关志敏
武汉中央商务区股份有限公司 430015
摘要
近年来，经济不断发展，城市化的快速推进为房地产行业带来了生机勃勃前进的动力。目前，任何一家成熟的房地产公司的战略谋划及具体实施方案的落地都对招标和采购过程中的项目成本有着深远的影响，甚至会影响到房企招标采购管理中其他的许多问题。对此，本文重点以合约规划为出发点，分析合约规划在房地产开发企业招标采购管理过程中相关应用情况及其发展优势与局限性。
关键词：合约规划；招标采购管理
1 引言
房企在市场中的发展状况，通常情况下是由社会方面的发展与市场方面的发展共同作用的结果。其中，社会方面的发展情况一般对房地产公司的影响表现在项目运营过程中该公司在市场上的企业形象与知名程度。市场方面的发展情况的影响表现在房企项目管理的盈利情况。在房企的开发建设过程中，合约规划对房地产企业的成本管理具有重要的作用和影响，应该作为每一个房地产开发企业成本控制管理的重点研究对象。
2 相关概念
2.1合约规划
合约规划是指项目目标成本确定后，对目标成本按照自上而下、逐级分解的方式，以合同为口径进行分解编制的成本体系，对项目全生命周期内发生的所有合同进行界面划分并对所对应的金额进行预估。合约规划也可以理解为以预估合同的方式对目标成本的分级，将目标成本控制科目上的金额分解为具体的合同。合约规划也是制定项目招投标计划的基础，根据合约规划编制年度或月度招投标计划，并根据合约规划分解的目标成本，控制合同价。
2.2房企招标采购管理
房企招标采购管理是指房地产开发企业作为招标方，根据项目开发建设的进展需要，事先提出采购的条件和要求，邀请众多围绕项目开发建设各环节的参与者如勘察、设计、监理、造价咨询、施工、材料供应及其它提供服务的企业参加投标，然后由房企按照规定的程序和标准从中择优选择交易对象，并与提出最有利条件的投标方签订协议的过程管理。整个过程要求公开、公正和择优。招标采购是房企采购最常用的方法之一。招标采购可分为竞争性采购和限制性招标采购。它们的基本的做法是差不多的，其主要的区别是招标的范围不同，一个是向整个社会公开招标，一个是在选定的若干个供应商中招标，除此以外，其他在原理上都是相同的。一个完整的竞争性招标采购过程由供应商考察和选择、招标、投标、开标、评标、定标、合同授予等阶段组成。
3 合约规划在房企招标采购管理中的应用
当前，我国经济飞速发展，建设项目规模的不断扩大，房地产企业在成本管理过程中往往需要寻求多种现代成本管理方法，并通过科学的管理来实现成本计划和控制，以达到获取更多收益的目的。合约规划结合招标采购管理在房企成本控制中有着广泛的应用，一般做法是在完成项目目标成本编制后，将目标成本控制科目上的金额分解到一个个待发生的具体合同上，即给每一个在项目开发中必将发生的合同根据其界面划分预估一个具体金额，再参照项目的开发建设计划，给每一个合同设置启动招标的前置条件以及启动时间，依此可以初步估算建设项目整个开发周期的资金流动情况，进而通过编制项目建设资金计划，帮助企业合理筹集建设资金使用资金，降低资金筹集和使用成本。
在项目在实施过程中的招投标阶段，应使用合约规划预估的合同金额来控制招标标的的限价来控制合同价，尽量使合同成本控制在目标成本内。如果出现定标后，合同价超出合约规划中预估的合同金额，要做出相应的成本预警及纠偏动作，通过纠偏来完善合约规划的准确性。如检查招标范围与合约规划中的合同界面划分是否一致，或对比分析工程施工主要要素人材机的实时价格与中标合同价之间的差异，通过以上分析找出合同价超出合约规划中预估合同金额的原因，及时在保证建设项目目标成本总金额不变的情况下调整合约规划中该项合同预估金额。
4 合约规划结合招标采购管理的应用的发展优势
在房地产开发企业在招标采购管理过程中有效应用合约规划可以帮助房企在市场竞争中平稳发展并获取更多利润，在合约规划预估的合同价格内选择合适的承包商，一定程度上避免了在招投标活动中恶意竞价行为，这对房地产企业的节省成本支出并获取更多利润起着重要作用。
与此同时，房地产企业招标采购管理过程中引入合约规划后，可以让房企在具体合同成本控制上有了明确的目标，通过分析导致合同成本波动的各种因素，来了解和控制这些可能的突发情况引起的成本变动，达到合同成本的精确控制。也可以让房地产企业项目开发的资金计划变得更加准确可靠，从而提高资金使用效率，降低资金使用成本。
5 合约规划在房企招标采购管理中应用的局限性
在前篇的分析中，通过对概念进行解析，分析了合约规划在房地产公司招标采购管理中应用的重大意义。但现实中，由于中小房地产企业的发展理念和认知的不足，仍然有很多房地产开发企业没有意识到合约规划在房企招标采购管理中应用能带来成本节支和创造收益，其成本管控仍然比较粗放，不清楚合约规划的意义，更不了解合约规划如何结合招标采购管理来对项目进行成本管理为企业创造效益，因此这也算是合约规划在房企招标采购管理中应用的局限性。对于房地产开发企业而言，合约规划的范围和内容应该贯穿项目的全寿命周期，因为合约规划对成本控制而言有着举足轻重的意义，抓住了合约规划这个成本控制的主线，企业的成本管理才不会失控，合约规划在房企招标采购管理中应用得好才可以为企业创造更多收益。
6 结语
本文主要分析和探讨合约规划在现阶段房地产企业招标采购管理中的应用。 可以从分析中得知，随着当前建设项目规模的不断扩大和建设进程的加快，通过合同的规划和管理，可以有效预计建设项目各个环节开发成本，同时合理而又有规划地促进招标采购管理工作的开展。此外，合约规划管理这项经营策略的大体框架使房地产公司可以通过巩固成本管理目标并强化控制各生产要素采购价格来实现项目开发成本动态管理，并在某种程度上有效地优化了房地产公司的招标和采购管理，任何企业的最终目的是都是盈利，采取这样的方式可以让房地产公司保持长期良好的发展。
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