蒋继儒
南京大学城市规划设计研究院有限公司210006
摘要：本文认为，当前城市住房已经进入“租购并举”的新时代，分别从25～35岁年轻人的及存在60岁以上老人和学龄期儿童家庭两个层面对现代城市居民对住房的需求进行了分析，认为实用性城市住房发展规划过程中必须注意保证“房住不炒”的下限、严厉打击任何形式的炒房行为，简述了基础、编制、实施、机制四个层面在实用性住房发展规划中应该承担的任务，以供参考。
关键词：实用性原则；城市住房发展规划；房住不炒；租购并举
引言：住房问题是我国社会当前面临的最重要的问题之一。近年来，房价过高早已不是新闻。形成此种局面的原因十分复杂，需要从政治、经济、市场供需等多个角度进行全面分析。在新时代背景下，编制实施住房发展规划已经成为我国深化住房制度改革的关键环节，是落实房地产市场平稳发展长效机制的重要抓手。尽管各级政府先后启动了多轮住房发展规划编制工作，但实践过程依然存在问题。
1.新时代城市住房发展的趋势分析及住房选择的核心问题分析
城市住房已经进入“租购并举”的新时代。所谓“租购并举”是指：对具备购房能力的城市常住人口，支持其购买商品住房；对于不具备购房能力或是并没有购房欲望，但拥有长期在城市中居住意愿的城市常住人口，支持其通过住房租赁市场租房居住；对于一些符合条件的低收入住房困难家庭，通过提供公共租赁住房或发放租赁补贴的方式，保障其基本租房需求[1]。
实际上，住房“租购并举”涉及一个关键性的问题，即住房与租房之间除了房屋所有权的差别之外，在其他方面的差别是否能够逐渐减小。以“学区房”为例。按照区位划分，房屋持有者的住房属于重点学区，房主本人家庭中并没有适龄上学人员，且房主也没有出售该房屋的意愿；但长期租住在该房屋的租户家中由适龄上学人员，那么租户能否享受房主拥有房屋的重点学校入学资格？如果答案是肯定的，则从理论上来看，部分城市居民的住房压力会有所降低。但在实践过程中，很可能遇到新的麻烦。具体而言：如果租用该房屋的租户在无需购买该房屋的情况下便可享受重点学校的入学资格，那么从金钱成本方面考虑，即为“花小钱办大事”。如此一来，另一些原本希望通过购买“学区房”而使自家孩子上重点学校的家长也会选择租房的方式（相较之下，租房的成本远远低于买房的成本）。但随着租房人群数量的增长，重点学校的入学名额是有限的，从根本上来看，依然处于“僧多肉少”的局面。除了教育因素之外，交通、医疗、购物等方面的制约因素大同小异，核心问题依然是优质资源少，希望获取优质资源的城市常住人口数量多。在此种情况下，尽管“租购并举”能够在一定程度上缓解城市住房方面的压力，但无法从根本上解决问题。
2.现代城市居民对住房的需求分析
2.1 25～35年龄段年轻人的住房需求
实际上，城市居民对住房的需求体现在教育、交通、购物、医疗等与生活息息相关的几个方面，但家庭成员构成的差异导致住房需求存在较大的不同。对于25～35岁的年轻人来说，处于刚刚毕业到逐渐成熟的人生阶段，注重解决当下的问题。该类人群对住房的要求是：①无需考虑学区问题，因为短时间内不考虑结婚以及生孩子的问题；即使在当下制定计划，等到孩子能够上学的年龄也至少需要7年以上时间，故学区房不在考量范围内。②对医疗的需求量相对较少。目前，年轻人很少和父母生活在一起，尽管多种疾病有年轻化的趋势，但对于25～35岁的年轻人来说，前往医院的频率较低。故住房周围（通常以方圆5公里为界限）是否存在正规医院也不纳入考量范围。③对购物需求的优先级尽管超过学区和医疗，但由于现代生活方式以网购为主，几乎所有商品都可以通过网络平台下单购买，且有专人送货上门，故居住地周边是否有大型商场不甚重要。加之几乎每个居民区都存在平价便民超市，在尚未受到网购物品且有急需的情况下，也可通过便民超市迅速获得目标生活物品。④交通是重中之重。随着人口数量的增加，一二线城市都在不断扩大城市范围。对于年轻人来讲，居住的房屋位置越远离市区，则房价越便宜。但其工作单位所在地往往在市中心，因此，交通问题几乎受到所有年轻人的重点考虑，特别是地铁沿线的房屋，租赁及销售价格不可能降低，只会逐渐提升。
2.2 存在60岁以上老人和学龄期儿童家庭的住房需求
年轻人是会逐渐长大的，当其父母逐渐年迈（超过60岁以后），且孩子出生之后，加之自己也人到中年，故对医疗和教育的需求会大幅度提升。不仅如此，有老人和孩子在身边时，网购方式也不再成为唯一的选择，对居住房屋附近是否有大型便利商场的考量也会逐渐增加。
3.实用性城市住房发展规划中必须注意的问题
