王强
常州黑牡丹城建投资发展有限公司，江苏 常州 213000
摘要：伴随着我国城市化的进程加快，房地产企业也如雨后春笋般不断地发展，企业之间的竞争也日益激烈，企业若想在市场中有一席之地，就要注重工程管理。但是企业在工程建设中进行工程管理时还有一定的问题，因此要改进管理模式，保证企业的持续发展。基于此，本文介绍了房地产开发经营项目的工程管理内容，并针对工程管理中存在的不足研究了相应的改进措施。
关键词：房地产开发；工程管理；经营管理
房地产开发经营项目工程离不开科学的工程管理，科学合理的管理方式能够保证企业的高效运转，能够满足顾客的不同需求，能够有效保障工程质量，控制工程成本，以此提升企业的市场竞争力。企业要懂得发现房地产开发经营项目工程管理中的问题，要学会分析项目管理中每个环节的不足，并要针对这些不足及时地改进管理措施，加强管理，使得工程项目获得最大的经济效益。
一、房地产开发经营项目的工程管理内容
（一）施工合同
施工合同是房地产开发商与承包商为了明确双方的权利义务，以便完成房地产开发工程的施工任务而共同签订的书面协议。它是房地产开发项目工程实施前的必要条件，其中包括工程的范围、工期、对工程的质量和造价的要求、设备材料的责任者等合同内容。加强施工合同的管理能有效约束房地产开发工程施工过程中的成本、质量以及进度，能够合理配置各类资源，能在出现问题时明确双方的责任，同时还能够规避房地产开发项目工程中可能出现的风险。
（二）成本管理
成本管理包含工程施工及管理的一切费用，房地产开发项目工程中的成本管理较为复杂多变、周期也长、差异性也大。因此，房地产工程中的成本管理不单单要为了控制成本而进行成本预算和成本核算，还要将成本发挥出它最大的价值，将成本用在合理在有效的地方。而且房地产开发工程耗时长，控制时间成本也很重要，项目工程在合理的时间内完成，可以提高房地产企业的工程建设效率，从而能够把握最佳时机将项目产品投放到市场中，提升核心竞争力，获得理想的经济效益。基于房地产开发工程成本管理的复杂性，仅用一个部门是完成不了管理工作的，它需要多个部门共同配合，协调管理，分析房地产市场的发展情况，对比各项数据，对企业开发的项目工程有一个精准定位，从而确定开发的项目产品的投资及收益。
（三）质量管理
房地产开发项目工程的质量是决定企业稳定发展的根本，加强质量管理能够保证工程的质量，只有项目工程符合国家质量标准，才能投入生产，最终才能正常使用。房地产开发项目工程建设时间长、投资高、风险也高，国家对于其质量的要求也极为严格，它包括项目工程开发时的质量、施工时的质量以及竣工验收审核时的质量，在进行工程质量管理时，企业要注重房地产项目工程的安全度、舒适度、美化度等。在项目工程开发前，企业要明确建造房地产项目的标准及方案，要有合理的施工技术的评判要求，保证项目工程在开发过程中能够按照相关的规定建设；在项目工程施工时，企业要随着市场需求及时修改设计方案，还要严格管控施工用到的材料、设备以及施工人员的技术，谨防施工人员使用劣质的材料或设备，也要防止人员偷工减料，从而造成安全隐患；在项目工程竣工后，应当注重验收环节，注重审验时常出现以及隐蔽的质量问题，加强对产品的保护，避免出现损坏。同时，房地产市场变化多端，工程技术也在不断地创新，房地产企业在项目工程开发的过程中要紧跟变化，及时优化质量管理体系，从而满足产品投放到市场时的市场需求。
（四）进度管理
进度管理就是为了保证房地产开发项目能合同制定的工期内完成。开展进度管理工作时需要按照进度计划来进行管理，每个进度计划都是息息相关的，只要有一个计划没完成，就会影响后续的项目工程建设。加强进度管理可以保障产品能够在合理的时间内投入市场，可以提升房地产企业的形象及信誉。
二、工程管理中出现的不足
（一）前期准备工作不到位
