樊发华
广西钦州市住房保障中心 钦州市535000
摘要：随着我国城市化进程不断推进，房地产行业已从高速增长步入到稳步发展的阶段，人们对房屋的需求也已从最基本的实用性转变为兼具美观、节能环保等，建筑的高度、体量及结构也都呈现出由低到高、由小到大、由简单到复杂的变化过程。房产面积测绘数据客观真实反映着房屋的基本属性，是人们进行房产交易最关注的核心指标之一，更是不动产登记的基础数据。基于此，本文以提高房产测绘质量的路径分析为主题，旨从房产面积测绘概述、存在的问题及改进措施展开探究，找出具体解决对策，确保房产面积测绘成果质量，为房产交易、税收征收、不动产登记等提供基础数据保障。
关键词：城市化；房产测绘；测绘面积计算；措施
引言
近年来，对城市住房的需求不断增长，其中商品住宅的建筑面积、高品质住房的建筑面积、商品房的建成面积、商品房的销售建筑面积等逐年增加，均表明房地产测绘研究和测量平面图绘制具有巨大潜力，同时大众也越来越关注房地产面积测绘和制图在资产管理、拆除补偿以及房地产开发和使用中的作用。在房地产交易中，统计房地产面积测绘和制图工作非常重要，通过地理位置、实际集聚和其他相关因素进行研究和绘制地图，以确定房地产开发商的经济利益。
但在实际测绘过程中，许多因素使得各种测绘问题越来越突出。为了实现我国房地产开发行业的长期稳定发展，相关房产测绘单位需加强商品房测绘的质量控制，同时应及时对现有问题进行深入分析，并开发可行的解决方案，以确保房地产测绘结果的准确性和有效性。
1房产面积测绘概述
房产测绘是使用测绘仪器设备，运用相应的测绘技术及手段，测量房屋、土地等不动产自然属性的专业工作。房产面积测绘是房产测绘的一个分支，主要指的是对房屋进行整体测量，获取房屋建筑面积、套内面积和分摊面积数据，确定房屋的坐落、编号、用途等属性，并绘制房屋户型图。房产面积测绘成果数据一方面会成为购房者计算该套房屋的得房率的基础数据，势必会影响购房者的购买欲望；另一方面，房产面积测绘成果数据也是不动产交易、国家征收不动产涉及税收的基础数据。因此，房产面积测绘质量对相关部门的工作起着至关重要的影响，关系着国家层面、交易双方以及其他利害关系人的切身利益。
由此可见，在不动产登记过程中提高房产测绘质量是势在必行，对于国家制定相应政策提供数据参考，有效维护房地产市场健康发展，保障双方公允交易等方面具有不可替代的价值。
2房产测绘的重要性
房产测绘，即按照相应的房产测量规范与计量规定对居住区进行实地测量，其数据成果的质量与房屋权属所有人的切身利益有关，同时房地产交易、房地产证书处理、房地产证书重命名和房地产抵押也需房地产测量与绘图。房地产调查和制图的结果可作为相关部门管理的参考资料，还可提供诸如房屋的位置、大小和形状之类的基本信息，确保房屋所有者的权益，促进房地产经理管理水平的提升，并为城市规划带来收益。房地产面积测绘和制图工作是高度专业和具有政策导向的，某些实施过程主要由房地产面积测绘和制图部门执行，每个商业住所的面积均依法进行调查和制图。测量结果的准确性会影响房主的合法权益，当前的房地产交易业务中，房地产证书处理、更名、抵押，都需对房屋的实际面积进行仔细检查、核算与精度评定。
3房产面积测绘主要问题
3.1房产面积测绘标准、规范不完善
房产面积测绘所涉及内容及信息较多，测绘工作具有很强专业性，要求测绘人员对房产测绘的标准和规范把握要准确统一。但实际工作中，主要依据的房产测绘规范为《中华人民共和国国家标准房产测量规范》，随着建筑外观及结构等多样性的发展，房产测绘在操作过程中面临的新问题、新情况越来越复杂，前述的相应规范相对简单且多年未更新，很大程度上无法满足现阶段房产测绘发展要求，工作中遇到的很多实际问题，出现无标准可依，测绘人员只能凭经验和专业技术能力做一定的“自由裁量”，致使房产面积测绘成果不严谨，无法有效保证成果质量。
3.2房产面积测绘从业人员素质有待提高
整体来看，专业的测绘人员结构出现两极分化的态势。房产面积测绘在整个测绘领域对从业人员入职门槛要求较低，加之测绘行业对人的直观感受是外业辛苦、内业繁琐、待遇不高等，造成高素质人才缺失。虽然现有大量的房产面积测绘人员，但大部分从业人员不具备测绘从业资格；缺乏房产测绘技术经验人员，依照师傅口口相授的模式入行；学历较低，缺乏专业的学科背景和较高的综合素质。如何解决房产面积测绘高素质人才队伍的缺失，一直是困扰整个房产测绘行业的重要问题。
4房屋建筑面积计算方法
