娄裕
上海鼎兴建筑安装工程有限公司
摘要：十三五规划以来，我国城市化发展进程不断加快，同时城市框架也在进一步扩大。在这样的环境下，城市内部的老城区发展相对缓慢，进而形成了新老城区并存的格局。在对老旧小区进行改造的过程中，往往会存在一定的困难与阻碍。基于此，本文对老旧小区维修改造项目管理的相关情况展开研究，从当前常见的难点问题出发，并提出有针对性的解决措施，从而有效推动城市发展进程，提高居民生活水平。
关键词：老旧小区；修缮改造项目；管理难点
引言：随着社会发展人们对美好生活的向往越发迫切，加强城市内部老旧小区改造的需求也更加突出。相较于新建项目，老旧小区的改造往往会面临居民年龄结构复杂、思想意识不统一、小区环境复杂以及房屋功能定位不全面等问题，这也大大提升了开展老旧小区改造的难度。在这样的情况下，需科学合理推进老旧小区改造项目，同时充分结合项目管理实际以及小区环境的不同提出有效的工作建议与实施方案，推进城市老旧小区的可持续发展。
一、老旧小区修缮改造项目管理难点
（一）居民以及基础设施管理方面
居民以及基础设施方面的管理是开展老旧小区改造管理过程中的重点难点，在老旧小区当中很多时候都会存在居民年龄结构复杂、基础设施陈旧混乱等问题，大大提升了老旧小区的改造难度[1]。结合工程实际来看，项目实施过程中的问题主要体现在以下几个方面：第一，如何保证在开展项目的时候不扰民是每一个项目都需要思考与解决的问题，只有保证与居民的和谐共处才能实现项目的稳步推进，而保证施工的安全性与稳定性也是其中的管理重点；第二，很多老旧小区内部并没有设置专门的车库，因此机动车只能在小区内部的路边停放，进而造成小区道路狭窄，没有足够的空间搭设房屋脚手架，限制了施工的顺利开展；第三，小区道路及雨污水施工过程中的小区绿化移植搬迁也是限制项目推进的重要因素，因此如何加强小区绿化管理成为项目推进的关键所在。
（二）施工管理方面
施工是老旧小区改造的重点环节，只有确保各个施工流程的稳定开展才能确保老旧小区改造项目的稳定进行。结合实际情况来看，现阶段面临的施工难点主要体现在以下几个方面：第一是项目的材料管理，在项目开展的过程中，施工材料占据了十分关键的地位，只有保证材料质量符合技术要求才可以确保施工建设的稳定开展。与此同时，施工单位也应在材料管理当中投入更多的精力，最大限度地避免因材料不合格而造成的损失；第二是项目成本管理，老旧小区改造往往面临着施工体量大、分包单位多等问题，因此针对相关环节的成本管理也成为了项目开展的重中之重；第三是项目的道路及雨污分流施工管理，在开展小区雨污水及路面施工的过程中除涉及到自身施工范围内的雨污分流施工及管线落地施工外，部分小区还需进行煤气管道以及自来水管道的穿插施工，因此在施工的过程中应协调好各自的施工顺序，并明确各自的安全责任区域；第四是项目的安全质量管理，在开展项目施工的过程中应充分保证其可以满足相应的项目示范工地标准，同时对安全文明施工、施工质量等方面实施严格的控制[2]。
二、老旧小区修缮改造管理的有效举措
（一）加强人员管理，优化基础设施施工方案
居民以及小区内部设施的管理在很大程度上对方案的完善性与全面性提出了较高的要求，因此在制定相关管理方案的过程中，应对居民结构、安全施工、设施分布等方面进行综合考量。首先，在项目开展的过程中应有效协调多个部门，同时牵头施工小区所属街道、居委会、业委会、物业单位等共同制定施工方案。针对当前最为突出的居民停车问题可以由街道出面与交警大队协商借用临时停车路段，这样有效扩大施工区域的空间来满足分批次施工的要求；其次，为最大限度地减少对居民日常生活的影响；将噪声较大的作业安排在早上8点至11点以及下午2点至5点，同时组织专门的居民接待小组负责解决由于施工原因造成的居民生活不便以及给居民带来的损失，充分落实“以人为本”原则，从而确保施工项目的稳定开展；再次，安全文明施工的开展不仅需要加强施工人员的安全教育防护工作还需要对小区居民安全负责。房修项目的重大危险源为脚手架，我们需要采取相应措施保障项目安全生产，例如在施工的过程中给脚手架设置钢丝网片围挡，预防高坠及有效防止非施工人员进入脚手架，有效避免安全事故的发生；最后，在开展小区道路及雨污水施工的时候应重点考虑绿化的移植搬迁工作，在作业之前应先与绿化市容局取得联系，得到批准后才可以进行施工，同时与街道、监理等部门共同协商实施方案。
