谢俊宏
深圳市万唯房地产咨询有限公司福田分公司 广东省 深圳市 518000
摘要：近年来多种社会因素影响着房地产行业的经营管理效益。为了保证企业的可持续发展，房地产企业加强了工程项目的成本管理，降低不必要的费用开支，提升企业的经济效益。本文通过论述房地产工程项目设计阶段成本控制中存在的不足，探讨加强设计阶段成本控制的措施和方法，提升房地产企业成本控制效率，促进企业获得最大经济收益，为企业的健康稳定发展提供有力保障。
关键词：房地产工程项目；设计阶段；成本控制；问题；措施
引言
国家加强了对房地产企业的管控，降低了炒房热度，刚需成为了房地产企业的主要支撑，各种建设用地价格却不断飙升，这些行业市场变化，大大缩减了房地产行业的利润空间。为了获得最佳投资收益，房地产企业从设计阶段开始加强成本控制，以期用最少的投入获得最佳收益。工程项目的设计阶段对整个项目的成本控制影响至关重要，是控制管理工程建设成本的重要环节和工序，需要各房地产企业加强重视，对当前设计阶段影响成本控制的各种问题和弊端加以改进，制定完善可行的设计开发方案，为后续工序的成本控制和施工管理提高科学的参考依据。
一、当前设计阶段项目成本控制中有待改进的地方
（一）设计产品忽视了项目的经济性
随着我国综合国力的提升，国内设计人员的专业知识结构，技术能力和业务水平都达到了世界先进水平，但他们的经济理念还有一定欠缺，设计中过分注重产品的科技先进水平，对设计产品的经济可行性没有引起足够重视。当前的设计以工程造价或相关建筑单方面积的单价作为收费标准基数，也是造成当前设计成本居高不下的重要原因。以上收费标准充分考虑到了工程的规模和施工难度，却缺少对设计产品经济性的考量，对因设计造成的不必要浪费没有进行相关责任认定，也就无法使设计单位和从业人员担负相关的经济责任，导致项目成本浪费现象，甚至有的设计单位和工作人员为了自身的经济利益，故意提高工程造价成本，严重影响着项目的利润水平。
（二）限额设计落实不利
房地产是限额设计的试行行业。限额设计规定，初步设计需要根据批准的投资估算实施控制，而初步设计的总概算又是控制施工图纸设计的重要依据。在施工过程中发生设计变更，是每个工程项目都不可避免的想象。房地产工程项目开发中，不能及时有效的管理解决设计变更，是当前管理的严重缺陷。有的施工单位和设计单位交流沟通存在问题，使设计和实际施工产生脱节，增加了变更量。甚至有的实际施工中频繁出现重大变更，部分已施工工程需要拆除处理，造成重大经济损失，增加了工程建设成本和控制难度
（三）设计招标制度有待完善
当前许多房地产企业已经认识到设计阶段对工程项目成本控制的重要性，把成本控制当做了招标的一个重要标准。但实际方案评标过程，评审意见、结果的公开透明度不足，而且目前投标设计方案的经济性没有可靠的评价标准，导致评标制度还处于抽象的理论原则阶段，量化评价制度体系的可操作性不强，无法给评委提供可靠参考，他们只能依靠自身素质和水平对设计单位的投标方案进行评判，影响评审结果的客观公正性。
二、房地产企业加强设计阶段成本控制管理的相关措施
（一）提升对设计阶段成本控制管理重要性的认识
长期以来，房地产企业都把工程造价成本控制的重心放在具体施工环节，虽然这种方式也取得了一定的成本控制成效，但相对于设计阶段来说，效果并不明显。这就需要房地产企业认识到设计阶段成本控制对整个工程造价的重要影响，把管理重心转移到前期的设计阶段来。成本控制是房地产项目获取最大利润的关键措施。需要企业全员重视和支持参与。企业上下都把成本控制当做自己的重要工作责任，在工作中自觉贯彻落实成本管理意识，为项目的成本控制工作作出自己的努力。
（二）以技术和经济相结合作为设计指导理念
重技术，轻经济是当前许多设计人员存在的错误工作理念。在实际设计中，缺乏对项目整体技术经济合理性的分析考虑，任意提高项目的安全系数和设计标准，使工程造价控制工作比较被动。国内设计人员的专业知识和技术水平已经达到了国际领先水平，但在方案设计中，错误的认为项目的成本控制是财务部门的职责，设计方案鲜少考虑项目的经济可行性。而财务人员对工程的具体设计施工不熟悉，只能从财务角度审核费用支出，控制工程成本。因此，设计阶段的成本控制，需要设计人员和预算人员进行配合，共同努力，制定完善优化的设计方案，保障项目投资收益。
（三）选择优秀设计单位
房地产项目开发单位应通过招标竞争的方式，选择优秀的设计单位，确保设计方案的技术先进、经济合理，减少后期因设计质量发生工程变更。选择优化的设计方案，既可以保证建筑产品的技术先进性，保障它的后期销售，促进资金快速回笼，同时又可以通过控制成本，降低设计费用支出，提升项目的经济利润。
（四）通过实施限额设计进行成本控制
限额设计要求设计人员根据获批的设计任务书和估算标准，控制初步设计总概算数据，据此完成施工图的设计控制。实行限额设计方式，是明确经济责任，控制设计镀金的有效方式。使用限额设计的方案获得批准后，不得随意变更，严格保证投资限额。房地产企业的工程造价人员应给设计部门提供可靠的基础项目资料，为设计部门制定科学精深的设计方案提供支持和帮助，保证项目的成本控制效果。制定奖惩制度，通过参考相关工程的各种技术指标，并对它们进行有效的类比分析，严格确定各项指标的设计限额，不断优化设计方案，避免因设计变更情况的频繁发生导致工程造价失控。
（五）加强对设计图纸的会审管理
在图纸会审环节，充分考虑实际施工中可能发生的工程变更情况，对设计方案中存在的缺陷进行改进。通过图纸会审环节的控制管理，以最小的花费代价，取得最好的设计方案优化效果。设计图纸定稿前，企业应组织各相关部门对图纸的合理性，可行性、成本控制的经济性进行联合审核，从不同角度审核图纸的设计工作，不断完善优化设计方案，提高设计质量，把因考虑不周或失误给项目带来的经济损失降到最小。
（六）增加设计变更、修改影响工程造价的经济责任认定条款
在和设计单位签订合同时，将因设计原因发生变更和修改，对工程造价产生不良影响的责任认定条款加入合同中。在实际发生的设计变更费用超出一定比例时，从设计费中扣除一定比例。通过增加责任认定条款，提升设计人员的责任心，保证设计质量，这是设计阶段成本控制的有效措施之一。
（七）改进设计取费方式
当前的设计费大多以工程总造价或单位面积的单价作为计费基数标准，这种取费方式是设计阶段成本控制的主要阻碍，导致设计经济合理性得不到有效保障。设计单位根据项目的投资限额，在保证项目安全性和功能齐全的基础上，利用各种新技术工艺、材料等制定科学可行的经济性设计方案。房地产行业和设计行业应就这一方式进行沟通改进，以设计质量的优劣程度作为计费依据，通过和投资限额的比对，按照节约的比例对设计单位进行相关的奖励和处罚，保障项目成本控制管理工作的顺利进行。
结束语
总之，成本控制是房地产工程项目投资成功与否的重要影响元素。尤其是设计环节，是影响项目后续施工的关键部分，因此，对项目的成本控制意义重大，房地产企业应把握好这一重要环节，在保证工程质量的基础上，获取最佳经济收益。
参考文献
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