唐郡泽
北京中环世纪工程设计有限责任公司
摘要：创新型产业发展的基础载体是空间，空间也是产业可持续发展的重要支撑。城市更新是盘活城市存量用地的重要手段。新型产业用地是城市更新实施进程中出现的一种较为新颖的用地类型，关于新型产业用地还有很多值得探索开发的空间，本文通过对深圳市近3年的新型产业用地规划容积率及实际使用时的生产效率进行分析，探索城市更新单元新型产业用地的最佳容积率。
关键词：新型产业用地；容积率；城市更新；工业用地；
城市更新是指由符合办法规定的主体对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋等）内具有以下情形之一的区域，根据城市规划和法定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动。①
深圳市从改革开放以来，一直在城市规划管理方面走在全国的最前沿，作为中国最早开放的口岸之一，深圳经过三十几年的高速发展，如今城市更新也面临着新的形势、新的任务与新的挑战。
目前深圳市的工业区规模小、数量多、分布散、政府掌握产业空间有限、重大项目引进困难，这些问题都需要通过城市更新来解决。深圳市目前的土地成交地价处于全国前列，土地稀缺问题突出，土地节约集约利用是深圳市进行城市更新项目开发时土地使用的目标与准则。
早在2014年国家提出“500万人口以上特大城市出生活用地外原则上不再安排新增建设用地”的要求，各大城市相继在工业用地转型政策上思考与探索，而新型产业用地一词也相继建筑大众视野，并一直保持着相当高的讨论热度。
新型产业用地是为了适应产业转型升级、提高工业用地效率而提出的城市用地分类，具体是指在工业用地中增设新型产业用地类型，用于建设产业用房和配套服务设施，更好地融合研发、创意、设计、中试、无污染生产等多种创新性产业功能。新型产业用地具有单位土地开发强度大、用地形势混合成分高、功能需求多元化等特征，可以有效职称当前新产业和新业态的发展。②
由于新型产业用地土地功能利用比之传统的工业用地更加多元化，为满足其功能需求，也相应允许建设相关配套服务设施，因而更加符合当前城市空间统筹利用的趋势和产业转型发展的诉求。
新型产业用地的单位土地开发强度更大，一般的基准容积率大致在2.0-4.0之间，而对于深圳市而言，4.0的容积率远远不能满足土地节约集约利用的诉求，为有效促进土地资源节约集约利用，深圳市并未对新型产业用地设置容积率上限。
自2018年至今，近三年来，在深圳市土地房产交易中心所成交的新型产业用地的平均容积率为6.7，而其中成交于2019年2月21日的位于留仙洞总部基地的T501-0096号宗地的规划容积率高达16.52，超过了15.0，是为全国先例。
因为新型产业用地的新政策突破了《工业用地建设用地控制指标》中所规定的传统工业用地配套不能超过总用地面积的7%，或者有些城市规定不得超过总建筑面积的15%的规定。
在新型产业用地所对应的新政策下，产业用途的计容建筑面积不得低于项目总计容建筑面积的50%，配套用房的计容建筑面积不得超过项目总计容建筑面积的30%，配套型住宅的计容面积不得高于项目总计容建筑面积的20%，使得新型产业用地的容积率大幅提高。③
容积率的提高所带来的的土地利用率的提升，对于企业来讲就意味着企业的产能也相应提升，而容积率的提高同时意味着以更低的地价减轻创新企业的成本负担，有助于培育新兴产业的发展。
随着城市更新进程的发展，接下来的核心将会是产业的回归，产城融合的新社区是未来城市社区建设的大势所趋，新型产业用地正是符合产城融合标准的新型用地类型。而配合产城融合的规划目标，住宅及配套设施的计容建筑面积占比大幅放宽，也使得新型产业用地的容积率上限被不断突破。
当然容积率大幅提升也不是仅有优点，同样有诸多问题和危害，如人口密度过高、居住环境质量下降、建筑造价过高等，因而对于规划容积率的评定要考虑经济、环境及未来发展等多种因素。④由于新型产业用地的计容建筑面积中工业生产用地比重下降，提高了研发办公的比重，因而对于容积率的提升起到了较大的作用。
按照深圳市政府的测算，新型产业用地的年度地均达产税收不低于80万/亩，即供应对象原则上应为制造业企业、信息服务业企业、科技服务业企业、生产性服务业企业、村集体改制企业或产业园区平台企业。对主体有严格的投入产出监管，包括项目开工时间、竣工时间、投产时间、达产时间、投资强度、土地产出率、地均达产税收、高新技术企业数量等。如M0的中心城区投资强度应不低于1200万元/亩，外围区域投资强度应不低于800万元/亩；存量普通工业用地转为新型产业用地的局部改造类项目，投资强度应不低于300万元/亩；年度土地产出率中心城区不低于2000万元/亩，外围区域不低于1200万元/亩；年度地均达产税收中心城区不低于120万元/亩，外围区域不低于80万元/亩；原则上每公顷新型产业用地（M0）引进的国家高新技术企业或国家级和省级“专精特新”（高成长）企业不少于1家，且拥有自主知识产权的企业不少于2家。
新型产业用地（M0）最终的主要功能还是以生产办公为主，居住功能仅为辅助配套，因而对于高容积率所带来的人口密度过高、居住环境质量下降、建筑造价过高等问题相对并不突出，人口密度问题会在非工作时段得到极大舒缓，计容建筑面积中住宅占比虽然远高于传统工业用地，但仍然远低于城镇居住用地，建筑造价高但企业聚集后所创造的经济效益也因产业聚集而实现更高效得生产。
按照目前深圳市的现状新型产业用地（M0）年度地均达产税收统计可知，容积率超过6之后收益率增长曲线放缓，10后收益率反而开始下滑，平衡了生产生活成本收益等多方面的人居环境需求，最终测算出新型产业用地（M0）容积率在5.0-6.0之间是为最优选择。
①《快速发展时期的大城市中心城区更新规划研究——以天津市中心城区为例》；孙晓飞；天津大学；2010；博士论文；TU984.111；学科专业：建筑学;城市规划与设计；导师姓名：洪再生
②《产城升级视角下的产业园区“综合用地”土地利用政策优化——以东湖新技术开发区为例》；朱洪国；东华理工大学；2017；硕士论文；F127.9,F301.0；学科专业：土地资源管理；导师姓名：汤江龙
③《2019产业地产政策盘点》；火花S-Park产业地产研究中心；《城市开发》；2019年12期；29-31；1002-3062
④《商品住宅综合质量评价指标体系的研究》；于振磊；中国科学技术信息研究所；2004；硕士论文；TU712.3,F293.31；学科专业：情报学；导师姓名：庞景安