芦杰
江苏金宁达房地产评估规划测绘咨询有限公司 江苏省南京市 210036
摘要：基准地价评估在城镇建设用地规划和使用中占据重要地位，本文研究目的是通过明确基准地价评估的重要意义，分析当前阶段其评估工作存在的问题，并进一步研究优化解决方案，旨在提升城镇建设用地基准地价评估的质量。
关键词：城镇规划；建设用地；基准地价评估
前言：近年来在经济发展和城镇化建设的双重推动下，我国地价管控制度不断优化升级并面临更高的要求，对建设用地的使用产生持续性的影响。基准地价具体是指城镇国有土地的基本规范标准价格，是以城镇为单位依据土地级别、地段等因素测算和评估不用类型的建设用地，在某一时间点上土地使用权的平均价格。科学合理的基准地价可以为城镇建设用地的评估和规划提供有效参考，因此需要重视城镇建设用地基准地基的评估模式，解决当前阶段城镇建设用地基准地价管理中存在的问题，从而为我国经济社会的稳定、可持续发展提供有力支持。
一、基准地价评估的重要意义
城镇建设用地的基准地价需要由相关政府管理部门依据科学的规划方案制定，因此其评估与平衡工作具有较强的实用性和应用价值。通过城镇建设用地的基准地价评估可以明确我国城镇建设用地在应用和建设过程中产生的各类经济效益，并基于价格标准呈现出各城镇间土地应用质量的高低优劣。基准地价评估可以为城镇政府有偿出让土地使用权时提供可靠的依据，并作为建设用地使用权和使用者转让时的参考依据。进行各城镇建设用地的基准地价评估工作，有利于加强国家对土地市场的监管和把控，推动建设用地资源的合理配置，使有限的城镇土地在一定范围内发挥最大的应用价值并取得理想的经济效益。基准地价评估同时为城镇政府征收建设用地的税费提供客观依据，基准地价可以作为征收土地使用税的重要依据，其评估工作为土地增值税的征收计算提供有效方法。国家和各级城镇政府依据基准地价评估的成绩数据可以合理制定灵活有序的地价管理政策，通过设置建设用地基准地价的差异性和可调节性，宏观引导和调控各类经济社会活动、市场规划和企业发展。最后，建设用地的基准地价评估为我国地价体系的构建和完善提供有力支持，并持续推动我国国民经济核算评估体系的优化升级。
二、城镇建设用地基准地价评估存在的问题
（一）成绩数据管理不规范
随着城镇化建设进程的持续加快，城镇经济发展稳中有进，同时为城镇的基础设施建设提供了优化条件。以城镇交通建设用地为例，城镇道路的宽度、布局和质量都产生了一定的变化和调整，为城镇经济建设提供可靠保障。但受到建设用地相关部门数据管理和更新能力的限制，各类建设用地的成绩数据和更新信息没有得到及时的采集分析处理，在一定程度上降低了城镇建设用地基准地价评估能力。除此之外，基于城镇商业类核心服务发展迅速的特点，分布于城镇核心位置和边缘位置的土地使用和设施配置具有一定的差异性，因此在一定程度上影响建设用地的使用和评估水平。当前阶段城镇建设用地基准地价评估的成绩数据更新较慢且管理不够规范，同时针对新区域建设用地的策划面积数据不完善，会限制基准地价充分发挥实际效用。
（二）评估样点参数不合理
城镇建设用地的发展由于受到经济发展和城镇规划的影响，当前阶段存在规格不足和商业网点过于集中等普遍问题，呈现出评估样点参数的不合理分布与选取。通常情况下，城镇商业网点将交通道路作为主干，集中分布于道路周边市场区域。但由于城镇市场分布未形成明确的网络结构，同时存在服务范围不完整的问题，这一区域内的建设用地出租者没有充分意识到住宅租赁抽样点的基准地价，因此导致大量抽样参数计算出现问题呈现负数，并造成土地价格间的显著差异。
除此之外，大量企业和工厂受到城镇发展建设的影响搬迁至郊区，并在特定的工业园区范围内集中分布，若进行这类建设用地基准地价评估的过程中相关部门出现数据调查的失误出现数据误差，会导致样点参数租金与实际租金不匹配，导致评估结果缺乏真实性和科学性，无法为城镇建设用地的基准地价评估提供准确的数据支持。若城镇建设用地基准地价评估选择这类具有误差的数据，会对评估工作的质量造成不利影响。
（三）土地价格影响因素不客观
基准地价的应用价值在于其可以真实客观地反应城镇建设用地的平均价格，为进一步确保城镇建设用地基准地价评估的科学性，选择的抽样点城镇建设用地价格需要相应调整至规定标准的水平，以此为城镇建设用地的基准地价测定和评估提供合理保障。在社会经济的多层次多角度发展下，城镇建设用地的价格受到更多因素的影响，其中经济发展因素、人为因素等占据重要地位，在多元影响因素的共同作用下土地价格不可避免地在一定程度上出现不客观问题。除此之外，城镇建设用地基准地价评估必须依靠实地考察作为基础，才能保证其技术操作的规范性，因此只有综合考虑影响土地价格的各类因素并适当协调，才能在真正意义上实现评估结果的客观合理。
三、优化城镇建设用地基准地价评估的路径
（一）规范基准地价成绩数据管理
为进一步确保城镇建设用地基准地价成绩数据的完整性和规范性，首先应合理采用集体房地产租借数据管理模式，在国有土地基本准则的规范下开展评估工作使其成绩数据具有完整性和有效性。由于国有土地的使用者在进行土地转租时会收入一定的出租金，但通常情况下会忽视集体土地的租金管理，这类情况普遍存在于城镇建设用地的使用中。因此进行城镇建设用地的集体土地出租时，需要针对住宅用地和工业用地精确计算租金，并重点关注其管理和配置工作。除此之外，为解决土地使用权出让未制定明确体系的问题，需要采用合同转让法进行约束，以此规范基础地价评估的成绩数据管理。
（二）应用多元化抽样评估方案
为保证城镇建设用地基准地价评估研究的合理性，需要采用多元化、科学化的抽样评估法，可以整合利用典型的抽样调查法和多元评估方案开展评估工作实践。可以借助现代化信息技术手段建立基准地价评估的数字化模型，开展模型计算以达到高效评估土地价格的效果。同时多元化的抽样评估方案可以在一定程度上降低信息出现误差和噪音的可能性，为城镇建设用地基准地价的评估提供高效实践方法。
（三）采用客观合理的评估模式
不同的城镇区域其建设用地具有不同特点，针对城镇范围内经济发展速度较快的部分，其建设用地集中于商业区，同时商业区内分布着大量的建筑物；郊区范围主要分布着大量的企业和工厂用地，同时在不断进行新的规划和拓展，因此各区域内城镇建设用地的基准地价评估具有一定的差异性，需要有针对性地选择客观合理的评估模式。首先要合理分割土地登记，并对建设用地范围内的交通线路分布、建筑物分布进行全面调查，立足于实际情况选择成本法和比较法应用与评估工作中，以此保证评估成绩数据具有客观性和针对性。
结束语：为确保城镇建设用地的基准地价充分发挥其重要应用价值，需要针对其评估实践环节开展研究和优化，解决当前阶段其评估工作和结果存在的数据不规范等问题，为城镇区域规划和经济可持续发展提供稳定可靠的土地价格参考。
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