（1）按照我国颁布的《房产测量规范》中对层高的具体解释可知，层高表示建筑物的单层高度，即上层顶板与地面间的高度差即为此一层的层高。在房产建筑面积测量中，对层高的测量工作普遍存在各类问题，例如，因无法确定楼板、中间结构层及涂料层等部位的实际厚度而导致的层高测量误差问题。
（2）处于整体建筑外部或主体结构外部，两端高度差大于或等于国家相关文件规定的自然层高度（高度为2.2m）的且整体结构的水平投影以建筑空间呈现的建筑结构可看作室外楼梯。而处于整体建筑外部或主体结构外部，两端高度差小于国家相关文件规定的自然层高度或两端高度差大于等于自然层高度的且下方地形条件无法归入建筑设计中的可看作室外台阶。露天型室外楼梯则需依据其投影面数值的二分之一进行计算，同时去掉起始层面积数值。裸露于室外的台阶面积无需归入建筑面积。
（3）建筑外墙或共有墙体的建筑面积测量需依据墙中线法依据墙体面积的二分之一进行计算。对于墙体结构包含剪力墙或各层间墙体厚度存在差异等情况，测绘人员需调取建筑图纸进行实地勘测并依据相关测量数据确定各墙体的实际厚度。
5加强房产测绘面积计算管理措施分析
5.1房产面积分摊计算分析
对于房产测量技术而言，其主要的研究方向为地理领域，在对房产进行登记和管理的过程中，必须要将地理空间的实际建设情况全面结合进来，进而通过相应分析，对地理模型进行实时绘制。对于房产测量技术而言，其可将充足的地理信息提供给房产管理者，而且以相应的测绘数据处理、整合等过程为实际依据，进而综合分析房产住宅的整体地理情况。
对于单一用途的房屋而言，正常情况下都会将整幢分摊的方法应用进来，也就是说以各套房屋的套内建筑面积作为实际依据，进而对建筑面积进行相应比例的分摊。面积计算需要准确的定义和划分，为了达到更理想的设计控制效果，选择一种合理的技术方法来控制整体工艺质量十分重要。房屋的结构也应反映在此配置中，应绘制平面结构图，并根据该图计算每个区域，从而保证准确性，使测绘工作可更顺利地进行。
5.2加强房产面积测绘人员培训管理
一方面，作为测绘主管部门及测绘机构，应当做好年度培训计划，合理利用从事主要业务的人员的时间组织定期或不定期培训，从行业前沿、规范及职业素养等方面进行再学习，树立测绘总体认识观，形成良好的学习氛围和工作氛围。另一方面，加强测绘人员的职称管理，鼓励相关人员提升职称水平，将福利待遇与职称挂钩，激发其不断提升自身能力的内在动因。
5.3加强房产面积测绘行业监督管理
按照《自然资源部关于推进建设用地审批和城乡规划许可“多审合一”改革的通知》（征求意见稿）推进“多测合一、联合测绘、成果共享”的相关要求，“多测合一”是一家具备多种测绘资质的测量单位承担多项测绘业务，分类测绘、分类生成报告，并根据需要向相关主管部门提供各类测绘数据和成果，加之房产测绘市场逐步实行市场化，对测绘机构提出了更高的要求，也对房产测绘市场监督管理部门提出了新要求。
（1）建立准入机制，严格实施按级分类开展测绘，对新设测绘机构资质及从业人员职称、技能等严格审核把关，杜绝乱挂证现象；（2）建立测绘从业人员考核制度，对参与项目进行定期回检评价，对故意及重大过失，加强追责力度；（3）建立测绘成果公示制度，要求测绘机构在一定范围内公示测绘成果，接受监督。（4）建立退出机制，行业主管部门建立完整的考核体系，按年度对测绘机构及人员进行考核打分，实行末位淘汰机制，加强测绘行业“新陈代谢”。
5.4加大检查过程质量控制力度
为了充分保证房地产调查结果的质量，相关管理部门需对相应的调查和制图结果进行不同程度的检查，以确保其准确性。通常采用“二级检查、一级验收”质量控制措施。其中，初级检查是对房地产测绘过程的全面检查，严格按照规范化的自检和互检进行。控制任务方面，二级检查是对房地产测绘单位和专职检查员对测绘数据的全面审查，在批准测量和制图的质量之后，必须执行相应的验收工作，即使存在冲突，也可结合检查记录及时获得相应的解决方案，大大提高了房地产测绘的质量，保证了测绘的结果。在检查过程中，相关人员必须制作各个级别的检查报告，如果发现差错，相关人员可根据检查表进行必要的更正，直到质量达到标准范围。
6结束语
综上所述，在我国不动产登记过程中加强房产面积测绘计算质量控制的重要性和必要性不言而喻。房产面积测绘不仅能有效推进不动产登记工作开展，也能较好维护房地产行业秩序。因此，本文从房产面积测绘现状及提高房产测绘质量具体路径入手分析，一方面需要主管部门从房产测绘行业层面加强监督和管理，另一方面房产测绘行业执业机构及从业者也要不断提高自身资质和能力，这样才能有效提高房产测绘成果准确性。
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