田雪梅
上海南康科技有限公司 上海市 200030
摘要：2015年，《不动产登记暂行条例》全面落实，不动产登记工作正式进入新时代，但由于长期的分散登记，土地、房屋等不动产权利均存在数据标准不一、格式多样、存储介质不同的情形，也有着变化快、时效强的特点，因此为了后期能够满足各部门之间的数据统一查询、交互共享，不动产登记历史数据整合成为必然的趋势。本文聚焦不动产登记就其中的数据整合等问题做深入探究。
关键词：不动产；登记数据；整合问题
引言：
不动产管理工作依赖数据得以推进，其管理效果取决于数据整合建库作业落实。在整合阶段，应践行实事求是的原则，以现有规范指导为参考，明确参与主体职责，就不动产登记信息加以分析，然后整合成中间库，聚焦中间库成果，对其做关联整合，通过不动产登记中间库的创设和应用，为成果数据库确立做良好铺垫，促使信息共享实现可能性。
1、概述
随着房地产统一登记的发展，产权数据的整合和图书馆的建设也越来越重要。经过多年的工作积累和实际研究发现，涉及的数据量一体化，种类多，产权登记数据整合对象包括不同媒体不同类型的产权登记信息，不同部门的产权信息，涉及集体土地所有权、国有土地使用权、集体建设用地使用权、自有住房使用权、房屋等建筑物。涉及各种土地资源承包经营权、海洋使用权和其他财产登记卡、表格、地图、书籍和其他纸张和电子数据[1]。不动产登记数据集成和库的任务是梳理和规范现有的分散存储、不同格式和不同媒体，以现行《房地产登记数据库标准》为准，对各类数据进行处理、集成，明确数据标准，构筑管理平台及信息数据库，切实满足查询所需。
2、整合难点
2.1 数据量大且关系复杂
不动产涉及面广，包含内容多，相关部门积累了大量的图属档调查和登记数据。
2.2 数据多源异构
一直以来，与城市建设区相比，地方政府对一个地区的实权登记重视不够，大多采用县级机关牵头、乡镇同行具体负责的工作方式，承包部门分开，信息水平参差不齐，数据收集、处理、存储和更新方式不统一。时代特征明显，导致库存数据在结构、语法、语义等方面差异明显[2]。
2.3数据标准不统一
不动产登记涉及的权利类型较多，具有时间跨度长、空间范围广、涉及部门多、基础力量薄弱等特点。
3、不动产数据整合建库技术方案
3.1数据整合建库方案
具体来看，不动产数据合并项目的职责是对数据进行统筹规划，持续优化综合库数据质量，为中间库、成果库内容更新提供必要数据支持，在权籍调查作用下，促进权籍数据形成及其检验作用呈现，针对成果库进行查漏补缺，集结力量，注重不动产成果库确立，使看图管理不动产成为事实。数据整合建库方案见图1。
图1数据整合建库方案
3.2数据整合建库技术路线
首先，将土地及房屋等数据的采集、统计和提取作为重点，做好数据预处理，具体工作包括格式更新、汇总输入和精准化清理等等；其次，将动产编码工作落实到位；最后，接受质检，顺利通过后继续践行入库标准，完成数据输入，促进数据库完整性增加。
3.3数据整合建库流程
具体流程由五个步骤予以组成。第一步，准备工作阶段。此时将数据收集及整理等作为重点来抓；第二步，规范化整理阶段。此时以数据预处理、原始库创设为重；第三步，数据整合关联阶段，聚焦梳理库和成果库，将主要精力集中在数据关联性提升、数据完整性保持等诸多层面；第四步，数据质检阶段，具体工作内容是通过检验过程和成果数据，持续优化数据质量，做好数据统一编码工作[3]；第五步，成果入库阶段。本着循序渐进的原则将成果数据及时录入至不动产登记数据库内。具体流程详见下图。
图2不动产数据整合建库流程
4、不动产统一登记数据整合技术方法探讨
4.1项目中遇到以下难点及解决方法：
1）房产与土地不是一个管理体系，数据不能直接融合；
2）同时房产数据本身也并没有达到完全信息化管理，有部分数据完全纸质化管理，房产档案；
3）宗地数据与房产数据关联性有限，导致了房产登记数据与房产图形数据在入库过程中需重新建立关联关系；
4）房屋图形存在无空间坐标系，与宗地坐标系不一致等问题。
1）已明确土地管理与房产管理对应的管理方式，需根据国标数据库标准建立一个完整的权籍调查数据及登记数据的数据空库，将梳理好的数据库存储于新建的数据库中，保证房、地数据的一致性。
