张晋
聊城市住房与建设事业保障中心 山东聊城 252000
【摘要】随着社会的快速发展，人们的生活水平不断提升，我国的房地产行业也随之快速发展起来。房地产交易直接关系到人民的切身利益，所以想要取得真正的进步，就需要做好不动产登记管理工作。本文的研究内容即为房地产交易管理与不动产登记的关系及管理方法，希望可以提供有用的建议。
【关键词】房地产交易管理；不动产登记；关系；管理方法
在对不动产登记管理进行改革之后，主要目的是为了提升办事效率，使企业和群众的登记过程更加方便。而在实际运行期间，因为房地产交易管理和不动产登记的主体和内容不够明确，存在的问题较多，导致办事效率无法得到有效提升。
1.房地产交易管理与不动产登记的关系
房地产交易指的是房地产交易主体之间为交易房地产这项特殊商品而展开的市场交易活动，包括房屋转让、抵押和租赁。而交易管理工作需要审查、确认和备案上述交易的合法性。在交易期间涉及到的内容包括房地产交易管理，而不动产登记是指对明确权属关系的不动产进行登记的行为。这两个环节是密切连接的，通过登记公示房屋所有权，房屋才能进行安全交易，做好交易审核工作，才能避免出现登记风险。如果没有做好房屋登记，就无法转移和交易房屋，交易和登记有效保护和约束了房地产。
2.地产交易管理与不动产登记的工作原则
2.1房地产交易价格管控方面原则
如果城市的房价太高，会导致居民承受着巨大的精神和生活负担，使人们的消费信心受到严重打击，这对于城市化进程的发展十分不利，长此以往，也会影响到房地产经济的发展。而如果房价过低时，也会影响到城市发展。虽然目前在经过宏观调控后，城市房价基本变得合理了，但宏观调控无法长期替代房价管控和报告等机制的作用。
2.2房地产交易登记法定方面原则
各行各业都需要受到法律的监管，在法律允许的范围内展开各项工作，而我国的房地产业在交易管理和不动产等级方面尚存在许多问题，为了降低交易风险，使各方的合法权益保持平衡，就需要国家法律部门制定相关法规政策管理房地产交易管理和不动产登记，对开发企业和相关人员进行严格规范。制定法律相对容易，难的是监督贯彻落实，这样才能保证市场体系稳定组建起来，将房地产业发展期间的阻碍因素全面消除。
3.地产交易管理与不动产登记管理中的现实问题
3.1地产交易管理与不动产登记管理中整合
许多城市都存在着没有彻底整合地产交易管理与不动产登记的情况，原因主要在于未完善顶层设计，将房屋交易和登记工作拆分看，且简化了环节，而市民却没有享受到便利。在分离模式下，办理房屋交易和土地使用证权证时需要先后到两个部门办理，这就导致办理过程十分复杂，办事效率极低。在两部门工作融合的早期，部分城市虽然意识到要整合地产交易管理与不动产登记，只需要获取《交易告知单》并凭借此办理相关手续即可，这确实在一定程度上对办事流程进行了优化，但实际上还是需要先后后两个部门办理相关手续，而且期间常会出现各种矛盾。
3.2房价设置不切实际
城市发展的显著外在表现就是旺盛的住房需求，这也代表了当地的经济发展状态，但房地产商不应该借此机会提升房价，过高或过低的房价都会影响到房地产行业的可持续发展，只有根据实际的市场情况制定对应政策才能保证长远发展，而不要只是追求短期利益。目前在房地产交易过程中，房价过高的情况十分常见，这不仅严重危害到居民，也导致商品房长期无人可售，银行切断房地产商的资金供应，导致房地产商的资金交易风险增加，这不但影响到房地产产业的发展，也对当地经济的发展造成了阻碍。
4.完全地产交易管理与不动产登记的措施
4.1网络化管理系统应用和区块链技术创新
地产交易管理与不动产登记应该和网络技术相结合，利用大数据和网络平台为购房者提供高效且便捷的服务、数字化技术十分便利，买卖双方可以通过网络平台实时展开交流，卖方可以对买方的实际需求有了解，据此为其推荐最优房源，同时也为后续继续建造房屋积累经验。这样的工作模式省事省力省钱，效果显著。
4.2大力打造房地产交易管理新平台
各地房屋登记机构的重点工作就是不动产的登记工作，所以相关工作人员只能一心做好本职工作，无暇创新相关的交易管理平台，加之部分工作人员缺乏创新理念和机构没有科学配置工作人员的问题，都导致了无法进行有效创新。实际上，在剥离登记职能后，交易管理机构需要重视并快速采取有效措施转变这种工作理念，可以先利用数据实时共享技术在员工内部研究分析不动产登记数据信息，针对实际问题制定科学合理的工作流程，这样才能使房地产交易管理发展成为更加有效省力且全新的新平台。
4.3提升关于地产交易管理不只是房屋交易管理的意识
对于房地产交易管理所，人们普遍认为房屋交易管理仅限于房地产交易管理，这样的观点多是在房屋登记和土地登记机构出现整合问题后产生的。但实际上，这一看法是不全面的，因为在土地出让等相关流转过程中，房屋的建立需要在土地的基础上展开，并衍生出土地权利，所以交易期间的流转环节不仅是土地之上的房屋，还是房屋和土地共同的权利。据此，要求房地产交易管理及时转变自身的理念和定位，深入登记理念。
4.4地产交易管理与不动产登记有机结合
房地产行业想要实现可持续发展，就需要保证合理利用土地资源，随着我国城市化进程的快速发展，土地资源变得越来越紧张，所以为了提升土地资源的利用率，需要对土地资源加强一级市场管理，为了减少非必要的土地资源浪费，需要政府制定相关政策，在获得本地的实际有效土地资源信息后，尽量出台较为全面的工作指导条例，合理展开宏观调控，有效配置土地资源。在政府进行大力支持和合理调控后，便可以保证房地产行业稳定发展，并有效优化市民的居住条件和环境，同时，在开展各项工作时，注意保护城市的生态环境。
5.小结
为了保证地产交易管理与不动产登记发展平稳过渡，需要处理好二者之间的关系。做好房地产行业的管理工作，可以保证房地产商、购房居民都获得良好的效益，并有助于促进当地经济发展，而如果没有做好管理工作，就或导致无法有效保证各方利益。所以我国要针对房地产交易管理和不动产登记做好创新发展，共享实时数据信息、创新管理系统和相关技术等，这样才能促进我国房地产行业不断发展，有效加快我国城市化建设进程。
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