鄄城县自然资源和规划局 山东省菏泽市 274600
摘要：县级市地价受社会经济市场环境、人均收入水平和城市建设规模的影响较大，为了稳定地价的变化，需要对地价进行有效的评估，以加快城市建设的进程。在城市现代化进程中，县级城市地价评估体系逐步由间接方式发展为直接方式，不仅满足了现阶段对土地资源的需求，还进一步促进了我国土地市场发展的长期性和可持续性。
关键词：县级市；土地价格；土地评估；研究；分析
1土地价格
在我国土地是一种稀缺资源，也是不可再生资源，因此土地供应弹性极小，可以假设土地供应总量是恒定的。因此对地价的影响完全由市场需求决定。县级市的用地数量相对较少，但随着经济的发展，工厂和城市规模不断扩大，县级市的用地需求增加，使地价有所上涨。相反，如果经济不景气，建设用地需求量小，地价也会下降。土地的地位是不变的，这使得土地市场不同于其他商品市场。在土地流转中，生产权是流转而不是所有权。根据我国法律，城市的土地所有权是国家的，任何个人和团体都没有土地所有权。所以城市用地的价格是土地使用权的价格而不是所有权的价格。地价也与自身因素有关，不同土地之间存在价格差异。土地本身的因素可以分为区位因素、权益因素和物质因素。区位因素是指土地区位的不可改变性，因此土地的区位直接影响着使用者的便利性。根据土地位置的便利性，地价是不同的。比如对于需要运输的工厂建设用地，靠近公路、铁路用地在价格上有较高的优势。权益因素是指建设用地使用权期限和建设用地限制条件对地价的影响。物理因素，是指土地本身的面积、地形、土地条件等因素对地价的影响。
2县级市地价评估应注意的内容
2.1合理使用和替代原则。
替代原则指的就是在两个或两个以上的物体自身的功能作用具有一定的相似程度的前提下，能够实现互相代替的目的。在县级城市土地价格评估当中，对于替代原则的合理有效作用则指的是能够互相代替的土地具有相近的地块的特征，在市场竞争日益激烈的形势下，这种能够互相代替的土地价格能够趋向于一个平衡的状态，通过这一替代原则所带来的均衡，可以清楚地看到，影响替代原则在县级市地价评估中应用的因素主要有宗地本身的市场价格、市场地价的综合水平、土地价格的综合水平等，交易当事人对宗地的价值以及宗地被使用后的价值等，最终的城市地价评估可以通过实际使用的土地价值实现合理有效的评估。比如，在选择新楼盘的地址时，我们可以通过比较现阶段的实际情况和已经建成、竣工的同类地块的实际情况来比较地价，通过测算土地使用价值，判断地价是否合适，以确保双方的经济效益达到最高。
2.2合理使用预期收益原则。
县级市在土地开发利用过程中，会出现一些投资者特别重视土地投资的情况，因此投资者可以对土地投资带来的预期经济效益做出合理有效的地价评估。因此，县级市地价评估与土地投资有着密切的关系。同时也受到社会发展和土地市场不断发展所形成的市场经济体制的影响。地价的高低直接影响着土地投资收益的高低，通过比较未来土地投资收益与过去土地的累计收益，可以有效地结合土地市场的发展现状、发展趋势以及国家出台的相关政策等，在后续开发过程中，进行充分的研究分析，有效提高土地投资预测的准确性和可靠性。
2.3采用最有效使用原则。
土地作为社会各部门和领域的重要组成部分，在这些部门和领域的发展中也发挥着重要的载体作用，土地利用的多样性得到了充分的体现，对于不同用途的土地带来不同的经济效益。
在选择投资用地时，要满足尽可能提高土地资源有效利用率的要求，追求土地利用和经济效益的最大化，促进县级市土地利用效益，要把地价与土地的有效利用联系起来，以相关经济理论为指导，以社会经济市场的不断发展为前提，进行地价评估，才能保证土地本身处于最佳状态，进而保证土地资源的优化配置，促进土地市场在稳定环境下持续有效发展。
2.4供需原则的应用。
在社会市场经济不断发展进步的过程中，商品本身的价格与商品的供求关系密切，这种联系主要体现在：供过于求，商品价格就会下降；现阶段供不应求，大宗商品价格将飙升。然而，我国不同城市的土地规划不同，随着政府相关部门的不断努力，人们对居住环境和质量的要求也在不断提高。因此，县级市的地价评估与土地本身的供求关系密切，一些城市的地价评估是由土地的供求关系决定的。
3县级城市地价评估建议
3.1建立和完善土地评估的相关法律制度。
土地评估法律制度需要根据土地评估的实际情况来确定。为了更好更快地规范土地评估，使土地评估在现有环境下走向正规化发展，必须建立更加严格的土地评估法律制度，严格追究土地评估师的刑事责任。对土地评估事件要按照刑事事件处理，对土地评估行业进行刑事处罚约束，形成与市场隔离的保护层，使其不能随意抬高土地评估价格，规范土地评估基本流程，而最终的土地评估标准还要经过多个部门的审批，才能最终判决和执行。维护土地估价的法律价值。
3.2加强土地评估行业监管。
首先，从法律层面对土地评估行业进行约束。在土地评估过程中，存在弄虚作假的评估机构，不仅要取消其土地评估资格，还要对相关责任人和相关人员追究行政或法律责任。其次，积极探索建立纠纷调解机制，解决房地产估价过程中的纠纷。如成都市房地产估价师协会就争议调解牵头起草，房地产估价师协会将明确作为争议调解人。争议调解办法经成员单位讨论一致通过，成为整个房地产估价行业必须遵守的规则。三是土地评估可以采取招标的形式，各参与机构公平竞争。最后，有关监管部门要采取有效措施，加强对土地评估行业的监管整顿。通过完善土地评估行业监管，通过建立行业准入退出机制、监管处罚办法和查处办法，对土地评估机构及其从业人员进行有序监督管理，为土地评估行业营造良好、公平的竞争环境，维护土地评估过程的独立性，确保评估结果的独立性和公正性。
3.3提升优化土地评估人员综合素质。
提升和优化土地评估人员综合素质，可以通过以下途径来实现目标。首先是加强对土地评估专业性人才的培养和教育，通过制定专门对口的土地评估专业，为土地评估行业培养和输出专业性的人才，夯实土地评估行业的人才基础。其次是建立土地评估行业人才准入标准，把好人才准入的关卡，确保土地评估人员的素质，保障土地评估工作质量。最后是建立起具有激励性的评估人才培训竞争机制，强化对土地评估人员的再教育、再培训，更新和优化土地评估人员知识架构体系和理论实践技能，总体提升土地评估行业人员素质。
4结论
综上所述，城市地价和土地评估对城市居民的生活和工作有很大的影响。尤其是县级城镇居民收入不高，就业机会少，地价会严重影响居民生活水平。这就要求土地管理部门做好土地评估工作，综合考虑各种因素，结合国家法律法规，使城市土地得到有效利用，稳定地价。
参考文献：
[1]陈淑芬.解析县级城市土地价格及土地评估[J].山东工业技术，2015，24：87.
[2]盛广恒.城市化进程中土地资源配置研究[D].河海大学，2005.
[3]孟星.城市土地的政府管制研究[D].华东师范大学，2005.
[4]陈常优.农用土地价格评估的理论与方法研究[D].河南大学，2010.