刘倩
云南省昭通市自然资源和规划局 657000
摘 要：土地收储是我国政府实行土地开发科学体系的宏观调控。可以发挥土地的积极作用，以改善城市的面貌，规范土地市场并增加政府收入。土地收储工作对于规范土地市场和城市基础设施建设具有重要意义。依法取得储存后，在初始阶段纳入收储的土地需要开发电力，水，场地的平整。也就是我们常说的“三通一平”。本文先对“三通一平”相关概念进行概述，接着对土地规范收储流程进行说明与分析，最后对土地收储“三通一平”工程的应用进行分析探讨。
关键词：三通一平 土地 收储 市政 工程
近年来，我国的城市化进程迅速加快，但城市土地资源的稀缺性日益突出，土地收储受到了越来越多的关注。通过土地收储工作的执行,能够使城市基础设施得到有效改善,同时能够增加当地财政收入。“三通一平”是指土地开发建设区道路，水，电均能满足土地开发建设需求。因此，“三通一平”工程在土地收储行业中应更加科学，这也是专业人员应注意的问题。
1.相关概述
1.1土地收储
土地收购储备简称土地收储，也就是国家土地储备机构通过国家优先购买权购买流入土地市场的土地使用权，土地整理之后成为储备用地的过程。
1.2三通一平
“三通一平”也就是俗称的通水、通电和通路。“一平”也就是用地范围内的场地平整。三通：即在施工期间，土地开发所需的水、电和路是畅通的，另外，除了上述三个环节外，还必须在水、电公司开设市政水电账户，以确保市政水、电和城市规划道路的畅通。“一平”也就是施工区域土地平平整。
土地收储与“三通一平”关系密切，“三通一平”工程影响着土地价值的提升和相关程序，所以，土地收储中的三通一平工程相关分析，使其更好地合理控制施工成本，促进土地升值。
2.土地规范收储流程
（1）收购储备
收购储备即收购对象是所有权为国有的土地，当收购完成无需转让申报转用征收。土地储备中心应当在政府命令或计划单位应用的前提下，对满足政府收购条件审批通过后。储备中心要检查土地所有权，土地使用权，房屋的土地和面积，土地建筑物及其附属物等信息进行调查完成后，有必要征求计划部门的意见，进行评估和计算，并制定收购计划。随后，该收购计划报告给市土地管理委员会进行审查，讨论和集体批准。计划批准后，土地储备中心将与自然资源和规划局有关部门进行实地调查和测绘，确定土地所有权。完成上述工作后，与土地使用权的原始所有者签署《国有土地使用权收购合同》，然后双方共同履行合同规定的各自义务。土地使用权人放弃土地后，自然资源和规划局取消原来土地使用权证，并将土地使用权变更为土地储备中心，并将其纳入政府土地储备管理。
（2）土地征收
土地征收是指征收对象为所有权为集体所有的土地，土地收储完成后，将转为国有建设用地。对于在征地过程中要征用的集体土地，土地储备中心必须在使用土地之前确认征用土地的位置和用途，并与规划部门协调，由规划部门相关部门制定相应指标。自然资源和规划局有关部门对被征用土地进行实地调查，确定所有权，对土地的现状和类型以及征地拆迁的状况进行研究，向自然资源和规划局提出征地方案进行集体审查，与有关科室对拟征收土地进行报批图件和资料，利用土地征收审批权限上报有关机关批准。在获得批准后，自然资源和规划局将对土地上的建筑，附属物拆迁，劳动力安置以及被征用土地进行补偿。市土地储备中心将按照征地批准文件的规定统一支付和补偿。将收购地块纳入政府土地储备库进行管理。
3.土地收储“三通一平”工程的应用分析
3.1土地收储“三通一平”工程的技术重点
土地收储“三通一平”工程中，“三通一平”即通水、通电、通路和施工现场土地平整。也就是生地转变为熟地的过程要求，为后续的工程建设做好准备工作。
3.1.1通路工程中，确保施工的可行性与经济性。