3.1“房住不炒”是下限，必须严厉打击任何形式的炒房行为
任何“炒房”行为都会对房产市场的稳定性以及社会整体的稳定性造成极大的破坏，故在探索实用性城市住房发展规划方案时，有关部门必须严厉打击任何形式的炒房行为，不能使房市失控。在2021年4月，“深房理”一词进入大众视线。此种将房产“股票化”、“理财化”的方式，对中国房产市场的发展百利而无一害，甚至在资本主义制度下的西方社会也不允许出现此种堪称祸国殃民的投机行为。“深房理”的原则是（以一套市值为200万元的住房为例），有20名希望通过投资房产实现财富增值的人，但每个人都拥有10万元的资金用于购买房产。与200万相比，10万资金与之相差甚远，连首付金额都无法凑齐。但20个人凑在一起之后，将所有资金集中到一起，共同推举出一位“代理人”，成功买到房屋之后，房屋所有权记在该“代理人”名下。此时，20个人都是该套房产的“股东”。由于我国政府当前的想法是实现房地产行业的“软着陆”，即控制房价缓慢增长甚至在一定时间内不长或是小幅度下降（不可能大幅度下降）。由此产生的结果是，房产投资几乎稳赚不赔，只是增长幅度大小和增长速度快慢的问题。在此种情况下，20个人共同购买的房屋并没有人居住，房屋本身的价值没有体现；当20个人中的任意一人希望退出时，“平台”或牵线搭桥，将该退出人员持有的该套房屋的二十分之一股权以此时的市值“卖”给另一个接盘人员，“平台”从中抽取一部分“服务费”。由此可见，如果按照此种方式进行下去，哪怕中国消费者数量降至最低水平，房价依然会维持在“天价”水平，届时会对国家整体的稳定性造成空前影响。基于此，城市实用性住房发展规划方案逐渐完善的同时，必须严厉打击如“深房理”一般的炒房行为，否则，严谨程度再高的方案都会失去作用，城市的“刚需”一族将会永远成为资本“割韭菜”的对象。
3.2社会不同层面在实用性住房发展规划中应承担的任务分析
在打击炒房行为的同时，社会不同层面必须切实承担自身应该肩负的任务。
3.2.1基础层面：真正走访民间，掌握一手信息
深入基层开展实地调研，摸清城市住房刚需人口和空置房屋的数量、位置等情况，目的在于使住房发展规划方案基于真实情况而制定，并非“空想”。以湛江市为例，该市在2018～2022年的住房发展规划中，根据全市居民的用电情况、大致测算出每一个居民区的房屋空置率，将之整合到空间层面之后，能够为后续整合住宅用地出让、建设用地规划许可等基础信息提供强有力的数据支撑。
3.2.2编制层面：持续推进住房编制规划工作，摸清“刚需”，提高编制质量
在“都市圈”建设过程中，城市间住房联系的紧密程度越来越高，要求国家、省级住房发展规划等必须对城市间住房发展规划进行统筹协调[2]。以广州市、佛山市都市圈为例，珠江三角洲地区乃至整个广东省已经成为我国经济发展体量最大的地区。由于机会多、发展空间大，“跨界居住”现象已经成为必须予以重视的问题。基于此，有关部门只有摸清刚需数量，提高编制质量，才能从根本上解决问题。
3.2.3实施层面：以年为单位建立计划，实现政策跟随
在实施层面，注重年度商品房新开工、批准预售等项目的规模和数量，并提出完善的引导政策[3]。既要保证城市住房发展按照既定计划稳步开展，又要防止消费者的血汗钱“打水漂”。
3.2.4机制层面：加强政府有关部门之间的互动效率，更好地规划衔接
在机制层面，不同的政府部门在制定各项规划方案及政策时，应该预先“通气”，只有充分考量其他部门的任务和目标，才能避免发生矛盾冲突。
结语：房价过高并不仅仅是炒房问题，深层原因正如同党的“十九大”报告中指出的那样——当前，我国社会的主要矛盾为发展不平衡、不充分之间的矛盾。实际上，不同城市的经济体量不同，发展机遇存在较大的差异。即使在同一个城市中，由于优质资源整体处于较少的状态，当所有城市居民希望享受优质住房服务时，房价高的矛盾必然产生。总之，有关部门必须全面基于实用性提高住房发展规划质量。
参考文献：
[1]李钱斐,张黎莉.新时期住房发展规划指标体系构建研究——以上海为例[J].安徽行政学院学报,2020(02):48-54.
[2]高恒,张璐,焦怡雪.我国城市住房发展规划编制的现状、问题及政策建议[J].住宅产业,2020(04):76-80.
[3]罗异铿. 新时代实用性城市住房发展规划的思考[C]. 中国城市规划学会、重庆市人民政府.活力城乡 美好人居——2019中国城市规划年会论文集（20住房与社区规划）.中国城市规划学会、重庆市人民政府:中国城市规划学会,2019:875-892.