刘博文 赵啸天
（天津理工大学中环信息学院 天津 300380）
摘 要：住宅市场是房地产市场的重要组成部分，随着城市化的发展，对住宅市场供需结构的研究尤为重要。本文首先对住宅市场供需相关理论进行了解读，其次从宏观上分析了中国住宅市场的供需结构，讨论了国家政策以及环境因素对于住宅供需结构的影响，最后以呼伦贝尔市为实证对象有针对性地提出了导致该市住宅市场供需失衡的影响因素，并探索出了失衡原因和解决办法，为该市的未来城市规划建设提供了参考建议。
关键词：住宅市场供需结构；呼伦贝尔；影响因素；解决措施
1.引言
安居方能乐业，稳定的居住环境是人类生存的最基本需求之一。住房是人们平时生活的基础消费品，是社会安定和人民安居乐业的重点所在。房地产业的可持续健康发展会保证当地的经济始终保持持续稳定增长的趋势。因此，当地房地产住宅水平的高低成为衡量区域经济发展和居民生活水平的重要标志。在城市经济体制改革的背景下呼伦贝尔的住宅制度起到了非常大的推动作用，住宅市场已成为当地市场体系中非常重要的一个组成部分并且对城市经济的贡献度逐渐走高。虽然住宅供给市场形成了多个层次的供需体系，但在住宅商品的开发方面还存在局限性，住宅的价格也是越来越高，供需市场有着一种失衡的趋势。住宅市场的供需结构平衡是保障住宅市场稳定发展的根本，不少相关学者对市场供需结构进行了丰富的研究：
童悦仲[1]等把我国的住宅产业和日本以及欧美各个国家都进行了详细的对比，描述了我国住宅市场和各国的住宅市场在政府支持形式以及运行模式等等方面的差异，并对我国的住宅发展提供了建议；Fallis G[2]认为，由于住宅在使用上具有耐久属性，使得住宅的存量供给情况在总体市场上相对新建增量住宅来说更占有支配地位；Bonaguidi[3]提出住宅在房地产市场整体中起到了一个过滤器的作用，深入分析了消费者购买住宅的动机。这些研究对住宅市场的发展起到了良好的推动作用，对供需关系做出了详细的说明。本文以此为基础，重点分析了呼伦贝尔市的住宅市场供需关系发展状况，对该市的住宅市场供需结构失衡原因做了丰富的研究，并探索出了解决方案，为该市未来城市规划建设提供有价值的参考建议。
2.住宅市场供需相关理论
2.1住宅需求相关概念
住宅需求主要是指消费者有购买的能力而且愿购买的住宅数，是住宅市场的出发点和落脚点。住宅需求量有两个方面的内容一为住宅服务流量，第二个是住宅存量。二者间相互作用又有差异，住房服务流量取决于住房存量，而且所有的存量在没有控制以及报废不用的时候存在，即相对持续的服务总量；住房存量是一种具有实质性质的数据，有确定的数值，而住宅服务是一种非物质的存在，不能通过数值加以衡量；而且同一类的住房存量所发的服务流量也是不完全一样的，存量的改变也不会因为服务流量的而一样。
2.2住宅供给相关概念
住宅的投资者和消费者在庞大的住宅市场种各取所需量以及住宅服务流量的过程被称作是住宅供给。这种供给的行为主体通常都是开发商或者是承包商。若业主自行建造的房子，或者是对已经有的房子进行粉刷、改造以及装饰等等工作，那么它就只是一个暂时的供给者。
3.我国住宅市场供需结构分析
3.1我国住宅市场供给分析
我国房地产市场现有的住宅可以分为三类，第一类是商品住宅，第二类是廉租住宅，最后一类是经济适用住宅。
（1）商品住宅
商品住宅主要指的是开发商通过出租以及投资的方式给予人们房子，是基于市场规则的商品住房。住宅的质量一般都是通过高收入住宅的支付能力以及需求量来确定的，其售价及建设标准高于普通商品住房；而普通商品住宅主要指的是除了高档商品住房之外的住宅，建设标准和售价都相对较低。
（2）经济适用住宅
经济适用类型的住宅主要指的是开发商通过政府或者是别的建房单位集资建设的住宅，这种住宅主要是为了那些收入较低的家庭提供的适合型住宅，这是一种具有社会保证性质的住房，因此它具有一般商品住宅的特性。
