蒙之斌
横县校椅镇乡村建设综合服务中心 广西 南宁 530300
摘 要：随着我国城市化脚步的不断加快，现有的土地制度与经济发展之间的矛盾逐渐凸显，暴露出的问题主要包括以下几个部分：耕地保护与城市发展的矛盾、农民权益无法得到有效保障、小产权房屡见不鲜。笔者结合多年工作经验，深入分析农村宅基地确权和流转机制设计问题，希望可以给相关专业人员提供借鉴与参考。
关键词：农村；宅基地；确权；流转机制
前 言
2020年2月5日，中央出台指导性重要文件《中共中央国务院关于抓好“三农”领域重点工作确保如期实现全面小康的意见》。这一文件已经明确说明，务必深入开展农村地区的土地制度改革活动。这项政策也能够说明，国家一直重视农村地区发展，农村地区发展也直接关系到广大人民群众的切实利益，而如何做好农村地区的土地资源管理是其中十分重要的问题。政府可以考虑将宅基地作为突破口，做好宅基地的三权调配，帮助宅基地管理工作实现更好的进步。宅基地的资源配置事关每一位农民的切实利益。只有做好宅基地管理制度的改革，才能够帮助解决农村地区存在的问题。只有不断积累各个地区发展的共同问题，才能够突破现有近况，为农民谋福祉。
1 农村宅基地确权和流转机制存在的问题
1.1 缺少流转方式
用权合法流转开始的时间较晚，因此目前仅被应用于村集体内部进行转让，并没有实现广泛应用。一般是在村集体的见证下，两户之间进行对接转让，同时转让过程较为复杂，村民难以就利益达成共识，因此流转发生频率较低。
集体经济组织人员往往有着共同的经济发展目标，也就方便对其内部的宅基地进行调配。但如果需要进行宅基地的转让，一般附有一定的限制条件，需要首先经过其他集体组织的批准，符合其他村民的发展利益，才能够正式开展宅基地转让行为。同时，还需要向有关部门申请批准，并进行产权登记，符合国家相关的法律规定。
只有农村居民能够享受合法的用权，城市户口居民不具备这一权利。因此，城市居民或者其他成员都无法通过合法手段取得这一权利。目前，农村居民意识逐渐觉醒，能够意识到此类转让行为不具备法律效力，即使已经转让其他成员也无法真正获得权益，自然也就不能够非法侵占，这些行为不会受到法律的保护。
由于农民的经济收入来源较少，为了获取更多的经济利益，通常会选择一些特殊的方式谋取利益，例如在其他市场交易用权，以此获得更多经济收益。但实际上这一行为已经违背法律，承担法律风险的是农村居民，同时，大部分农村居民无法承担这一风险。如果在这一交易的过程中出现任何违约情况，或者出现履约者擅自拒绝执行等情况，都无法获得法律层面的保护。农民私下签订的协议往往不具备统一的规则，仅靠双方协商制定价格，也就更容易侵害农村居民的权益。私下进行交易这一行为已经违法，也就无法开展后续的产权登记等等活动。一旦后续宅基地出现产权纠纷，农民的弱势地位导致其合法权益无法得到有效保障。
1.2“空心农村” 的矛盾化
随着城镇化脚步的加快，城市范围逐渐扩张，城市居民数量日渐增加，大量农村居民选择进入城市，留守在农村地区的居民数量逐渐减少，这也将造成宅基地使用率的巨幅下降。居民数量的持续降低也将导致整个村庄空心化，这两种情况相互影响，愈演愈烈。分析这一情况发生的主要原因包括以下三个部分：农村地区务工人员逐渐增多，农民普遍认为，务工能够赚取更多的经济收益；农村地区的教育资源较为匮乏，为了让子女获得更为优质的教育资源，而选择迁出农村地区，大量农村地区学子在已经毕业后会选择大城市工作养家。
为了从根本上保障农民的房屋权利，做好土地资源的合理利用，我国已经出台的《土地管理法》明确规定，如果因为撤销或者拆迁等特殊原因选择不再使用土地，可以在获得批准的情况下降使用权回收。但这一规定在实际生活中往往难以操作，无法真正实现使用权的回收。
2 农村宅基地确权和流转机制创新策略
