李兴嘉 付圣
三峡大学（湖北）设计咨询研究院有限责任公司?443000
摘要：随着城市化建设的不断推进，城市中的老旧小区暴露出了诸多问题，已经成为了城市建设中的薄弱环节，有待进行必要的改造来促进城市的平衡发展。城市老旧小区一般具有较长的建设时间，各项设施相对较为落后，居民生活条件较差，因此，老旧小区改造已经成为一项重要的民生工程。通过对老旧小区进行创新改造，能有效提高居民生活品质，改善居住条件，并且提高居民的幸福感和安全感。鉴于此，文章详细论述了城市老旧小区改造新模式和关键技术，旨在可以为行业人士提供有价值的参考和借鉴，进而更好的推动城市老旧小区改造工作的顺利开展。
关键词：城市老旧小区；改造新模式；关键技术
前言：近年来，随着社会经济的飞速发展，城市建设已经进入到了关键时期，但在城市化发展进程中仍存在不少的问题和诸多的挑战，其中老旧小区改造问题尤为显著。大部分城市老旧小区均为多层砖混结构，并且居民老龄化情况较为严重，建筑并没有建设电梯，使得居民出行极为不便。同时，小区内公共活动空间、绿化面积都十分匮乏，物业管理存在诸多不足，小区环境也十分不理想。如果进行重建会花费大量的人力、物力、财力，所以，对老旧小区进行改造具有十分明显的优势，不仅能节约资源，还能实现节能环保，促进地方经济的发展，加快城市化建设的进程。
1当前城市老旧小区改造困难
1.1改造资金不足，维修基金限制时间长
当前，大部分城市在进行老旧小区改造时，都是由政府财政拨款进行，很难在社会上筹集到资金。同时，由于不同地区执行政策时，财力支持有着明显的差异，而且各小区的业主有积极配合的，同时也有消极怠慢的，这就无疑增加了改造工程的实施难度。此外，不少地区保障性住房维修基金长期处于闲置状态，物业在基金的使用效率上较为低下，无法明确资金的使用，进而不利于老旧小区的改造工程。
1.2老旧小区改造涉及部门多，协调管理难度大
老旧小区改造主要是对小区的水、电、暖、燃气等方面的设施进行升级，对小区的路面、绿化等进行完善等，这个过程就会涉及到多个部门，需要相关部门的通力协作、相互配合才能保证改造工程的效率和质量。此外，老旧小区改造还涉及到城管、电信、消防、有线电视等单位，单位越多协调工作难度也就越大，一旦缺乏有效的沟通，没有协调好相互的关系，就很容易导致改造工程的停滞或返工，影响了改造的进度和施工成本。
1.3老旧小区改造管理不规范
如今老旧小区改造过程中，普遍存在着管理力度不足，管理不规范的情况。老旧小区改造工程深受社会大众的关注，并且项目繁多、较为分散，施工过程中很容易出现变更的情况，这就对小区改造工程管理提出了更高的要求。可在实际的改造施工中，由于管理人员能力不足，缺乏完善的管理制度，使得工程管理存在诸多的问题。
如，在老旧小区改造之前需要收集业主的意见，而意见收集速度参差不齐，这就使得各项手续的办理速度较慢，而当手续齐全后，建设单位为了施工进度会急于施工，从而忽视了对建设程序的管理。同时，不同小区存在的问题也不相同，业主的需求也不相同，这就使得施工经常出现变更，如果不进行严格的管理，那么就会影响整体工程的质量和成本。
2城市老旧小区改造新模式
2.1新管理模式
在进行老旧小区改造时，需要做到因地制宜，根据不同小区的实际情况来制定改造方案和改造程度，并对管理模式不断的进行创新。首先，政府部门需要发挥主导作用，建立一个统一的统筹部门，对所涉及到的部门进行协调，从而保证各施工项目的顺利实施。其次，制定完善的老旧小区总体规划和分区规划，根据整体城市建设制定总体规划，并根据不同小区的特点、改造内容和进度进行分区规划的明细，做到小区改造有章可循、有据可依。最后，调动建设单位的积极性，制定完善的奖惩制度，对不同建设单位进行评比，对表现良好的单位给予表彰和奖励，对消极怠工的单位进行批评和惩罚，从而充分调动建设单位的积极性。
2.2多途径保证改造资金
传统老旧小区改造资金较为匮乏，这就需要采取有效的措施，通过多种渠道来充足改造资金。1）拓宽筹资渠道，发挥社会力量，鼓励各企业参与到老旧小区改造之中，从而注入全新的资金。
部分老旧小区所处位置具有明显的优势，如位于城市中心位置等，通过对小区闲置土地进行有效的开发，以开放代替酬金来使更多的企业参与进来，丰富筹资的渠道。2）政府加强财政扶持力度，每年必须要给予足够的财政投入，并且通过市区两级财政共同出资的形式来号召各级政府进行投资。3）可为建设企业提供优惠政策，降低建设企业的负担，可以通过减免税收等形式来帮助企业降低成本。
2.3拓展改造内容
在城市老旧小区改造工程中，除了对建筑物进行装饰和加固之外，还需要增加一些配套的基础设施和老化项目。具体可将其分为以下几种：1）增加电梯、给排水、供暖等设备设施。2）改造小区环境，对道路进行拓宽，加强绿化建设，增加停车场所等。3）对老旧管线进行改造，加强基础配套设施，增加相关服务用等。同时，为了满足老年人的需求，可增加一些配套服务设施，增加健身、活动广场，铺设无障碍道路等。
2.4加强小区改造后的维护
在完成老旧小区改造后，还需要做好维护工作，可通过聘用专业的物业公司，组建小区业委会等来对小区进行管理。物业公司可以对小区每户居民进行全面的调查，或者是开展座谈会，进而了解居民的需求；政府部门提高对物业的补贴，降低一些税费来吸引物业公司；鼓励小区进行自治，组建小区业委会，进而有效的实现监督和管理，提高小区改造后维护的效果。
3改造新模式所需关键施工技术
3.1建筑物整体顶升技术
建筑物整体顶升技术是属于整体移位技术中的一种，并且已经早在20世纪就得到了成功的应用，并且随着时代的发展愈发的成熟。借助PLC自动位移控制系统，能够实现多个顶升点的同步自动控制。在实际施工时，需要处理好上楼层与下楼层给排水等设施。目前，此项技术能够确保施工时楼上二层以上居民都可以保持正常生活。
3.2老城区土石方外运技术
在进行老旧小区改造时，会产生大量的土石方，如何绿色环保的进行土石方的外运以及对土石方的再利用是当前重点关注的问题。为了避免对居民造成影响，可以采用夜间外运的方式，同时还可以利用一些新的技术方法，如郊区沉淀处理、综合管廊、水回收循环利用等。
3.3地下结构防水技术
在进行改造施工时，经常会发现存在地下结构渗水的情况，对此，需要采取有效的地下结构防水技术来解决问题。地下防水主要有内贴外防、外贴外防等。通常在浇带接缝、施工孔洞等部位出现渗水时，一般采用橡胶止水带或者钢板止水带进行解决，并辅助防渗混凝土，建设集水井来解决后期排水问题。
结束语：
总而言之，受改造方法、管理模式、人为操作等方面要素的影响，当前城市老旧小区改造实践中依旧存在诸多方面的薄弱环节与不足之处，制约着城市化进程的有序推进。因此，有关人员应该从城市老旧小区改造的客观实际需求出发，充分遵循改造规律，创新改造方法，强化改造过程控制，切实提高改造质量，为促进城市进程的顺利有序推进奠定坚实基础，为优化经济社会发展运行效果保驾护航。
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