（3）廉租住宅
这种廉租住宅主要指的是政府部门通过实物配合租金或者是租金补贴的方式，在满足了居民最低生活标准的大前提之下对那些住房较为困难的家庭给予有着社会保证性质的住宅。廉租房往往不遵照市场经济的规律的，它只能用于出租而不能进行销售；而且房源非常多样化，种类繁多,与其他住宅种类有很大差异。
3.2我国住宅市场需求分析
我国的住宅市场需求较大，可集中于住房支付能力和需求结构两个方面进行分析：
（1）住房支付能力
度量一个家庭住房支付能力的标准主要有两个，第一个是住房收入比，第二个是住房消费比，住房消费比表示的是在一定时期内在住房方面的消费在这个家庭收入中所占有的比率；而住房收入比表示的是住宅平均价格与家庭平均收入的比率。
我国目前尚处温饱层次的家庭，住房消费支出是非常有限；相比较之下那些高收入的家庭虽然住房消费比比较低，但购房压力较为轻松。因此最为实际的仍为确定下来那些中低收入家庭可以支付的住房消费比以及对应的优惠政策等。
（2）住房市场需求结构的划分
我国对于市场需求结构的划分主要是依靠家庭收入的分布的差异，第一步确定下来收入的中位数当作是计算的基数；之后按照次序划分出来高收入、中等偏上以及中等偏下等等需求不同的群体，还有每一个群体在数量上面的分布，每一个群体需求的类型以及他们可以支付的住房消费比例等等
3.3我国住宅市场影响因素分析
3.3.1 住宅开发投资程度
投资对于住宅供给的影响主要有两个方面，第一个方面是投资的数据，第二个是投资利率。
投资的数据对于供给量会产生一定的影响。主要表现在投资数据是开发商主要参考的目标，在其余因素不变的情况下，供应的住宅项目就会伴随着投资的增加而逐渐增大。
投资利率如果发生了改变，它对于住宅的供给量也会产生一些影响。体现其他因素不变的情况下，利率下降住宅供给则会增加，由于资金利率的改变，住宅开放的经营也会发生变化，会对投资的费用和成本造成很大的影响，最后会对住宅的投资造成直接的影响。
3.3.2 住宅价格
住宅的价格主要是两部分组成的,第一部分是租金,第二部分是售价。纵观整体,其余条件不变情况下,住宅的价格和住宅的供给量通常都是呈现一种正相关的趋势,也就是住宅的价格增加的时候,供给数量同样也会增加,而当住宅的价格减少的时候,供给数量同样也会减少。因而在较短的时间内住宅服务的流量会伴随着住宅价格的改变而不断发生变化。但是长期来看住宅价格的变化会直接影响住宅的供给量方面。
4.呼伦贝尔住宅市场供需结构分析
4.1呼伦贝尔概况
呼伦贝尔市（Hulunbuir），内蒙古自治区下辖地级市，以境内呼伦湖和贝尔湖得名。地处东经115°31′～126°04′、北纬47°05′～53°20′之间。是中俄蒙三国的交界地带。地区人类发展指数为高。有滨洲铁路等多条铁、311国道、绥满高速公路经过。2012年7月9日入选国家森林城市。市境内的呼伦贝尔草原是世界四大草原之一，被称为世界上最好的草原。有8个国家级一、二类通商口岸，其中满洲里口岸是中国最大的陆路口岸。
4.2呼伦贝尔住宅市场供需均衡问题及原因
（1）商品住宅总量供大于求
经济收益的龙头产业仍是房地产业。
首先，开发商的地区开发经验不足，对当地市场还不够了解，自身没有明确的定位和目标，大量的资金和开发企业涌入当地房地产市场，从而造成了商品住宅的快速增加。
其次，开发商在地区住宅投资过热。理论上开发商以住宅完成投资额作为指标来进行分析，住宅完成投资额与住宅的供给量应呈现正相关性，住宅投资额越多，该地区的商品住宅供给量也就越多，反之亦然。呼伦贝尔地区在2014年以后，住宅销售面积逐步减少，部分开发商在之前的利润驱动下盲目进行扩张投资导致了商品住宅销售低迷的情况最终造成当地商品住宅总量供大于求局面。
