李欢
上海彩兴房地产开发有限公司
摘要：伴随着城市化进程的不断发展，建筑行业的发展方式也发生了较大变化，城市更新成为建筑行业中的新机遇和亮点。本文以瑞安建筑承建的瑞安广场等城市更新项目为工程背景，针对其实施过程中的特点与难点详细阐述了所采用的技术管理措施，将为其他类似工程提供借鉴与参考。
关键词：改建工程；城市更新；项目管理；装配式应用
随着上海的城市化进程不断推进，土地资源日益稀缺，土地增量被严格控制，城市建设已由“拆改留”转变为“留改拆”的发展模式。因此，城市更新成为建筑行业研究与实践的焦点，即如何使原本旧建筑焕新面貌，功能得到进一步优化提升，从而带动整个片区焕发新活力，成为上海新一轮城市建设中的核心问题。
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图1 城市更新项目案例-新天地
瑞安建筑作为城市更新的先行者，紧跟瑞安集团发展战略，承接了上海市杨浦新江湾、上海新天地南里、瑞安广场商业及办公、上海外滩中心改造等一系列城市更新项目，在更新技术、项目管理等方面积累了丰富的经验，特别是在改建工程与EPC工程总承包管理、装配式装修的结合等方面开展了创新研究与实践，为类似工程建设提供了很好的借鉴。。
1、改建类项目的特点
城市核心区的改建项目种类各异，有用老材料老工艺的“修旧如故”，也有宛若新生的拆改重建，但这些改建类项目普遍具备了以下特点。
1.1项目周边环境复杂
城市核心区的改建类项目周边配套设施完善，人口稠密，存在边运营边施工的需求，因此施工时间、材料堆放及运输、施工区域、现场加工场地、工人进出场路线、垃圾临时堆放等周边环境诸多因素都会对改建项目产生影响与制约。
1.2改建施工工期紧张
对于商办类的改造项目而言，停业施工即意味着经营收益的损失。因此，改建项目往往对施工工期有着极其苛刻的要求。以瑞安广场办公改造为例，改造区域建筑面积5000㎡，项目工期为4个月，包含拆除、设备安装、消防、装饰工程等内容，且运营要求日间禁止施工，整个工期要求给项目管理提出了巨大挑战。
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图2 上海瑞安广场改建项目
1.3设计施工一体化要求高
与一般项目设计不同的是，改建类项目设计必须以现有建筑具体情况为依据，需实地开展大量调查、测量、检测等准备工作。施工过程中，改建方案中基层复核、结构调整、抗震消防、绿色节能等内容，必须与施工密切配合才能保障工程顺利实时。
1.4改建项目综合风险高
改造工程是一个工期较短、工程量复杂、技术要求高、外部关系广泛的过程。在改建过程中，施工总承包单位存在成本风险、工期风险、环境风险、管理风险等。成本风险主要来自改建过程设计变更与专业工程成本控制。图纸变更、疫情影响、政府活动、突发事件等因素将对原有极其紧张的工程产生不利影响。位于城市核心区的改建项目，在施工扰民，噪音，异味，水侵等环境风险方面比一般新建项目显得更加复杂和突出。在管理风险方面，多数改建项目尽管体量不大，但是涵盖结构、机电、装饰等各专业，对施工总承包管理与协调能力提出了较高要求。
2、改建类项目工程管理研究
瑞安建筑作为施工方也参与了不同属性不同规模的城市更新类项目数十个。从施工方的角度，我们对城市更新中改建类项目的工程管理开展研究与实践。
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图3 改建类项目工程管理要点
2.1合约管理
目前公司涉及的改建类项目合同均为施工总承包。由总承包单位负责项目的质量、安全、进度等。改建项目一般具有施工周期短、涉及单位多、工程技术复杂等特点。在施工过程中存在较多的合同变更因素。如设计变更、材料价格涨幅、人工费用增长等。作为施工单位，特别是在工期较短的情况下，及时收集整理相关信息并形成项目资料是合同管理的关键环节，做好各阶段的分析和总结从而有效的把控合约管理。
2.2进度控制
从拆除至项目收尾，需要精心策划全项目的施工顺序以及工序的交接，为缩短工期，还需要形成较为系统的工序穿插，通过区域划分来最大限度的提前安排进场时间。
在进度控制体系中，要分层次分区域的建立不同级别的进度控制计划并细化到每周、每日的材料、机械、人员配置。制定计划后，执行进度计划是关键，在关键线路上的工作需要严格控制实施进度。在进度跟踪过程中发现可能滞后的关键节点，需及时采取措施，补充人工、保证材料、机械，从而确保工期目标的实现。
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图4 影响进度因素
