周敏
重庆玖顺建设工程有限公司 重庆市 400000
摘要：在房地产开发企业发展的过程中，房地产项目的建设和成本管理都起到了十分重要的推动和促进作用，其所有管理服务质量将会在一定程度上直接影响企业的社会经济效益。但是，目前在房地产投资开发公司的成本管理中还是存在很多的不足，这就需要政府和相关部门加强对于成本管理方面工作的科学研究和推广力度，同时也要对设计和施工阶段进行成本控制，其次也要正确认识竣工阶段的管理，进而真正意义上使房地产开放单位在竞争中得到不断提升。
关键词:房地产；成本控制；存在问题；提高措施
房地产项目造价是我国经济发展速度较快的一种建筑行业，进行项目造价施工全过程的控制和管理是势在必行的。所以，房地产开发企业需要从项目的各个环节进行严格的把控，并且要对项目的成本控制在一个相应的范围之内，加强对企业的监督和管理。通过长期、全方位的日常风险控制和管理，使得房地产公司和企业在这个竞争激烈的市场中实现可持续性。
一、成本控制的含义和重要性
（一）成本控制的基本含义
在房地产投资开发醒目建设过程中,成本控制是其中一个十分重要的组成部分。成本控制指标是房地产投资开发公司在项目正式开展前形成的一种评价和测量标准,然后结合企业的管理制度对其进行有效的落实与执行，最终达到对公司的控制和管理目标。房地产投资开发企业在开展成本控制工作的时候,应该对每个阶段的成本控制目标进行明确,并且对整个控制过程中可能存在的影响因素进行全面的分析，使每个部门的在相应的职权范围内进行项目成本管理。
（二）成本控制的重要性
在房地产企业开发项目的过程中有些时候可能会遇到需要大量经费和资金投入，主要是土地这个方面的费用、施工费用和人工费用等,所以房地产开发项目公司的成本管理工作自总体上就已经表现出了一定的复杂性,要求公司在其自身发展过程中一定要严格做好相应的成本管理。房地产开发公司若想进一步提高自身整体的管理水平,就应该进一步提高其对于成本管理和风险控制工作的水平,加强自身在于成本各个环节上的监督与控制。从而能够为企业的财政制度和体系建设的完备性提供良好的保证,使得企业能够在进行项目建设过程中收到更多的社会经济效益,进而推动企业和房地产投资者都能够在未来几年内实现较好的生存和发展。
二、房地产成本造价全过程控制与管理存在的问题
（一）房地产工程在设计阶段对造价控制不严格
房地产工程造价起到关键作用的是控制和管理工作，这两点对最终造价的影响是比较大的。但目前的状况是房地产工程的设计阶段存在着管理失误的现象，导致设计一再更改且与实际不符，设计阶段的预算和实际造成的价格存在偏差，最终造成成本造价的控制和管理难以进行。
（二）房地产工程招标、投标不合理
已知房地产工程中的投标和招标是非常重要的，但目前的情况是很多房地产企业存在或多或少的违规行为。同时，相关部门对招标管控不严谨，或是对工程的施工风险认知不清。而且一些业主管理单位对项目招标文件范围和项目招标文件内容的整体认知比较片面，只限于通过业主编制项目标的文件来直接评判业主施工技术能力，而完全忽视施工技术上的应用施工能力。
（三）工程施工管理失控
房地产工程中的施工阶段的管理是整个管理体系中比较难的，而且这一阶段，工程发生状况往往都是因为施工时管理不到位，所以就会影响进度进而造成施工难度增加和施工管理失控等情况出现。其中最为明显的就是项目在施工的过程中，对施工使用的原材料没有意识到价格变化，对工程造价成本的影响。另外，在对建筑施工现场检查需要办理签证的一些地方不明确，而且需要签证的工作内容与实际施工情况不完全相符，再加上日常工程管理中没有切实强化对建筑工程造价以及成本的有效控制，也没有严谨的执行方案。
（四）竣工结算阶段管理不足