（2）经济适用型住宅供不应求
呼伦贝尔的经济适用型住宅数量较少，但市场需求广阔。原因在于此类的住房通常都是政府部门统一建设的,对于那些低收入的家庭是非常适合的。呼伦贝尔为偏远地区，人们的收入普遍较低，人们由于没有足够的经济基础来支付昂贵的商品住宅，所以大量的家庭希望购买经济适用型，导致经济适用型住宅供不应求的局面。
（3）当地经济发展落后，人口流失严重
呼伦贝尔市西部位于内蒙古高原东北部，大兴安岭纵贯呼伦贝尔市中部，构成呼伦贝尔的林区；东部松嫩平原边缘，海拔200～500米。地理条件复杂多样，整体地广人稀，跨区域之间距离较远，发展欠佳。经济发展结构单一，主要依靠煤炭资源及旅游资源，且旅游资源受时间、季节限制。当地出现了大量人口流失的现象，从而导致当地的住宅市场供需结构关系出现失衡问题。
5.呼伦贝尔住宅市场均衡发展相关对策及建议
（1）增加经济适用型住宅的供给量
由于呼伦贝尔住宅市场供需结构失衡现象十分严重，当地政府急于改善当前局面，决定与开发商共同集资开发并建设大量的经济适用型住宅，提供价格合理并良好的生活环境，尽可能的满足当地中低收入居民的住房需求的同时，减轻呼伦贝尔住宅市场供需失衡状况。
（2）调整住宅供应结构
呼伦贝尔当地的开发商要提高自身的开发经验不能盲目的进行地区开发，以求高利润回报，在对当地市场还不够了解，并且自身没有明确的定位和目标的情况下，就投入大量的资金和开发房地产市场。当地的开发商应该在充分了解当地房地产市场供需情况后，根据供需情况指定合理的规划和目标，使得当地住宅市场供应结构达到合理的范围，从而保证呼伦贝尔住宅市场供需结构趋于平衡。
（3）增加当地居民可支配收入，进一步提高住房购买能力
购买力是影响住宅市场发展的重要因素之一，个人是否具有住房购买能力主要由收入水平决定的。通过上述分析得知，呼伦贝尔偏远，地广人稀，经济发展欠佳。所以，当地政府转变发展方向，大力发展旅游业，依靠当地优美的景色和丰富的特产吸引大量的游客，并积极带动相关上下游产业发展凭此来带动呼伦贝尔经济增长，借此拉动经济转型，提高经济发展速度，改善当地居民的福利和生活环境等等各方面。提高当地居民生活质量、福利待遇，增加居民收入，提高住房购买能力，营造良好的生活环境。
6.结论
商品住宅供大于求、经济适用型住宅少、当地经济发展欠佳、存在人口流失等问题是影响“呼伦贝尔住宅市场供需结构失衡”现象的重要因素。通过对前人结论的分析研究得到了一定的启示，建立良好的城市住宅市场供需结构关系都离不开合理的住宅供需结构关系、当地的经济发展状况和良好的生活环境及积极的政策引导。“城市住宅市场供需结构不平衡”现象在城市化进程中造成社会资源的浪费，因此城市发展过程中的住宅市场供需结构研究具有现实意义。本文主要针对我国三、四线城市出现的住宅市场供需结构不平衡现象进行研究，旨在寻找一条解决“住宅市场供需结构不平衡”问题的解决方案。在日后城市建设规划中，应规避“住宅市场供需失衡”现象的产生，促进城市区域整体发展。
参考文献：
[1]董悦仲，娄乃琳，刘美霞等，中外住宅产业对比[M]2005，中国建筑工业出版社
[2]Fallis G. Housing Economics[J]. Housing Economics, 2014, 12(2): 388.
[3]Bonaguidi,C Michelassi,G Trivella-M. Cattell's 16 PF and PSY inventory: relationship between personality traits and behavioral responses in patients with acute myocardial infarction.[J]. Psychological reports, 1996.