在此过程中，有助于及时发现项目当中潜在的问题，进而提出相应的解决措施，减少项目损失。
（二）强化施工管理，提升安全质量
1.项目成本管理
项目的成本管理是老旧小区改造过程中的重中之重，成本管理的科学性与合理性将直接影响到项目最后的收益情况，因此在施工环节必须稳定落实相应的成本管理举措。总的来说，开展项目成本管理主要可以从以下两方面入手：第一，应对分包单位进行严格把关与审查，同时将分包单位签署的分包合同以及预算内容作为主要的控制依据。在实际开展施工的过程中，分包单位应及时上报已经完成的工作内容，尤其涉及到道路破损修复、墙面修复等重点施工部位的时候需要附上现场施工的影像资料，一旦出现逾期上报或漏报的情况则采取不予结算的处理措施。这样的控制方法不仅可以显著提升分包单位的责任意识，还可以进一步提升现场实际完成工作量的把控水平。第二，应加强对项目材料采购的把控，在进行材料采购之前需要先由项目施工员和材料员进行对接，在确保材料采购单审核无误的情况下才可以开展相应的材料采购工作，最大限度地保证各环节成本可以控制在签约合同价内，实现项目总成本的有效控制。
2.外部协调沟通管理
对涉及到煤气管道及上水施工的小区，在进行我方雨污水及路面进场施工之前，需要先组织雨污水施工班组、项目负责人，管线落地、煤气管道以及自来水管道施工的负责人召开进场协调会议，以保证后续施工流程的稳定开展。在会议当中，应重点就施工顺序、施工区域、安全区域责任划分、破损修复等内容展开讨论，并制定出科学有效的施工规划。结合施工现场的实际情况来看，在明确雨污水、自来水、煤气等各自的施工区域的基础上，先进行雨污水作业施工，同时开展管线落地的穿插施工。与此同时，如果煤气和自来水施工需要开展同步施工应先将施工进度计划上报给我方单位，在不影响主施工作业开展的基础上才可以进行穿插施工。值得注意的是，老旧小区施工开展的过程中应重点关注施工区域安全责任划分，同时还需要拟写相应的安全责任书并盖章确认，从而有效避免在后续施工环节出现各单位推卸责任的问题。
3.安全质量管理
安全管理是整个施工流程的重点环节，只有落实良好的安全管理举措才能进一步推动工程的稳定开展。在项目开始之前，应先加强对项目现场的实地踏勘，并以此为基础绘制相应的现场平面布置图，保证各个环节布置的合理到位。在施工过程中，应重点加强现场安全防护工作，尤其是针对钢管脚手架应落实有效的安全防护措施。考虑到小区内线路众多，因此在施工之前应先对小区内所有的强电线路进行套管绝缘，同时对脚手架钢管包裹绝缘层，有效杜绝了触电事故的发生。除此以外，在施工现场还应进一步落实安全文明施工管理，充分提升各施工环节的标准化与规范化。例如，施工人员应配备统一的工作服与安全帽；同时在施工现场设相应的安全警示标语，并配备微型消防车，做好消防安全防护工作。针对这方面工作，施工单位还可以邀请街道消防办提供技术指导，从而充分保障施工安全管理的稳定落实。
（三）加强工程变更成本控制
在老旧小区改造项目施工过程中，如果出现工程变更的情况会对总体的材料采购与施工方案等造成影响，不仅会限制工程量和项目进程的推进，还会导致项目成本增加，因此需要进一步加强对工程变更成本的控制管理。一方面，应在保证工程施工科学性的基础上对工程变更加以控制，最大限度地避免老旧小区改造项目因工程变更而出现的不必要的浪费；另一方面，为进一步减少项目变更、提升工程质量，相关施工单位在实际施工之前需要先结合项目施工条件与业主功能需求的基础上加强对设计图纸的审核，并组织会审对其进行认真修改。与此同时，还应加强对工程量清单和工程施工安排的调整，越早将工程变更决定下来就越可以避免老旧小区改造项目中不必要的成本支出。
结语：综上所述，开展老旧小区改造不仅是社会生产力水平的重要体现，同时也是提升群众生活质量的有效手段。总体来说，老旧小区修缮改造项目具备较强的政策性与综合性，因此在实际开展的过程中应着重加强对实际情况的考量，保证可以将相应的修缮改造原则落实到施工的每一个环节当中。另外，还需加强对施工质量管理、进度管控、项目成本控制等环节的有效协调，为老旧小区改造的稳定开展奠定基础。
参考文献：
[1]周梦.老旧小区维修改造项目管理难点分析[J].建筑与文化,2019(06):29-30.
[2]余阳.老旧小区改造的痛点与难点[J].城市开发,2019(14):80-81.
[3]罗灿,郑雪,王杰.上海市老旧小区综合治理研究报告[J].地产,2019(12):43-44.