廖溢
（遂宁市自然资源和规划局 ）
摘要：为了对工业用地的经济价值和现实作用进行强化，相关部门应在弹性出让和租赁制度的基础上全面分析工业用地，在标准化规章条例的基础上解决工业用地弹性出让和租赁中存在的问题，以彰显工业用地价值。
关键词：工业用地 弹性出让 租赁 问题 对策
1、工业用地弹性出让与租赁要求
为了进一步推动社会工业行业的快速发展，需要相关人员采取科学有效的办法对弹性出让和租赁存在的问题进行分析，之后针对工业用地弹性出让和租赁工作严格根据标准化要求进行，以确保工业用地弹性出让和租赁的准确性水平，不断提升工业行业的综合发展水平。经过研究发现，工业用地弹性出让和租赁要求具有复杂化特征，主要表现在以下几个方面：①在工业用地弹性出让和租赁还没有开始之前，需要工作人员做好社会工业行业发展趋势及不同区域工业用地占地面积等方面信息的分析，并结合分析结果对工业用地弹性出让和租赁进行合理规划。只有采取有针对性的对策对工业用地弹性出让与租赁中出现的问题进行调整，才能更好的促进工业用地出让和租赁核算工作持续稳步开展。②对于工业用地弹性出让和租赁本身来说，两者都具有一定的法律内涵，工作人员需要在各项法律规章的基础上进行科学合理分析，以各项法律规章为依托来不断优化工业用地弹性出让及租赁核算中的违法行为。进一步遏制工业用地弹性出让和租赁中的违法行为的持续恶化，使出让与租赁的法律内涵更为完善，充分发挥出其在工业用地中的作用。③为了确保工业用地弹性出让和租赁核算工作可以顺利开展，需加大相关人员的培训，对使其各项标准化规章条例进行熟练掌握。同时还能将基础信息在各项核算工作中的效果充分体现出来，不断凸显工业用地弹性出让和租赁价格核算结果的准确性和具体化作用。同时还能为优化工业用地弹性出让和租赁问题提供参考依据，进而更好的满足工业行业对工业用地需求。
2、工业用地弹性出让
工业用地弹性出让制度中对弹性出让进行了明确规定，是指不超过法定最高出让年限的土地出让行为。结合我国土地管理规章制度，指出了工业用地的最高出让年限为50年，相关部门可以根据实际需求和经济发展情况对弹性出让年限进行合理设置，避免弹性出让中出现问题。在开展工业用地弹性出让的过程中，不仅可以将传统规章条例对弹性出让的限制打破，同时还能将工业用地出让的便利性及核算中的准确性优势体现出来，在提升各区域工业用地实用价值及推动工业企业发展水平方面具有积极作用。
2.1划拨补办出让
若是相关部门在获取工业用地使用权的过程中选用划拨方式，应在划拨补办方式的基础上来核算工业用地弹性出让价格，相关人员可在划拨补办要求的基础上，并根据其他要素条件对工业用地弹性出让价格进行确定。针对处理划拨补办条件下各部门工业用地弹性出让价格核算方面的缺陷，需要采取有科学有效的对策，以更好的满足工业用地经济价值。对于不同地区来说，其工业用地划拨补办政策有很大差异，相关部门需要结合标准要求将60%的地价款补交给用地持有机构，防止核算工业用地弹性出让价格和实际应用中出现问题。相较于其他类型的工业用地出让模式，在划拨补办的基础上核算工业用地弹性出让价格，可进一步优化处理核算缺陷，以提升划拨补办下弹性出让水平。
2.2一级市场出让
在工业用地弹性出让的过程中，相关部门在计算工业用地弹性出让价格的过程中需要严格按照 “弹性年期出让地价 = 最高年期出让地价 x 年期修正系数”这一公式，将年期修正系数在计算过程中的效果充分发挥出来，进而对核算工业用地弹性出让价格中的各项问题及时进行优化，以不断彰显工业用地弹性出让优势。
