王喆
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摘要：现阶段，房地产建筑工程的建造模式和生产方法，有着很大变化，不同于传统工程。面对管理新形势，采取传统粗放式管理模式，无法适应管理需求和要求，因此提出采用精细化管理手段，通过细化管理，把关各个细节，提高项目管理的信息化和规范化以及标准化水平，进而向管理要效益。关键词：精细化管理；房地产建筑工程；项目管理
引言
房地产建筑工程项目管理实践中，采用精细化管理理念和措施，对提高项目管理水平，有着积极的作用。实践中，采用精细化管理模式，通过引入信息化技术手段，推广应用PDCA方法和动态化管理法等，落实精细化管理措施，实现对质量和安全等的把控。
1精细化管理的价值作用
①适应时代发展的必然要求。随着房地产开发成本的不断增加与不可预测风险的增多，房地产企业面临着利润不断萎缩的生存压力以及由过去的卖方市场向现在的买方市场转变的巨大挑战。尤其是随着我国疫情防控进入常态化，房地产行业优胜劣汰将进一步加速。在当前资本市场整体遇冷的形势下，房地产行业如何进一步发展，是十分重要的关键问题。②转变管理理念的必然要求。房地产行业在起始阶段被视作为开发型行业，而后被理解为服务型行业，近年来被升华为“整合型行业”，其中的转变折射出房地产行业始终在探索如何突破困局并构建新的运作模式。“如果房地产企业不能走出传统的开发模式，将会在新一轮洗牌中被淘汰。”所以，扮演资源整合商角色的房地产企业，不仅需要在战略层面通过精细化管理，强化土地资本的技巧性运作，而且需要在战术层面强化精细化管理，最大限度地提升项目赢利能力与综合效益。③提升核心竞争力的必然要求。在现阶段经济发展形势较为严峻的背景下，房地产企业要克服目前的困难实现突围，进而把发展潜力与发展动能充分释放，实施精细化管理是最佳的选择。只有实施精细化管理，才能在锤炼内功的过程中产生叠加助力，才能在激烈的市场竞争中塑造新的思维，才能在规范工作流程的同时构建精准落实机制。从目前的房地产市场看，碧桂园、万科、恒大等超大型房地产企业实施精细化管理后，都取得了使自身“筋骨”更强健的积极成果。
2精细化管理在房地产建筑工程项目管理中的应用
2.1制度精细化管理的应用
房地产建筑工程项目极易受到很多因素的影响而减慢总体施工进展速度，因此建筑企业一定要创建出健全的精细化管理制度，让精细化管理制度具备很强的灵活性，并且清晰的列举出管理的详细内容，增强建筑工程项目的工程造价管理、招投标管理、施工方案设计管理、具体施工期间管理、整体项目交工验收管理以及市场营销管理，对每一个环节中的微小细节都要做到精细化管理。当前建筑行业大环境中出现的变化不但为建筑企业带来了全新的机遇，同时更加带来了更高的挑战，因此，建筑企业必须要重视建筑工程的精细化管理，并且时刻对建筑工程项目的总体规划以及预算做出调整，设定出合理的目标，同时结合建筑企业的实际情况对目标做出调整与改进。
2.2施工材料精细化管理的应用
施工前期的计划要做到审核的精细化，对施工材料也要精细化管理。材料是建筑的基础和保障，只有管理好建筑材料的质量与数量，才能更好地控制施工成本。施工材料的管理主要是材料质量和材料数量2个方面的管理。质量方面，管理人员要严格把控材料的采购，确保购买的每一件材料质量都达标，具有合格证和检验报告，不能为了缩减成本就选择劣质材料。数量方面，材料的领用要做好登记，严格管控材料的使用，当使用超出计划范围时要清楚材料的去处及超出的原因。如存在资源的浪费需要及时纠正施工人员的观念与行为，杜绝浪费行为。
2.3项目营销精细化管理的应用
对于房地产项目营销管理的精细化而言，“精”突出的是对市场供需变化的准确研判，“细”强调的是向消费者提供令其满意的服务。然而，无论是研判市场供需变化，还是为消费者提供服务，其最后的落脚点都是为了实现营销指标的最优化与经济效益的最大化。基于此，为保证营销管理精细化工作顺利推行，关键要抓好五个环节：一是全面深入进行市场调查分析，准确定位市场需求与消费者要求；二是加强品牌宣传，提高消费者对企业品牌的认知度；三是基于产品品质、供需情况与竞争激烈程度等因素，采取灵活多样的定价策略；四是在巩固开发商直销、委托代理商与经纪人销售等房地产传统营销渠道的基础上，开辟由客户间相互传递信息而产生的客户群；五是通过售楼处、样板房、实景示范区等场景与消费者进行互动，从而为消费者提供更加优质、更加完善、更加有体验意义的产品服务。
2.4施工成本精细化管理的应用
企业最主要的目的就是营利，所以应用精细化的管理模式后需要将施工成本精细化管理，明确工程中的每一笔支出。首先需要在施工前做好施工成本的预算和核算，由专业人员预估工程所需的成本，严格按照计划进行材料的采购。当出现超支情况时仔细分析原因并记录在案，施工完成后再对工程整体进行评估。建筑工程涉及企业的各个部门，如财务部、采购部和建筑部等部门，精细化管理成本就要明确各部门的权与责，实行监督制度，杜绝公费私用等行为。
2.5PDCA循环精细化管理的应用
房地产建筑工程项目管理实践中，质量管理为重点，基于精细化管理理念，采用PDCA循环法，结合利用先进技术手段，能够促使质量管理水平得到提高。具体如下：①P阶段。基于BIM环境，按照质量管理任务与目标，编制工程质量计划，细分为多个计划，确保计划的连续性以及严谨性，确保项目的经济性以及合理性。②D阶段。实施质量管理计划环节，利用BIM技术，搭建信息化沟通平台，能够促使各个部门和人员有效沟通，进而动态掌握工程问题，提出优化和完善措施，推动生产高质量水平进行。③C阶段。发挥BIM技术的模拟性功能，对采用的施工技术方案，通过事前分析，优化工程施工图纸，提高问题的事前控制水平。在施工环节，利用搭建的三维模型，根据施工反馈的信息，动态排查误差，及时进行纠偏，保障工程的质量达标。④A阶段。问题处置阶段，采用BIM技术，依托协作平台，及时发布整改任务，动态监控问题处理的进展和效果，采取优化措施。
2.6成本与进度的信息化管理的应用
贯彻精细化管理理念，房地产建筑工程项目管理实践中，对于成本与进度的管理，采取信息化技术手段，辅助管理工作的开展。例如，成本管理。利用信息化平台，计划环节开展成本估算，利用工程数据信息和市场价格等，开展工程估算与概算，设置成本控制目标。施工环节动态收集成本信息，对比分析实际数据和设定的数据，动态掌握偏差，采取纠偏措施，保障管理工作高质量落实到位。再比如，进度管理实践中，对生产产生的工程量数据信息，利用计算机系统，动态计算人机材的消耗量，获得各个环节的资源和成本消耗情况，掌握进度管理存在的问题，提高进度管理水平。
结束语
近几年随着我国社会经济的加快和人口数量的快速增长，房地产企业也得到了快速的发展。但是，由于目前房地产行业中的企业愈来愈多，同时行业内的竞争也愈来愈大，房地产商要想在行业内占据主要位置就要改变原来粗放式的管理模式，对建筑工程项目管理期间合理运用精细化管理模式，以满足市场经济的实际需要。
参考文献
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