彭龙
上海宝龙实业发展（集团）有限公司
摘要：在建筑产业高速发展的背景下，招投标已经成为供应商选择的主要方式。但部分建筑企业为获得中标机会，往往会选择低价中标，在这一背景下，合理低价中标受到了建筑行业的高度关注。本文以“合理低价中标”模式下的房地产项目成本适配分析为题，结合浦东新区黄浦江沿岸E10单元E07-2地块住宅项目，提出建筑工程外立面成本控制建议，希望通过本文研究，为相关行业提供借鉴。
关键词：合理低价中标；房地产项目；成本适配
引言：在不低于成本价的基础上，确保最低价中标就是所谓的合理低价中标。工程清单计价规则与之存在密切的关联。在投标阶段，需要公开投标报价的总价，同时，还要对投标报价与实际情况的契合程度进行确认，并判断报价是否具备合理性。在这一模式下，建筑企业需要采取有效的成本控制手段，确保外立面成本与建筑工程总成本的适配性。因此，对此项课题进行研究，具有十分重要的意义。
一、合理低价中标定位及优势
（一）合理低价中标定位
在合理低价中标模式中，低价是指在施工阶段各方面均能将合同作为依据，对其中的最低投标价格进行履行。合理低价中标模式的实施，有助于推动建筑行业的发展。在社会主义现代化发展背景下，合理低价中标模式的发展，在促进我国建筑市场发展的同时，也反映出了价格和市场相结合的发展趋势，简言之，就是在市场公平条件下，价格走向由市场供求关系所决定，有利于工程投资成本控制效果的强化。
（二）合理低价中标的优势
与其他招标模式相比，合理低价中标模式的优点主要体现在以下方面：
第一，这一模式的应用，可以节省招标人的投资，同时还能使招标过程的公平、公正、公开和功能性得到体现。
第二，合理低价中标模式的应用，有利于营造透明化和公开化的市场，能确保低价中标的顺利推行。
第三，合理低价中标模式，有利于遏制不遵守市场规范的行为，与公平、公开和公正的原则十分契合[1]。
第四，可以降低招投标过程的繁琐程度，有利于控制招标成本。
第五，强化内部管理，促进经营水平的提升。
二、房地产项目外立面成本控制策略
（一）做好方案的比选
通常情况下，建筑外立面装饰的主要作用为增强建筑物的美观性，但在进行外立面施工过程中，不能堆砌和过度反复使用线条装饰。在查阅文献资料后得知，高端住宅外立面工程所使用的材料多为石材，包括大理石、花岗岩和砂岩，与其他外立面材料相比，石材拥有美丽的花纹、成熟的色彩，更具价值感。与此同时，石材施工工艺经过多年的发展逐渐成熟，施工安全可以得到保证，并且产品种类丰富，有利于控制成本。此外，石材的物理性能也十分优越，受到了建筑市场的广泛认可，因此，在浦东新区黄浦江沿岸E10单元E07-2地块住宅项目中应用石材可以取得良好的效果。在合理低价中标模式下，如何对立面石材设计进行优化，并保证建筑立面效果不受影响，已经成为控制外立面成本绕不开的话题。
以浦东新区黄浦江沿岸E10单元E07-2地块住宅项目的外立面工程为例，本工程属于精装修工程，装修风格以古典和现代风格为主，立面材料选用了石材、铝板和紫铜，其中，石材属于主要材料。在初次设计中，设计师要求石材全部采用进口大理石材，同时将立面效果控制需要作为依据，对石材进行处理，处理方式可分为四种，分别是普通石材、普通石材（曲面）、普通石材（平直）和曲面石材双曲面。但在深入论证后发现，该方案经济性和可行性不强，究其原因，主要是进口大理石材的价格极为昂贵，并且曲面石材单价几乎是普通石材的一倍，如果将这一方案作为首选，会导致项目外立面装饰成本远超投资成本。
在统计后得知，本项目住宅外立面石材总用量接近5万㎡，其中普通石材用量为4.4万㎡，所占比例为88%，普通石材（曲面）用量为1300平米，占比为2.6%，普通石材（平直）面积为4000㎡，占比为8%，曲面石材双曲面用量为700㎡，占比为1.4%。通过上述分析可知，除普通石材外，曲面石材的占比为12%左右，占比较高，且价格昂贵。在进行综合比较后，最终决定选择国产花岗岩替代进口大理石，在计算后得知，替换后石材价格差为180元/㎡，故本次替换可节省外立面成本约为900万元。针对曲面石材单价较高的情况，则在确保外立面装饰效果的基础上，简化线条，并使用人造石材替换人员不易到达的位置和单元出口位置。
在计算后可知，选择这种方案，可节省成本为35万元，将二者相加后可知，本方案相较于第一种方案，可节省成本935万元[2]。
（二）在招投标环节控制成本
在合理低价中标模式下，想要在招投标环节控制外立面的成本，需要做好以下方面的工作：