结合我国实际，不难发现工业市场发展及土地现实利用效果均会对大部分的工业用地弹性出让产生不同程度的影响，相关人员需要在各项规章条例的基础上将工业用地规划为一级市场出让模式，同时还要对出让价格、出让年限及土地还原率等方面的基础信息进行了解，防止出让价格核算出现问题，以发挥出各项核算制度的应用价值和现实作用。对于工业用地弹性出让价格核算中的问题，需要相关人员结合实际全面完善各项基础问题，推动工业用地一次市场出让持续健康开展。
3、工业用地租赁问题
针对工业用地租赁，相关人员需要全面分析国有土地使用权中的工业用地租赁规定，在各项分析结果的基础上对工业用地租赁模式进行确定，防止处理工业用地租赁中出现问题。通过研究各项制度，不难发现工业用地租赁包含短期和长期租赁两种不同的方式，有关部门需要将将长期租赁期限控制在法定的工业用地出让年限内，防止工业用地长期租赁年限比同类土地法定出让年限较长，方便以后核算工业用地租赁价格及优化处理各项基础问题提供参考借鉴。
3.1供地租赁问题
针对工业用地租赁，可能会受到基础因素和规章条例的影响而出现各种问题。若是不能第一时间采取科学有效的办法对租赁价格核算中的问题进行改善，会在很大程度上降低工业用地租赁经济效益，同时还会影响工业用地供给效果和应用价值。针对工业用地租赁情况，我国国土资源部门也制定了相关的使用规定，有关部门需对租赁中存在的问题进行完善，在凸显工业用地租赁优势的同时，还要确保工业用地租赁与制度要求相符。在核算工业用地租赁价格的过程中，需要工作人员对工业用地土地出让价格、租赁期限、土地使用价格和土地海员利用率等进行全面分析，将各项基础信息的表现和数值参数对工业用地租赁核算方案进行确定，进而找出科学合理的租赁核算方案，增强核算的准确性水平。
3.2划拨补办租赁
实际上，工业用地弹性出让与划拨补办租赁基本类似，针对工业用地租赁核算，需要在各项要求的基础上对工业用地开展划拨补办租赁核算，严格按照工业用地划拨补办手段和各项要求，将租赁价格与租期进行结合，以准确核算工业用地租赁价格，防止外界因素对核算工作产生影响。针对各项公式和标准化参数信息在各项核算中的作用效果进行强化，在保证核算结果准确的前提下，帮助相关部门及时解决划拨补办租赁中的问题，充分发挥出规章制度条例在工业用地划拨补办租赁中的作用。
4、工业用地弹性出让与租赁对策研究
4.1多种方式供应工业用地，满足产业发展差别化需求
为进一步降低企业用地成本，对于经发改部门确定的新产业工业用地，根据企业意愿，可以采取长期租赁、先租后让和弹性出让方式供应。长期租赁可以采取协议方式供应，租赁年限最高不得超过20年，且不得转为出让土地；先租后让、弹性出让因涉及出让土地，仍然采取招标、拍卖、挂牌方式供应，先租后让的先期租赁期限不得超过10年，弹性出让的最高年限不得超过20年，先租后让和弹性出让续期合计不得超过工业用地出让法定最高年限50年。
4.2明确租金和出让金征收标准，降低企业用地成本
工业用地使用权租赁的最低租金不得低于按国家规定的工业用地出让最低价折算的租金标准。弹性出让起始价根据工业用地法定最高出让年限市场评估价格进行修正后确定，同时明确征收租金和出让金的计算公式。长期租赁、先租后让的租金按年平均收取，出让金则按照合同约定的金额、时限一次性付清。
4.3明确各部门土地供后监管职责
对提出规划条件、建设标准、非生产设施占地比例、产业类型、投资强度、产出效率和节能、环保等作为土地使用条件的，按照“谁提出谁监管”的原则，提出关联条件的部门对产业发展承诺书进行监督，并适时通报国土和规划行政主管部门。项目用地达不到约定的，各相关部门应按职能分工依法依约进行处置。
参考文献：
[1]王文娟,王小漫. 对工业用地弹性出让政策的思考[J].资源导刊,2018(10):21.
[2]郑庆杰.工业用地弹性出让与租赁问题探析[J].,中国土地,2014(10):39-40.
作者简介：廖溢（1971.09），汉族，四川省遂宁市人，大学本科，房地产经济师，从事。