2.3设计管理
设计管理是改建项目实施的重中之重，施工图纸的进度直接关系到整个项目是否能够按期完成及建筑效果。由于方案设计及施工图设计为开发商专业分包单位，施工总承包单位主要负责施工图纸的深化工作。为满足项目实施的需求，设计单位与施工单位要及时建立沟通机制实现信息共享，根据项目的实际需要调整、优化设计图纸。在深化设计方面，目前公司与五建集团设计院通过多个改建项目的合作已形成了共同协作的机制，能够在图纸不全的情况下优先出具深化方案，如新老结构连接部位的处理，结构加固等内容，反向提资设计单位，加快设计进度。
2.4施工管理
施工现场的安全文明施工是现场管理的重点，改造项目环境的特殊性给现场管理带来更多的挑战。对文明施工、周边环境的影响提出了更高的要求。以上海新天地南里商场改造项目为例，项目位于上海市黄浦区，周边为已建成的翠湖天地二期，并且南里商场改造分为二期，部分区域存在边施工边运营的情况。
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图5 上海南里商场改建现场
为达到黄浦区文明施工要求，并且将施工对运营的影响降至最低，施工中我们采用了BIM技术的介入，对项目材料运输及人员进出进行施工路径模拟最终选取最优的围挡分隔方案，结合现场安全文明施工小组的巡查管理，最终将运营区域与施工区域合理分割。在改建工程的施工过程中，与改建工程所在的物业管理单位的协调是主要工作内容。与物业单位需明确施工时间、垂直运输电梯、材料人员进出场路线、临时垃圾堆放等内容。在满足施工任务目标的条件下，尽量达到物业管理的要求。如遇难以协商一致的情况，还需要通过开发商的介入共同商议解决方案。
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图6 南里商场扶梯封堵模拟
此外，由于改建工程所涉及的分包商较多，工序交叉情况较为常见，因此需要总承包商积极与分包商进行沟通，由总承包单位总体组织协调，制定各项管理制度确保工程的质量、进度、安全等建设目标。
3、改建类项目新方向与新探索
通过总结改建类工程的特点及面临的风险，可得出影响改建工程开展的最主要的因素是：①设计与施工的协调②周边环境的局限。为解决以上两点困难，瑞安建筑分别从EPC管理模式和装配式装修的引入在实际项目中进行探索和实践。
3.1EPC管理模式
针对设计单位与成本控制及施工现场进度脱节的情况，建议开发商将设计、采购、施工一次性发包给工程总承包，由总承包整体控制成本及施工进度。从瑞虹新城售楼处的实践效果来看，EPC工程总承包管理能够在达到开发商期望效果的前提下，从项目总体上缩短建设工期、控制总体成本，提升项目质量。瑞虹新城售楼处总建筑面积约1400㎡，成本预算在900万，实际施工时间为：2020年10月8日开始拆除、2021年1月25日全部完工（含软装），总工期用时110天。
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图7 EPC模式工程实践情况
3.2装配式应用
十四五规划中提出，要推动建筑行业的产业化，并且更加关注环境、节能。面对日趋严格的环境要求以及改建项目特有的环境特点，我们在瑞安建筑总部办公大楼探索了装配式装修的实际应用，实践效果良好。由于装配式工艺取消了传统的湿作业和现场加工环节，能够有效的控制噪音污染、大气污染、光污染。在瑞安建筑总部改造工程的100天工期内，达到了周边居民零投诉，街道零约谈的良好效果。
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图8 装配式装修实践情况
装配式在改建类项目的应用尚处于探索阶段，未来需形成改建工程全周期的一整套解决方案，从方案设计阶段引入装配式概念，从装配式工艺出发调整方案设计。此外，装配式的生产供应商也需要不断完善工艺以提高适应性，从而整体提升装配率。
4、结束语
综上所述，城市更新中的改建工程在实施过程中由于各种不确定因素，目前仍未有完善的管理模式。但新形势下，开发商与施工方已开始探索新的管理模式及新技术的应用。瑞安建筑也会在各方支持下，探索优化改建项目的管理，为城市更新添砖加瓦。
参考文献
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[2]陈惠红. 《高层建筑“烂尾楼”改建工程的策划》.建筑施工.2014（36）：881-882
[3]廖焕青. 《基于EPC模式的改建项目合同管理研究》.住宅与房地产.2020（12）：102-104