刘奇文
菏泽市成武县房产服务中心
摘要：随着社会经济的快速发展，人们的收入水平不断提高，对居住条件也就提出了更高的要求，这就促使我国的房地产行业要紧跟其后，采取措施实施有效的工程管理来保证企业能够长远运行下去。由于房地产项目建设过程中涉及到许多方面的内容，例如设计、对工程质量的检查、竣工验收等，只有合理、系统的安排，才能高效完成工作。因此，工程管理是房地产开发中的重要环节。本文主要探讨房地产工程管理的有效途径,全文分别从房地产工程管理存在问题以及房地产工程管理的有效途径两方面展开分析,目的在于提高房地产工程管理的质量,降低工程的成本。
关键词：房地产；工程管理；有效途径
我国作为世界人口最多的国家，人口居住一直是人们关注的问题。
一、房地产工程管理存在问题
近年来，房地产开发的项目越来越多，房地产工程管理中存在的问题也逐渐显露出来，可以包括为以下几点。
1.未及时办理许可证。为了抢工程进度，不少房地产开发商忽视了施工许可证规定，在没有办理相关手续的情况下提前开始施工，而目的仅仅是想要通过提早结束工期，来提高企业效益。甚至还有部分房地产开发商钻许可证制度的空子，在办理了开挖手续以及填坑手续之后，尽管没有拿到施工许可证，也直接开始召集工人开始施工。在这样的情况下，一旦被有关部门发现，不仅会被勒令停工停止施工，同时还要承担经济上的惩罚，这不仅会大大延长房地产开发建设工期，而且一旦受到经济制裁，对企业的社会声誉也会造成不好的影响。
2.前期准备工作不充分。房地产开发商毕竟不是专业的技术人才，他们的关注点往往不在技术以及设计上上，而偏向于重视建筑的地理位置、周边配套设施以及经济环境上面，对工程前期的必要准备工作不甚了解。很多房地产开发企业为了提高工程开发速度，早早开始施工，但是由于前期未进行实地考察，准备工作做得不到位，在施工过程中经常出现发现自己掌握的工程管线不足，设计依据不足等问题。这些有效信息的缺失，在施工过程中便成了一只拦路虎，对进度产生阻碍，后期也给业主带来了不必要的麻烦。
3.过程管理不到位。因为施工现场缺少专业对口的管理人员，也没有现场管理的相关制度，造成施工方的现场管理十分混乱。现场不按要求设置专项管理人才，施工班长一人兼多职，很多细节没人管理。一线工人由于接受的教育水平不高，素质低下，在施工现场更是无规范，不听指挥，盲目施工。例如在高空作业时不系安全带，悬空作业时下方未准备保护措施，随意拆除脚手架上的相关配件，施工工序之间没有交接，现场电器乱拉乱接等等。这些都是一再强调的要求，但对他们来讲早已成为一句空话，置若罔闻。
4.工程验收不严格。工程验收意味着工程的完成，对房地产开发企业而言，希望尽快通过完成工程验收，结束工程。但是，由于大多数房地产开发企业在验收工程施工分项时存在一定的漏洞，而且管理极不严格，造成了工程竣工验收时缺少结算依据，验收的材料不完整，因此迟迟不能办理验收的有关手续，结果工程的交付被推迟也无法及时备案。
甚至有些通过找关系、走后门，使验收环节流于形式，未真正做到严格把关。
二、房地产工程管理的有效途径
为了保证房地产工程能够按照工程计划、快速、顺利、高效的完成,相关企业对房地产工程方面的管理工作应更加严格。如果工程后期出现重大事故，对于房地产公司的名誉会造成重大损失，严重时可能会出现人员伤亡，因此，因此提出以下几点有效途径，希望能帮忙解决问题。
1.抓好前期准备工作。首先建设方要把前期工作做好，派专业人员跟踪方案设计和施工图设计，专业人员应从多方面考虑方案设计，并将这些可备选的方案及时与建设方决策层沟通，分析利弊，选出最优方案，有了成熟的方案才能进行下一步的施工图设计，但施工图设计也不可忽视，因为现在大部分设计人员对施工现场和施工工艺不太了解。所以要安排懂设计，懂工艺的专业人员参与施工图设计，及时跟设计人员提出图纸设计中与施工工艺相冲突的不妥之处，以便设计人员及时修改设计或调整设计，只有这样，才能减少施工过程中出现的问题。
2.施工方要加强现场管理。施工方要按照约定的施工组织设计，配置人员、机械、安全设施等，特别是管理人员的配置问题，项目经理、技术负责人、施工员、安全员等都要一人一岗，专业对接。施工方在开工前要根据每个项目的具体情况，建立健全各项规章制度，特别是操作规程制度、安全用电制度、行为规范制度、各项奖惩制度等。这些制度在施工过程中都要随时检查执行情况，发现违规违章现象应重惩，只有这样才能把现场管理抓好，质量、安全、进度才有保证。
3.抓好施工过程的验收工作。每个项目中都应该严格按照程序进行验收，避免过程验收流于形式。一方面。验收不仅仅是施工方的工作，监理人和甲方也要对验收环节负责。另一方面，验收不仅仅是最终结果的验收，还要对每一个分项进行验收。所有分项验收工作都必须经过施工方、监理人、甲方签字确认，经过初验、复验后合格，才能验收，如不合格或有不符合验收标准的，一律要求施工方返工或整改返工，整改不到位的一律不得进入下一道工序，绝不含糊，这样才从能从根本上把验收把好关。
4.运用更加专业的管理人员。房地产工程管理者对于工程建筑的质量起到了决定性的作用。在建筑过程中想要保证工程品质，使用更加专业性管理人才是实现工程质量的最为有效途径。管理人员在管理方面的经验与能力是无论花多少资金都无法买到了，对于工程的细节掌控等方面相关能力可以起到责任承担的任务。在众多实践中，更加专业的房地产工程管理者在建筑中起到的作用十分明显，在工程建筑方面可以将建筑的质量进行保证，确保施工可以按照规定时间完成竣工任务。
总而言之，房地产工程管理对于房地产企业而言意义重大，是确保施工顺利进行，保证施工质量，提高企业效益的有效措施。
参考文献
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