倪晓飞
浙江信达地产有限公司 （浙江宁波 315010）
摘要：伴随着行业发展环境的变化，政策调控的导向，整体利润空间的压缩，管理模式的转变，房地产企业发展过程中面临的诸多问题或可从运营管理模式的调整中寻求破题和应对之道。基于此，笔者从财务视角着手，分析了在运营管理中运用财务思维的必要性和可行性，并进一步研究了财务管理视角下大运营模式的实现路径，旨在为提高中小型房地产企业的运营效率提供建设性意见。
关键词：房地产企业；大运营管理；财务视角
近几年来，房地产市场政策层面调控频出，“房住不炒”、“三道红线”、“信贷资金监控”、“集中供地”……调控从紧、利润趋薄是现阶段市场发展折射出的特征之一，如何有效提升房企经营效率，提高项目运营利润，是多数房企在发展过程中面临的共性命题。笔者通过深入研究，发现房地产企业运营管理问题的解决从财务视角着手，最终也回归到财务运作本身，故而文章将深入研究财务管理视角下大运营模式的实现路径，旨在为提高中小型房地产企业的运营效率提供建设性意见。
1 大运营管理模式中财务视角的必要性分析
1.1 外部政策调控导向驱动
从近两年新颁布的调控政策来看，“三道红线”从融资端收紧了房地产企业可利用资金来源渠道，三项指标均对房企负债给予关注，负债高的房企因此面临较大监管压力。在此背景下，改善财务指标，收缩新增银行信贷、债券等融资规模调降杠杆资金是房企获取融资的必然途径。“集中供地”从投资端收紧了房地产企业项目投资扩张的渠道，集中供地也意味着入市时间相近，如何精准获取项目、如何快速回笼资金，一方面房企需要更强的现金管控能力，另一方面考验开发商连横合纵的能力。
因此，从宏观层面来说，房企的财务管理和营运管理能力或可直接决定未来的发展规模和水平，财务指标作为驱动性指标，以逻辑性战略思维推动业务能力的发展，但同时也需要运营管理来实现，贯通全周期、全项目管理过程，更好地促进管理目标的实现。
1.2 内部运营模式自发转变
行业发展环境的变化倒逼企业管理模式的转变，整个行业愈发呈现出由爆发式增长到精细化管理的趋势，过程中随着管理规模的扩张和管理半径的扩大，项目数量增加的同时项目间的差异也越来越大。如何用最少的本金在最短的时间内获取最大的收益，同时平衡好利润和现金流指标是取胜的重要课题。
因此，单一的计划运营已经无法满足发展的需要，反而是强调以财务经营为导向，统筹全盘经营面的大运营管理体系更能诱发全业务交圈的经营活力。
2 从财务视角看房地产企业大运营管理
回归企业经营的本质，最终的目标是实现利益最大化，而所有的利润又通过财务指标展现。不论是单个项目开发，还是公司整盘经营考虑，都能依据财务指标的设定来做出调整。例如，项目推盘计划、推盘价格、项目工期进度计划、成本投入等，任何一个因素的变化都能直接或间接影响财务数据的变动。
在这种情况下，房企运营管理可以从一个全局观的视角来做经营决策，站在全盘面上以财务指标做统一的标尺，从关注节点完成率到专注指标达成率，更好的为组织管理赋能。
3 财务管理视角下大运营模式的实现途径
利润和现金流是房地产项目开发乃至公司经营关注的要点，前者反映开发的盈利能力，后者反映开发的周转能力，文章也将从两种能力的提升搭建大运营管理模式的路径。
3.1 制定经营计划，明确核心财务指标
经营计划是落实战略规划顶层设计的具体实施指南，结合公司自身实际和发展方向做出最优的发展规划，一般而言，可以从公司战略规划逐级向下分解，中长期制订三年经营规划、短期制订年度经营计划、项目推进过程中分别制订项目经营计划和项目节点计划，四个维度由面到点，确保上下一致。
而财务指标可以将经营计划进一步具象化，除了内部收益率IRR和投资回报率ROI两个指标，仍可以根据战略规划的不同做出财务指标组合划分。比如以规模发展为目标的企业，应着重关注货值和资金管理；以长期可持续为目标的企业，应着重关注复合增长率和净资产收益率ROE；以资产增值为目标的企业，应着重关注净利润率。
3.2 动态监控全流程，及时纠偏与预警
财务视角下，利润和现金流是大运营管理的要点，财务指标能直接的反映出运营决策的合理性和计划执行的科学性，为了保证经营过程中利润的达标性和现金流的安全性。一是要管货值。及时盘点货值储备，动态监控和预判产、供、销是否平衡，为后续开发的可持续性提供合理依据。二是监控现金流。根据经营定位不同的项目制定相应的运营标准，以资金峰值和现金流回正周期倒推项目开发周期及节点计划，并做到过程中实时监控。三是把握利润。利润指标的设置须与经营目标一致，分解实现指标至相应的责任部门，建立全项目、全周期、全专业的管控体系。
4 结束语
市场环境的催导和企业自身发展的需要，从计划运营时代到大运营管理时代已是不可扭转的趋势。为运营管理赋能、为房地产企业发展增速提效离不开科学手段的利用，融入财务管理思维的大运营管理打通了各专业的协同环节、也增强了房地产企业资源整合把控的能力，切实为构建高效规范的管理体系提供了保障。
参考文献：
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[4].陈兴华.价值链视角下的房地产企业运营管理策略研究[J].中国房地产业,2018,(35):158.
作者简介：倪晓飞、（1978年12月出生）、女、籍贯（浙江省磐安县）、现任浙江信达地产有限公司副总经理职务、会计师职称、经济学学士学位、研究方向（房地产企业财务管理）。