杨振达
聊城衡坤信息科技有限公司 山东省聊城市252000
摘要：人们对住房的面积是十分重视的，房产所有权登记的主要依据就是根据房屋的面积来确定的，在房地产交易中，房屋面积有着非常重要的作用。房屋面积与市场价格存在正相关关系，关乎消费者利益，但是在实际测量中，房屋的测绘面积与房屋的规划面积存在这一定的差距，这些差距的出现导致住户和开发商之间不断出现矛盾和纠纷。基于此，有必要对房屋测绘面积与规划面积差异问题进行分析。
关键词：房屋；测绘面积；规划面积；差异问题
1房屋各类面积的概述
1.1房屋使用面积
使用面积是客户首先关心的问题，使用面积主要是指房屋内所有能够使用的净面积。使用面积计算方法是：使用面积=建筑面积-公摊面积。
1.2房屋建筑面积
相对房屋使用面积来说，房屋的建筑面积的范围大很多，这主要是因为房屋建筑面积除了房屋的墙面以内的面积的计算，还加上了墙面以外的投影面积，不但包括了属于住户的类似与阳台与地下室的私人空间，还包括了公共走廊与室外楼梯的公共空间，公共空间的计算主要根据整个楼层的住户进行分摊处理，因此住户需要搞清楚房屋建筑面积与房屋使用面积的差别。
1.3预测面积
预测面积是开发商合法销售房屋的面积依据，是根据国家相关规定、规划部门已经审批的施工图纸、国家房产测量规范和实地勘测对尚未竣工的房屋面积进行的预测。
2房屋测绘面积和规划面积出现差异所带来的影响
房屋的实际测绘面积是根据房屋建设的结构特征、空间构造进行确定，包括施工环节中，对于人性化设计也包含其中，因此对于房屋的规划面积而言，没有任何施工问题，但是在施工环节中，对于实际状况，还需要进行图纸的规划和修改，则最终造成测绘面积发生变化。房屋在进行施工交接过后的面积是确定的，但是房屋的测绘面积和规划面积的着眼点不同，对于测绘面积和规划面积方面存在着不同程度的差异，房屋的测绘面积大小不仅影响了房产开发商的利益，也对消费者的利益受到侵害，容易造成房地产行业的动荡，不利于城市化建设的健康发展。
3测绘面积和规划面积出现差异的原因
3.1图纸变更及数据采集产生的差异
房屋建筑工程建设的前提是绘制科学合理的施工设计图纸，以作为房屋建筑重要建设依据。房屋建筑工程中，房屋内外结构较之以往变化较大。经济高速发展背景下，建筑行业蓬勃发展，建筑材料不断更替创新。实际建筑工程建设过程中，容易受到到空间、天气、地形等外界因素影响，以及施工技术应用质量与技术科学性等外界因素影响，很大一部分工程项目中，对数据实际采集控制程度较差，一旦施工图纸受到内外因素影响，不得不做出变更设计，更改施工方案，极易导致面积差异。
3.2施工技术原因产生的差异
施工技术的差异是房屋测绘面积与规划面积产生差异的重要原因。此外在测量技术上也存在着一定的差异，相比发达国家的测量技术，我国的测量技术还明显不成熟，归根结底是经济的迅猛发展导致的技术跟不上发展的要求，此外市场机制、仪器的使用与投入的差异都有可能导致房屋测绘面积与规划面积的差异。
3.3施工过程所产生的差异
在施工的过程中，对于技术和空间结构的应用不能完全得以应用，会出现很多不确定因素，出现问题就要进行图纸的变更。在施工过程中，多多少少会出现技术上的失误，监管力度不够造成误差的出现，都会造成房屋测绘面积和规划面积存在一定差异。
4消除房屋测绘面积与规划面积的差异的措施
4.1统一房屋面积计算的原则
消除房屋测绘面积与规划面积的差异的最重要的方式，是依靠统一房屋计算面积来实现，因为市场上的房屋的测绘面积的标准复杂无序，是导致房屋测绘面积与规划面积的存在差异的最大原因，因此只有房产商与有关部门配合，发布房屋面积计算的统一标准，才能解决房屋测绘面积与规划面积的差异的问题。房地产商也要从客户的要求出发，进行房屋测绘面积与规划面积的革新，争取在满足客户要求的基础上，做好房屋的测绘工作，保证在竣工之后，房屋测绘面积与规划面积能够达到统一。减少客户与房地产商的法律纠纷问题，为房地产业带来有序的规则与经济效益。
4.2加强协调，化解纠纷
房屋规划面积的变化与和消费者群体的权益息息相关，也和房产开发商的利益挂钩。如果产生纠纷应由测绘机构和政府管理部门出面，让开发商详细了解测绘的标准和测绘的方法规则，让开发商了解国家测绘的相关规定制度，从而起到相互理解的效果。若测绘面积大于规划面积，相关规划部门要依照法律制度进行房屋面积的实际考察分析，分析采集数据的真实性，并排查违建面积，及时纠正信息错误，与开发商进行协商解决，保障居民的根本利益，维护我国房地产行业的健康稳定持续发展，建设和谐房地产市场。
4.3在施工过程中解决差异
加强施工时的管理是有效解决房屋测绘面积与房屋规划面积的方式。导致房屋测绘面积与规划面积最大的差异在于建筑开发商与销售商的分离，这个分离可能会导致开发商在施工的过程中没有按照图纸与销售商提供的数据进行合理施工，让前期的开发工作与后期竣工得到的效果形成一定的差异，同时房屋具有特殊性，在完工后许多空间会变更，比如会加入停车场、消防设施等公共空间的占用，使建筑的使用面积大大缩小，这一系列的因素都会造成房屋测绘面积与规划面积的差异问题。
4.4加大违法行为监管力度
部分开发商利用规范理解层面歧义，设置“面积陷阱”获取更高利益，此种行为属于违规行为，需要相关部门增加监管力度，加以预防引导，对于隐瞒面积等违法行为实施严厉打击。地方政府结合实际情况，出台相关技术规定，以堵塞技术漏洞，强化规划审批后管理与核实管理工作，对房屋建筑施工从严把关，取消不必要建筑构件，打消“偷面积”侥幸心理，根源处避免“偷面积”情况发生。建议有关部门普及有关房屋测绘面积与规划面积差异问题，明令禁止“面积陷阱”“偷面积”等违规、违法行为，强化业主对住宅品质要求意识，向开发商明确国家以及地方测绘相关制度要求，监督其严格按照标准执行。
5结语
总之，导致房屋测绘面积与规划面积差异的原因在于测绘的标准不统一、技术不成熟、制度不全面。相关政府管理部门要与测绘机构进行协调，制定统一的测绘标准，平衡市场，稳定市场秩序，提升测绘的标准，在实际施工的现状下，加强监督管理，并针对测绘面积进行后期的协调沟通，化解房产商和消费者之间的矛盾，从而缩小差异，减少双方的购房问题，建立健康稳定的房产市场，促进和谐城市建设。
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