孙士凯
中交一公局集团有限公司 北京 100000
摘要：基于城市综合体的概念，高铁核心区由交通枢纽、商务会展、商贸、娱乐旅游、休闲娱乐、住宅、酒店、医疗等功能板块组成。以通道经济与外向型经济为基础，通过铁路建设及综合开发，带动商贸产业发展带的发展，改善工农产业经营分布散、竞争力弱的特点，促进传统工业的转型升级，推动地区经济发展。
关键词：城市综合体；开发利用
引言
伴随着我国城市建设速度的加快，以建设现代宜居城市为目标，城市地下空间得到了进一步的开发利用。如果城市所处区域的自然环境恶劣，通过建设地下城市综合体的方式，能够为城市居民营造出良好的生活环境。新的发展环境下，各种先进技术的出现为地下城市综合体的发展提供了良好的助力，相关政策的颁布实施，更是使得地下城市综合体的发展速度一再加快。地下城市综合体对于城市的发展有着非常积极的推动作用。对于城市管理部门而言，应该从城市整体角度，做好地下城市综合体的优化设计，确保其能够很好地推动城市的整体发展，对城市生态环境进行优化，形成全新的城市风貌。
1城市综合体开发利用的重要性
社会经济的进步推动了城市现代化建设，随着城市规模的不断扩大，土地资源形势也逐渐紧张起来，城市扩张过程中呈现出“摊大饼”的模式，城市建设过于重视物质空间建设等，城市的未来发展极易受到这一因素的制约。城市综合体，又称“城中之城”，是集商业、餐饮、娱乐、住宅等设施为综合体的建筑群。城市综合体规模较大、功能性高，并且位于城市的中心地带。城市综合体各种设备较完善，采用高层设计，建筑风格时尚，已然发展为城市亮丽的风景线，推动着城市经济的发展。城市现代化进程中，诸多新材料和新技术涌现，促进了城市立体化发展，紧缩城市理论逐步推广，使得城市高度重视资源利用率的提升，以深圳、北京等为代表的各大城市纷纷致力于城市综合体建设。社会经济水平得以提升，城市综合体的发展也具备了优良条件，以6H为代表，普遍注重物质空间发展形态。新时期下城市综合体的建设，对于功能布局与结构都提出了新的要求。
2城市综合体开发利用设计
2.1重视绿化景观的精细化设计
新光商业总是尽量去拓展商业空间的绿色，如常常设计室内庭院、屋顶花园、绿植墙面、立体绿化等，让购物与体验环境更加生态、更加舒心。每一处室内庭院、每一处屋顶花园都用心打造，成为顾客体验生活、放松心情的好去处，例如，苏州新光天地就创造了一个园林式的购物与体验环境。每一片绿植墙面、每一片立体绿化都蕴含着生态的设计理念和精细的浇灌培植技术，如高雄西门店、重庆新光天地的绿植墙面，都在向世人彰显着它们不只是一个购物中心，更是一个生态的、绿色的世界。
2.2城市综合体的主流商业模式设计
就我国城市综合体的发展来看，经济社会的进步促进了其功能的完善，主要表现为四种主流商业模式。其一是供销社商业模式，以小城镇中居多；其二是百货商业模式，在特定时期下，各城市中大多建设具有标志性和代表性的百货大楼；其三是购物中心，兴起于欧美地区，购物中心大多地处交通发达之处，用地面积较大，并带有室外停车场，以一站式购物模式为主要表现；其四是城市生活休闲中心，实现了多种功能的融合，包括办公、居住、出行、购物、休闲娱乐、社交等，彼此相互作用，满足城市发展需求。
2.3城市综合体的空间布局设计
模式随着城市化建设的逐步推进，城市综合体得以涌现出来，可以将其看作是城市发展到一定阶段的产物，能够展现出城市聚集形态，是一种外部表现，与事物的产生发展存在一致性。从本质上来看，经济、交通、自然环境、土地利用率、历史因素等都可能会对城市综合体的空间组合模式产生影响，差异化的影响因素下，所产生的贡献率也存在明显不同，因而在不同城市中城市综合体空间布局模式的格局也存在差别。
3城市综合体开发利用原则
3.1整体性原则
城市综合体的屋顶空间作为城市空间的一部分，在过去的设计中常被孤立的置于一旁，这种方式不仅造成了空间资源的浪费，还使得城市空间被割裂成为一个个独立的个体，彼此之间缺乏联系。因此在设计时，需要从整体性出发，重新思考城市综合体的屋顶空间与城市空间之间的关系，使得城市综合体的屋顶空间能以更加主动、积极的态度向城市空间延伸，打破传统的单一的空间利用模式，充分发挥其城市公共职能，进而与城市空间逐渐融合成为一个整体。
3.2可识别性原则
城市综合体的屋顶空间设计受到很多方面的制约，与城市空间的整合常采用分离型的空间模式，屋顶空间常被设计成界面相对独立、完整的空间形态。针对此类空间形式，要强化屋顶空间设计的高度的可识别性原则。如可采用独特的建筑设计手段，将屋顶空间营造成独具特色的主题性游憩空间;或者通过打造富有吸引力的节点，如成都IFS的熊猫雕塑、上海大悦城的屋顶摩天轮等，使得顾客在远处就能被吸引，同时强化了屋顶空间的可识别性，进而增加顾客到达屋顶空间的可能性。
3.3可达性原则
传统的城市综合体的屋顶空间常处于人们不易到达的城市基面，使得屋顶空间与城市空间的衔接感较差，减少了人群到达屋顶空间的可能性，从而影响屋顶空间的使用效率。因此，在促进屋顶空间与城市空间的整合设计时，应该突出两者可达性的重要性。如可以在屋顶空间入口处增设坡道、扶梯等，使得城市基面空间形态与屋顶空间保持一定的连续性，从而增强两者空间的高效可达性;或者如成都万象城案例，直接采用外挂电梯等垂直竖向交通方式，强化两者在竖向上的可达性。
3.4经济效益与社会效益相结合原则
新建铁路综合开发的核心是围绕铁路建设提高经济效益，因此，综合开发应把经济效益放在首要位置，借鉴国内外铁路建设成功经验，深化与地方政府合作。同时，兼顾地方利益诉求，新建铁路线路走向和车站选址要遵从地方城市规划、国土规划和综合交通规划，实现铁路运输与地方客运零换乘、货运无缝衔接，实现社会效益最大化。
结束语
城市综合体的开发应与区域经济发展、城市定位、特色产业、土地市场、房地产市场及站点区位等多种因素相结合。结合产业进行一定规模的综合开发，能够助力传统产业转型升级，有效引导城镇化建设。以通道经济与外向型经济为基础，通过铁路建设及综合开发，带动商贸产业发展带的发展，改善工农产业经营分布散、竞争力弱的特点，促进传统工业的转型升级，推动地区经济发展，并且在不断成熟和完善中，使我国的商业地产发展达到一个新的高度。
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