1.合理划分招标标段
在招标活动中，标段划分的复杂程度较高，在划分时应对以下因素进行考虑：第一，考虑招标标段划分与建设成本之间的关系，具体表现为分标价低，管理费用高；第二，招标项目的专业要求，如果工程差别较大就可以分标；第三，招标项目管理要求，协调难度小的工程可以分标。鉴于浦东新区黄浦江沿岸E10单元E07-2地块住宅项目的实际情况，建议项目部门对外立面工程进行独立招标，以此来节省管理费用。
2.工程量清单编制
工程量清单可以对拟建工程的分部分项工程项目、措施项目和其他项目名称及数量的明细清单进行整合，属于一种表格。在合理低价中标模式下，工程量清单的编制至关重要，是控制外立面成本的重要手段。其作用主要体现在以下方面：第一，工程量清单可以为报价和标底提供依据，有利于发挥合理低价中标模式的优势；第二，工程量清单是变更和索赔的工具；第三，在进行月结算时，可以将其作为依据。基于此，项目部门需要在招投标之前，编制工程量清单，并在此基础上确定外立面工程的成本，从而实现对外立面成本的有效控制。
3.开展智能化的招投标管理
在信息技术高速发展的背景下，利用信息技术加强对招投标的管理，已经成为一种趋势。究其原因，主要是信息技术的使用，可以提升外立面工程招投标过程中信息处理和传递效率，工程造价招投标工作的效率也会随之提升。建议项目部门依托于信息技术和数字技术构建招投标管理系统，并在系统内设置流程模块，负责信息的记录和处理，并根据信息处理结果选择最佳的投标企业，以满足合理低价中标模式的要求。
4.加强工程合同管理
合理低价中标模式下，浦东新区黄浦江沿岸E10单元E07-2地块住宅项目部门应加强对外立面工程的合同管理。究其原因，主要是外立面工程的施工量较大，且施工难度较高，容易在后期出现设计变更，而设计变更的出现，会导致工程成本大幅度上升，为此，项目部门应做好合同管理，仔细研究合同条款，合理划分责任，避免承包商利用低中标、多变更和高索赔的方式，使项目利益受损[3]。
（三）过程控制
在施工过程中，影响外立面工程成本的因素众多，比如：前文所提到的技术方案对比选择，设计变更等。故浦东新区黄浦江沿岸E10单元E07-2地块住宅项目部门应该将过程控制作为外立面成本控制的重点，对施工过程中出现的变更签证问题进行跟踪管控，通过责任主体的区分，对虚假变更签证问题进行控制。在合理低价中标模式下，外立面工程造价过程控制极为关键，项目部门应该将项目进展作为依据，制定分析报告和经济评价，并在其中体现变更签证对成本控制产生的影响。
外立面装饰工程主要是对建筑项目进行装饰，其中，材料费用在工程造价中所占的比例高达70%以上，因此，材料费用控制效果与工程造价控制效果存在密切的关联。为此，项目部门应该在施工过程中，对材料所引起的工程变更问题进行规避。以浦东新区黄浦江沿岸E10单元E07-2地块住宅项目为例，本项目在采购材料时，首先对材料单价进行了暂定，然后在招标控制价中予以体现，在此基础上，可以在采购过程中，通过竞争性谈判的方式选择合适且低价的供应商，以降低材料单价，并降低变更签证现象发生的概率。
此外，项目部门还要加强进度管控，进度管控是工程造价管理的重要内容，为使进度管控效果得到强化，建议项目部门在施工过程中实施集中管控方式，针对影响外立面工程施工的因素，制定有效的措施，确保工程施工进度不会被影响因素所干扰。比如：按照施工阶段分解项目，突出进度控制节点。简言之，就是在不同阶段控制不同的重点对象，同时制定施工细则，确保节点目标的达成。此外，还要将施工单位作为依据，对施工任务进行分解，确定施工进度目标，利用合同责任书，合理划分施工单位的责任。最后，项目部门应定期召开项目例会，项目技术负责人主持会议，各施工方参加会议，在会议上对进度计划执行情况进行检查，探讨进度目标没有达成的原因，并共同制定解决对策。
结论：综上所述，在建筑市场不断完善的背景下，合理低价中标模式已经在诸多房地产项目中所应用，为达成预期的外立面成本适配目标，建议浦东新区黄浦江沿岸E10单元E07-2地块住宅项目部门做好方案的比选、在招投标环节控制成本和加强施工过程的成本控制。
参考文献：
[1]莫海强.上海龙华街道BJ项目方案设计成本控制分析[J].住宅与房地产,2019(18):133-134.
[2]郝飞.商贸城外立面设计手法研究[D].东南大学,2019.
[3]吴贤华.一线城市高端住宅成本控制研究[D].东华大学,2018.