孙道玲
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摘要：科技的发展，各领域的技术水平逐渐提高，信息技术应用更加广泛的今天，由于我国的城市化进程不断加快，房地产企业发展也越来越迅速，但也带来了不少风险与问题。其中，财务风险最为首要，房地产企业不重视财务风险，会影响到该企业未来的健康可持续发展。
关键词：房地产项目；投资风险；管理
引言
对于房地产企业来讲，为了可以防止项目投资存在大量风险，必须要结合项目的实际情况和企业的经济实力，合理制定有效策略，不断加强项目投资风险管理，只有这样才可以增加项目的投资收益，才可以更好、更快地促进房地产企业发展，进而从根本上实现我国房地产行业的可持续发展，带动我国国民经济高速发展。
1房地产风险的概念
房地产风险是指在产业发展过程中，会出现各类因素影响产业运营和发展，从而会导致没有达到预期目标，或者出现企业亏损等情况。房地企业发展过程中存在不少问题，比如投入资金较大不容易变现以及工程时间长等，使企业面临非常大的威胁。
2我国房地产项目投资风险管理策略
2.1部门协作，建立房地产市场监测动态体系
各相关部门应做到信息共享、共同协作，建立完善的房地产市场监测动态体系，结合实际情况，构建监测指标体系，及时收集房地产市场的相关信息，避免房地产投资过热。一是制定具有可行性的监测指标体系。房地产主管部门应密切关注房地产市场的动态变化，积极与高校合作，共同研究房地产市场监测指标体系，根据数据的可采集性，选取能够客观真实反映当前房地产市场走向的指标。二是加强监测分析。及时研判房地产市场的走向，从数据中找问题，并提出有针对性的解决措施，确保房地产市场的稳步发展。
2.2建立完善的风险预警体系
房地产企业经常会受到外界因素的影响，比如政策改变、市场经济的供求变化等因素，都会影响到企业的运营发展。而且不少企业并没有建立相关的风险预警体系，企业应当对此引起重视。企业应当建立财务风险预警体系，预先了解企业上一年相关的财务风险警情，收集数据展开研究，有利于更高质量的进行财务风险控制与管理工作。而且企业也可以横向对比相关的警情数据，更好了解企业本身运营情况以及行业发展动向，确立出更科学、完善的企业战略方案目标。
2.3加快资产证券化发展，降低参与者的流动性风险
与房地产行业相关的资产证劵化在国外已经过了多年的发展，为稳定金融市场起到了很好的作用。在国内相对比较成熟的市场是个人按揭贷款的证券化，为按揭贷款银行提供了流动性支持，但规模仍然太小，无法适应日益庞大的住房抵押贷款一级市场和二级市场的需要，还需要进一步发展。在Reits领域，国内的发展尚处于初级阶段。目前各大房企都沉淀有大量的商场、写字楼等资源，各类地产投资机构也持有很多经营性房地产资产，Reits的发行一方面可以降低经营类资产持有人的流动性风险，另一方面可以为广大投资人提供新品类的投资标的，完善金融和房地产市场运行机制。
2.4有效落实成本控制中的预算结算及中期监督
在房地产经营企业中很关键的一点就是，对于成本管控工作应该给予高度的重视和支持。由于房地产开发本身就具有生产周期的运行时间较长的特点，所以，负责房地产开发企业的领导者就应该摒弃只凭经营操作的旧方式，需要将其进行改善，在实际的操作过程中，要按照事先就计划好的成本目标，全方位的、分阶段进行成本控制，这就需要房地产开发企业从开发项目的前期准备到最后的项目清盘，涉及到整个开发项目成本控制环节，并且还要通过设计单位、施工单位及监理单位实时的、有效的进行管控。
在这个基础上，将通过实施过程中不同阶段的实际消费数额进行收集和整理，并且，将所整理的实际数值和同一个阶段所制定的目标数进行比对，然后进行分析，将分析出的成果运用在下一个阶段中的成本控制计划中去。从而实现在合理的基础上实现项目花费最小化，结合开发企业自身情况，以此制定出科学且最小化的成本控制方案。
2.5扩大企业融资途径
房地产市场资产因为天然具有优质抵押物属性，且配合房屋预售制度，先天具有高杠杆属性。如果没有对房地产企业的融资进行管理限制，房地产公司非常容易实现规模爆发式增长。高杠杆的扩张式运营带来的风险不仅仅是其个体金融风险，会对整个行业产生示范效应及规模压力，导致全行也的高杠杆扩张。一旦市场发生波动，一家公司的信用危机会产生连锁效应，进而将危机蔓延到全行业。现阶段，部分房地产企业还是通过银行贷款获取对应资金，如不想完全依赖银行贷款，作为房地产企业，就需要不断扩大企业自身的融资途径，下面详细分析了房地产企业的融资途径：其一，海外资本途径。世界贸易组织有关协议中提出，房地产企业在进行合资、合作时都有权力享受和我国企业一样的待遇，形成该规定可以使很多海外同行业资金进入我国，真正实现我国房地产企业的高效融资，以实现我国房地产行业的可持续发展；其二，上市融资。如房地产企业可以顺利上市，就可促进其今后的高速发展，这样不仅可以聚集更多资金投入，还可以扩大房地产企业的影响力，树立良好的企业形象，在增强企业融资能力中发挥着至关重要的作用；其三，利用资本市场发行债券，这样可以迅速融资，以满足房地产企业的资金需求。并且房地产企业运用债券融资，可以使企业不需要支付过多的财务成本，因此，作为房地产企业，可以借助杠杆原理来加强融资能力。
2.6采取灵活的营销方式，全面提升物业服务品质
从前文对某集团的销售成本分析可以看出，某集团的销售成本同比波动幅度较大。因此，集团应加强落实灵活多变的销售策略，并采取多元化的促销方式，最大限度地降低集团的销售风险。在物业管理方面，要以“质量树品牌，诚信立伟业”作为企业的发展宗旨，坚持“匠心筑家筑品质”的建筑理念，持续实施精品战略，契合业主衣食住行等多方面的需求，完善周边配套建设，努力打造高品质、高性价比的住宅产品。除此之外，集团应通过“贴心楼管员”“总经理接待日”等措施及时了解并回应业主之诉求，致力从细节方面贴心关怀客户，以切实改善人民群众的生活和提升客户的满意度。
2.7努力提高会计人员的专业判断能力和专业水平
为了鼓励公允价值在投资性房地产中的运用，应该强化会计的诚信教育，可以由财政部门和相关的部门专门举办一些培训班进行专业技术上的培训和一些道德上的培训，并且进行考评。要加大对现有会计人员的培训和继续教育力度，尽快提高会计人员的专业水平和职业技能，鼓励他们汲取新的相关专业的知识，培养他们的公允价值观念和会计人员的道德操守，使会计人员能够熟练地运用自己的职业判断能力和专业知识，准确地处理有关公允价值计量模式的相关应用事项，以便得出相关性强的公允价值信息。
结语
为了可以明显减少风险，房地产企业必须要有清醒的头脑以及长远的眼光，充分掌握各种项目投资管理方式，从不同的角度出发，如扩大企业融资途径、加大企业长期经营项目投资、提升企业经营管理效率，以合理管控投资项目风险，加强房地产企业在市场竞争中的优势。
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