键词】农村土地；房屋；不动产；统一登记；共性问题
【引言】为了能够解决农村土地,房屋不动产统一登记工作共性，就要结合实际状况，从多个角度出发，在明确农村土地及房屋不动产统一登记内涵的基础上，制定针对性解决方案。在合规合法的背景下，认证和监督不动产登记人员的工作行为，保证村民在此过程中始终占据主导地位，进而全面提升统一登记管理水平。本文从农村土地,房屋不动产统一登记的共性问题入手，展开阐述，针对如何有效解决这些共性问题进行全面探讨。
1农村土地,房屋不动产统一登记的共性问题
1.1法律机制和法规制度缺乏完善性
我国一些区域存在“一宅多卖”、“重复抵押”的问题，主要就是因为在实际开展土地和房屋不动产统一登记工作期间，缺乏相应的法律依据，甚至还缺乏完善的规章制度对各项行为进行约束，这样不仅不利于人们群众合法财产权益的保护。也会降低社会整体公平性。除此之外，也是因为缺乏完善的法律机制和法规制度，导致我国少数民族聚集地区的很多的农牧民家中的耕地、草地等不动产方面的承包权、使用权，无法在市场中进行交易，不仅会对该地区的经济发展造成影响，也难以实现资源优化且合理配置的发展目标。如果长期都是在此种状况下，开展农村土地及房屋不动产登记工作，将难以提升我国整体立法有效性，甚至还会对现代化社会法治管理有效性造成严重影响。
1.2政策界限和操作规范内容缺乏明确性
以现阶段不动产登记管理现状为依据进行分析，发现其在政策界限方面仍然存在模糊性，不利于统一登记管理工作质量的提升，如在宅基地使用权限的续期方面存在问题。在最新一版的“房地合一”中，即便已经明确指出了宅基地的具体使用权限，“土地及房屋不动产的使用年限都为70年，且农民对宅基地不具有所有权”，但是在实际进行分析期间，如果是从农民的角度进行分析，能够发现房屋的权力性质，实际上就是属于永久所有权的范畴[1]。此外，将物权法作为参考依据，对其规定进行细致分析，会发现土地权力性质属于“有使用权限”的使用权。总之，现阶段大部分人所了解和掌握的房屋不动产产权证书上实际标出的“使用权限”，具体是指土地的实际使用时间，而并不是房屋的使用时间。我国还不具备一步法律，对未来70年之后宅基地所有权问题进行明确的规章制度，这样将导致后续将无法有效解决各项问题。
正是因为如此，农民群众也产生了一定的顾虑，无形中也加大了土地及房屋不动产登记管理工作的难度，如果在法律方面都无法高效解决此项问题，那么极易会产生一些类的法律纠纷问题，如果没有及时处理，或是没有明确政策法规的界线，就会对农民群众的合法权益造成威胁。
2综合治理农村土地,房屋不动产统一登记的共性问题的举措
2.1完善不动产统一登记法律制度和法律规定
在开展农村土地、房屋不动产登记工作期间，需要规律法规为其提供依据，同时也需要相关机构积极参与其中。为了能够进一步提升该项工作质量和信任度，就要将完善不动产统一登记法律制度和法律规定工作放在首要位置，结合未来发展趋势，从多个不同方面将此项工作落实到实处，进而达到不断强化责任制度的目的。
一是从不动产法律法规整体性的角度出发，为了能够做好法律法规完善工作，就要做好相关法律制度建设、改正、废除等多项工作，逐步加统一登记和土地使用规划制度建设力度。二是从不动产不同等级机构职能的角度出发，注重强化不动产登记工作人员的各项管理职责，全面提升各项信息数据、实际条例资源整合有效性[2]。三是以精细化管理方式为主，按照图一做好各个流程的每项工作，从而推动我国整体不动产登记管理行业长远发展。
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图一：不动产登记流程示意图
2.2依照法律明确农村小组在不动产登记工作的地位
实际上，早在2015所颁布的条例和规章制度中，就已经明确了农村土地、房屋不动产登记工作期间，集体性建设用地上实际搭建的建筑物，已经属于不动产统一登记范畴。对于不同的区域而言，始终都要将“登记发证”作为重要的关键目标，结合区域特色，做好调查与管理工作，直到完成确认工作之后，全面落实农村不动产统一登记管理体系建设工作。
例如：对于各大农户家庭而言，通常状况下，都是将不动产产权落户到户主身上。如果户主去世，其本身的不动产继承权也是一个非常明确的权利，国家也要在此方面制定完善的法律法规对其进行保护。
结束语：
总而言之，实际开展的土地、房屋不动产统一登记工作中，二者存在的共性问题，具体表现在缺乏完善的法律制度对工作行为进行管束、政策界线和操作规范内容缺乏明确性等。这就要求相关管理部门明确问题严重性，采取多种方式，来改善我国不动产等级混乱问题，从法律的角度做好各项保障工作。
参考文献：
[1]汤智雁.试析不动产统一登记视野下的农村房屋登记[J].城市建设理论研究(电子版),2017(21):232.
[2]张波.不动产统一登记下农村住房所有权首次登记问题研究[J].梧州学院学报,2017,27(01):48-53.