房地产建设项目中的竣工结算是整个工程造价控制管理最为重要的阶段，并且也可以真实的反映出工程造价的最终结果。同时施工管理不足表现在缺乏工程计算竣工现场结算，复审人员没有当现场进行工程结算，而是凭借记录的结算数据，因此就缺乏复审工作。
（五）房地产工程造价人员职业素养的差异
目前有多数房地产开发企业为了减少聘用成本人员,加大了造价咨询机构的参与。咨询机构为了多承揽业务，就可能会招聘一些缺乏职业管理素养、服务人员素质和相关专业技能不太高的企业员工。因为这些企业员工的建筑工程造价管理方面的专业知识较为相对匮乏,所以在进行成本把控上得不到较好的控制。其次,少数房地产项目工程造价的项目管理人员业务意识较为淡薄,对控制和管理不重视；导致在施工的过程中,运用的材料价格认知不足,没有意识到超出预算。
三、提高房地产成本造价全过程控制与管理工作的措施
（一）科学的策划设计
房地产企业要真正的做到有效的成本控制就要从以下几点入手：首先，对设计进行严格的管控，根据了解得知，目前很多房地产企业存在着项目开发周期比较紧张，因此，对设计的投入比较少，使得设计作品缺少精细化。同时，在设计的过程中经常出现设计变更，致使项目造价成本增加。因此，要想减少设计变更和设计方面有效的控制成本就要保持与设计师频繁交流，保证设计成果经济合理，进而减少设计变更。其次，在项目开发过程中，要实现对工程进行考察，保证实际数据与设计中计算的数据相吻合。
（二）严格规范招标制度
首先，应科学准确的制定项目招标文件，认真的分析工程的各项指标，也要对涉及到费用的条款进行反复认真的核对。其次，加大房地产招标行为的监管力度，要严厉禁止资质挂靠的现象出现，通过有序的市场竞争选择各方面都比较优秀的施工单位。最后，在确定施工单位时，认真的确认项目合同的相关条约和施工单位考察的真实情况，避免出现恶意中标的现象。
（三）加强施工管理
在项目中标后，就应着手施工部分了。因此，作为企业一定是要重视工程中的管理，首先，施工企业应对人工、材料和市场价格有详细的了解。管理者只有对材料和价格有深入的理解才可以更好的管理。需要对生产材料的采购价格问题进行高度重视,详细准确区分采购材料的价格种类,再及时结合设计工程进度和材料市场行情的分析基础上,合理组织调控企业采购材料活动,严格监督检查采购材料的生产质量,保证材料符合规定的价格标准。在其他人签订各种采购供应合同的任何时候,必须将采购责任范围进行明确化的划分,在合理确定采购供应责任范围的具体基础上,使采购技术支持服务和产品质量体系保障更加科学合理,将各种采购条例规定进行明晰,避免后期容易出现不必要的法律纠纷,增强整个采购环节的法律准确性。
（四）加强竣工验收
竣工验收是工程施工的最后阶段，也是验收管理人员工作能力的一种表现。而且在验收的过程中要严格的按照国家规定和合同条款，也要重视工程的每一项，从而最大程度的降低成本。审核各项工程费用的资料时候,需要将相关工程贷款合同以及招投标相关文件资料作为重要参考,使得在工程贷款签证和合同变更等各个方面的相关资料审核能够充分发挥和突出各自的重要作用。在定期对比统计材料生产供应商的结算量和统计领料使用量的基础上,对材料相关统计数据结果进行比较详细分析,组织培训专业的质量技术人员,及时分析找出质量偏差的形成原因,以根据施工工程合同条款约定的质量管理实施办法执行为主,调整相应的价格和量化结果。
四、结束语
房地产工程是建筑行业发展比较快的，而且也是成本造价进行控制和管理中不可缺少的。所以，房地产企业成本造价也想得到全面控制，就要注意造价控制中的管理，进而实现房地产成本造价可以稳步增长。
参考文献
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