2）如果想达到完全信息化管理，那么就需要将纸质档案电子化，再将电子化后的数据信息根据数据标准建库。纸质档案电子化之前需查看所有原始档案，对照原有房产系统的数据库将纸质化档案进行录入，形成原始数据结构的数据库，再根据数据转换方案将数据转换。
3）相关问题解决方案思路：
首先，参考我国现行《地籍调查规程》，选用新宗地代码，明确宗地代码属性，做好赋值工作；选用原宗地代码，对各种土地信息资源进行串联，其中包括地役权信息、查封登记信息等等，避免漏洞出现。
其次，做好信息储备和分析工作。一方面保留原自然幢信息，另一方面在新自然幢编号作用下，判定自然幢编号属性，做好赋值工作。从整体角度出发，借助房屋编号关联，持续健全自然幢编号和宗地代码。
最后，对不动产单位登记信息进行编号，注重信息补录。在宗地内注重各类关联关系的建立及分类统计， 并从动态角度出发，对其加以梳理。
如有所需，建议选用外业补充调查方式予以化解：
4.2不动产登记整合技术讨论
（1）充分做好数据整合前的准备工作
数据整合带来了许多技术难题，这主要是因为最初的数据准备不足，这可能会直接增加数据整合过程的技术难度。考虑到这一点，为了减少统一房地产登记数据合并的困难，必须为数据合并做好准备。在聚合和协调相关信息之前，您可以有效地减少数据整合过程中的障碍。首先，只有在对房地产信息进行安全备份后，才能将图形数据和映射结果输入系统中，才能收集、分析和备份房地产信息。其次，做好数据分析和处理工作。数据结构偏差是系统中常见的现象[4]。要消除这种现象，必须遵循“后处理导出”规则。最后做好数据信息的整合和划分工作。
（2）多种数据信息的整合处理
异构房地产登记数据是房地产登记系统的更具体部分。异构房地产登记数据在数据收集标准化和业务流程设计方面差异很大。面对这种情况，统一房地产登记数据的整合必须特别注意执行数据管理业务流程分析和不断优化信息系统的整合，只有这样才能实现数据标准化。此外，应当指出，土地登记对于统一土地登记数据的整合至关重要。在宗地管理中，储存格编码索引工作发挥着举足轻重的作用。因此必须特别注意空间关联性和属性之间的对应关系，以确保资料资讯与非空间资讯之间的有效关联。在此基础上，完成了基本信息与专有信息的匹配，有效提高了通过这种形式整合统一物业登记数据的效率和准确性。
（3）构建正确的数据关联
创建正确的数据关联对于整合统一资产跟踪数据至关重要。两者之间的关系取决于卫星遥感图像和房地产信息数据。在定义数据关系的过程中，需要逐个分析空间数据信息并协调信息，以便有效地处理空间和非空间信息，为统一编码空间数据互动的有序推进奠定基础[5]。此外，基于非空间数据的合并结果不能直接使用，原因在于非空间的数据信息还需要进行诸如合并、补漏等环节，只有在完成这些环节之后，不动产的操作才有可能契合登记数据库提出的各种要求。
结束语：
不动产登记数据的合并是建立统一房地产存储的基础，使现有房地产登记数据能够按照一致性规则、诚信准则、精确原则标准化，统一同类或同类登记指标和重叠的凭证数据，并确保房地产信息的统一表述。在整合环节，践行数据库标准，在依法合规的情况下处理数据库信息，确保统一凭据正确，以便避免相关问题出现。
参考文献：
[1]周宇文,罗小孟.我国不动产测绘工作的现状与分析[J].智能城市,2020,6(12):67-68.
[2]张先锋.不动产登记管理信息系统建设的研究[J].住宅与房地产,2020(6):7.
[3]刘聚海,贾文珏,孙子梁,佟业真,张莹光,张菲菲.国家不动产统一登记信息平台构建与应用服务[J].国土资源信息化,2019(6):4-9+16.
[4]陈泽鹏,钟远军,梁庆发.省市县一体化的不动产登记与监管服务信息平台构建与应用[J].国土资源信息化,2019(6):17-19+39.
[5]王伟伟,移天煜,余文富,宋钢,张开洲.不动产登记信息平台建设关键技术研究[J].国土资源信息化,2019(6):33-39
作者简介：田雪梅;女;（1986-1）黑龙江；汉族；本科；助理工程师
研究方向:国土、测绘