2.1农村宅基地与城市住宅用地使用权平等
大量土地管理人员以及农民本身都有着错误的认识，认为农村地区的宅基地重要性更高。这种认识产生主要是由于目前农村地区的土地较为匮乏，土地资源的使用效率稍低。城乡一体化发展战略的重要目标之一就是保证农村地区及城市地区的土地使用权受到平等对待，能够完成自由流转。然而，由于农村地区宅基地所具有的特殊性，无法在真正意义上实现平等。只有对农村地区的宅基地使用权进行一定的限制,去除其身份以及社会保障等各项功能,才能够真正实现彻底的土地使用权平等,完成宅基地使用权的不断流转。
2.2流转主体资格、流转客体实现创新
如果需要考虑到宅基地所具有的社会保障作用，可以考虑在市场交易的大前提下，给予使用权人适宜数量的金额，并向对应的集体组织缴纳一定的宅基地使用费，向政府部门缴纳对应的税费，之后就能够取得对应的使用权。这里可以包括两个主体，一个是初始取得主体，另一个是非初始取得主体。前者是指目前还为享有或者享有的宅基地面积不达标的农村居民，也就是实际并未完全享受到宅基地福利的居民；后者是指不包括前者的农村居民群体。
如果对应的政策法规能够允许宅基地房屋的转让，就应当同时允许使用权的转让，但这种转让需要附加一定的条件，只有满足对应的键值条件才能够完成使用权转让。限制条件应当包括以下几个部分：流转人户口应当为城镇居民户口，同时按期缴纳对应的社会养老保险；已经在城镇区域内购买住宅，并取得对应产权证书。如果在农村地区拥有多套住宅，应当选择卖掉其他多余住宅。在已经经由农村地区资产管理机构同意的前提下，农村居民才能够选择售卖已有的住宅，并将对应的使用权流转。
2.3产权共有、有偿取得、使用期限制度化
在目前现存的法律规定下，农民取得宅基地并持有是不具备任何成本的，因此，宅基地的使用也就缺乏任何约束，农民持有宅基地的积极性并不高。鉴于此种情况，政府可以考虑将使用政策由过去的无偿转变为有偿，提高农民持有的积极性。至于缴纳费用的设定，需要依据具体情况具体分析，符合当地的经济发展状况。同时，宅基地的使用权应当具有明确的限制。目前我国缺乏明确的法规条文对这种情况做出约束。法律应当首先规定宅基地使用权的期限，除去部分必须终止的情况外，目前农民能够享受无期限的使用。只有对宅基地的使用施加一定的期限限制，才能够避免其权利被架空，避免农村居民的所有权流转。期限选择可以参照目前城市住房的限制，以70年作为主要期限。考虑到农村地区大量居民的实际情况，可以适当缩短到60年，以此来保护房屋持有人的合法权益。
2.4 村委会的职能提升
村委会是农村地区保障居民权利的基层组织，天然的享有管理优势，能够对宅基地开展更为便利的管理工作。村民委员会具有国家赋予的特殊权利，需要对每一位村民负责，为整个村集体服务，拥有着特殊的法人身份。这一组织包含的优势主要包括以下两个部分：一方面，村委会主要成分为当地村民，熟悉村庄的实际发展状况，了解当地的人情，便与实际工作的开展；另一方面，村委会对当地居民的熟悉，能够帮助其快速收集信息，完成各项信息的更新。针对部分集体土地，能够收集村民决议信息进行开发，既可以选择建厂或者建果园等等，也可以选择将土地直接出租，或者带动村民开展联合承包行动，争取取得更大的经济效益。
结 语
本文主要研究目前我国现行的用权流转法律法规，不仅能够给现有研究做出一定补充，还能够在当今时代背景下解决农村问题。法律层面以及政策层面的结合，能够推动城乡融合政策的实现，城乡一体化是未来发展的大趋势，这一研究能够推动城乡一体化的进行，帮助农村地区实现更好的发展。
参考文献
[1]黄玲. 罗山县农村宅基地流转的农户意愿研究[D].河南农业大学,2017.
[2]周国猛,张笑涵.农村宅基地确权和流转机制设计问题浅谈[J].中国新技术新产品,2016(14):158-159.