土地收储过程直接影响着地收储工作的开展进程。通路工程主要是为了满足设备和材料进出施工现场的运输需求。通路工程施工中,相关工作人员应根据地质勘测结果,规划施工场地内部及四周的道路,选用质量与规格达标的材料和设备进行道路施工。设置合理警示牌及防撞墩等警示物确保道路施工安全,为设备和材料等出入施工场地提供安全保障。相关企业或单位根据实际情况,通过科学的方法与技术对道路保养与维护,对特殊地段道路进行指挥与调度,确保通路工程为土地收储后期工作的开展提供有力保障。
3.1.2通水工程中，最大程度节约临时设施费用。
通水工程对土地收储工作和效果有直接的影响。通水工程要求在土地收储过程中,有关企业或单位需要合理规划与设计施工场地的临时管网和正式管网,并对原有正式管网加以利用,使土地收储工作中所用水、排水需求得到满足,例如场区排水、消防用水以及市政通水等。相关企业需要结合对通水工程的特点,对各地块的通水管网加强建设,为土地收储后期工作的开展提供支持,使土地资源获得科学管理。
3.1.3土地收储通电工程中，对生产用电和所需变压器或电闸总表急性计算，并最大限度合理利用红线外的线路，最大限度降低成本。
相关部门要积极落实通电工程,确保土地收储工作按时顺利进行。对施工通电及市政通电,可将施工现场的供电线路驳到周围村子的变压器,并合理设置配电箱,为施工现场的电力设备正常运行，照明供电正常等提供保障。因为施工现场用电比较分散,所以需要对施工现场供电系统精心设计,通过利用五芯电缆与配电箱结合,保障施工现场的临时用电。进一步促进土地收储工作的顺利开展,促进土地收储工作的效果提升。
3.1.4场地平整工程
土地收储工程中,场地平整工程对场地内的障碍物需要拆除全部障碍物以满足测量需要。因为地块测量的准确性直接影响土地收储工作的效果。土地收储工作完成现场勘工作之后,在土地收储中心的工作规划下测绘单位应对预收购储备的地进行勘测和绘图,确保土地收储工作的开展得到保障。相关企业或单位需要根据场地的实际情况,充分利用机械设备清楚场地内的障碍物及建筑物等，对需要开挖清理的地块根据地块图纸和测量结果,准确计算开挖深度并科学土方开挖与填筑,使土地资源得到科学管理。
3.2“三通一平”在土地收储中的价值分析
在土地收储中“三通一平”净地土地出让制度使土地价值提升得到再次创新，也是我国城市用地制度改革的客观要求。三通一平使生地变为熟地，使毛地变为净地，使当地的权属纠纷不断减少。“三通一平”工程有助于城市土地资源配置优化，不但增强了开发企业的信心，还彰显了政府对土地资源的利用与开发能力，大大缩短了土地开发工期，使土地资产存量得到盘活，避免了土地资源的闲置与浪费行为，同时还减少了与开发企业的合同纠纷情况的发生。
4.小结
简而言之，“三通一平”与城市建设和土地收储密不可分。土地收储工作中实施“三供一平”工程，使土地资产存量恢复活力，扩大了土地总量，促进了增长，土地资源得到合理分配与利用。实现了居住提档、交通提速、环境是质、管理提效以及品位提升的土地利用目的。土地收储工作对城市的各个方面都很重要，这说明土地收储工作的重要性。因此，为确保“三通一平”工程在土地收储工程中真正发挥作用，需要采用科学合理的方法和技术来实现水，电，路和土地平整工程的实施。通过土地收储工作盘活大量闲置及浪费的土地资源,提升了土地资源的价值,促进了城市经济及文化等方面的良性持续发展。
参考文献
[1]国土资发〔2012〕162号国土资源部财政部中国人民银行中国银行业监督管理委员会《关于加强土地储备与融资管理的通知》
[2]国土资源网《储备土地资产临时管理问题研究及对策分析》
[3]潘红卫.土地收储与城市建设的息息相关[J].中国城市经济.2011(08)