房地产项目开发的前期工作都是由房地产开发企业进行的，施工企业只负责施工，不会去关注前期准备工作。有些房地产开发企业在项目开发前只注重项目开发的环境、周边项目的价值，没有对自身项目做好充足的市场调查，对于产品项目的价值预估失误，导致资金套牢，使得企业的经济受到了巨大冲击，也影响后续的工程进度。
（二）施工时各个环节的管理不规范
有些房地产项目工程在施工时的各个管理环节不规范，没有严格的管控，检查监督也不到位。首先，施工用到的材料及设备方面，管理人员没有比对样品和现场的材料设备，导致一些材料设备的质量出现问题；其次，管理人员不注重施工现场的监管，巡查次数少，工作不严谨；最后，人员对于施工工序的关注度也不够高，每道工序完成后，没有严格的验收质量，导致最终工程竣工时出现各种质量问题。施工时各个环节的管理是整个项目工程的重要内容，有些房地产企业为了赶工期或是降低项目成本，会偷工减料，使得项目工程存有严重的安全隐患。
（三）项目验收不严格
项目验收是对房地产开发项目工程各项指标的考核。项目验收的合格度直接影响着企业获得的经济效益，也影响着企业的形象和信誉。有些房地产项目工程在完工验收时，人员不专业，验收不严格不仔细，不能及时发现项目中的质量问题或是安全隐患，也有些人员为了企业的利益，知情不报，隐瞒了项目工程中的问题。一旦项目交付使用问题暴露，若是再次返工就会使得企业投入更多的成本，若是难以补救，就会使企业受到巨大的损失，甚至失去信誉。
三、改进工程管理的措施
（一）前期准备
房地产项目工程开发的前期准备工作是不容忽视的，房地产开发企业应当要切实落实准备工作的各项内容，如市场调研、项目造价预算、建设方案等。首先企业应当实时跟进房地产市场的变化，掌握市场需求，做好价值评估，分析项目工程的可行性，还要充分了解项目工程开发时会遇到的风险，并做好规避措施。其次，企业要严格测算整个项目工程的造价，合理划分工程各个环节的成本，并要有详细的成本计划，使得后续工程管理时能够合理使用资金，实现企业经济效益最大化。最后，企业应当制定符合标准、科学合理的项目工程建设方案，要注重房地产项目的功能性及质量，还要签订准确的施工合同，及时与施工企业沟通，避免不必要的纠纷，避免不必要的资源耗费[2]。
（二）项目工程施工
房地产项目工程在施工时要注重质量、进度以及人员技术的管理，保障房地产项目能够安全顺利地完工。首先，管理人员要严格把控材料设备的质量，要及时的调整不符合质检标准的材料或设备，还要制定安全管理制度，保障施工人员的安全，避免施工时出现质量和安全问题。其次，要统筹做好进度管理工作，协调每个部门间的沟通，保证施工环节的资金及质量被有效监管，从而能使得项目工程如期完工。最后，还要加强对施工人员的安全培训，让施工人员认识到安全施工的重要性，而技术培训能让施工人员掌握先进的施工技术，学会使用先进的施工设备，从而可以提高他们的施工水平[3]。
（三）项目验收
在开展房地产项目工程验收工作时，企业要成立专业的验收监管队伍，保证每个验收人员的专业性，要让验收人员对项目工程的各个方面进行严格的检测，依照前期合同内容，对比国家质量标准，保证项目工程符合合同要求，符合质量标准，从而切实提升企业的信誉度，树立良好的形象
结束语：
综上所述，只有加强房地产项目开发的工程管理，严格把控各项管理内容，提高管理水平，制定合理科学且完整的管理制度，创新管理措施，才能切实提升房地产企业的市场竞争力，才能保证企业的经济效益。
参考文献：
[1]李喆.房地产开发项目工程管理问题及措施[J].建材与装饰,2020(25):174-175.
[2]万俊.房地产开发项目工程管理问题及对策[J].新材料·新装饰,2020,2(15):104-105.
[3]王磊.房地产开发经营的工程管理分析[J].中国周刊,2020(8):0094-0094.