郑佳
浙江万科南都房地产有限公司 ，310000
摘要：随着社会经济的发展，房地产开发在国民经济中的重要性不断提高，房地产企业经营管理中，项目管理和成本控制是非常重要的内容，项目管理和成本控制的实际情况和直接影响房地产企业的利润和收益。并且，房地产开发企业所面临的风险比较高，做好项目管理和成本控制能够保证企业发展的安全和稳定。本文主要分析了当前房地产开发企业项目管理和成本控制中存在的问题，并提出了一些问题解决措施，希望能够帮助房地产开发企业节约更多的成本，为其更好的发展奠定基础。
关键词：房地产开发；项目管理；成本控制；分析
受到国家政策和市场刺激方面的影响，房地产行业改革后也获得了很好的发展，我国的房地产项目开发的规模和数量不断地增加，房价也在不断增加，很多企业也愿意将资金投入到房地产开发中去，希望能够获得更多的经济利益，这也增加了房地产行业的发展资金，房地产企业数量也有了明显增加，企业之间的竞争也愈加激烈。受到国家政策以及环境影响，当前房地产企业进行房地产开发时，利润也有了明显下降。对于房地产企业而言，项目管理和成本控制不但能够帮助其增加利润，也是房地产企业更好发展的重要措施。
1房地产开发企业中目标项目管理的内涵
1.1房地产开发项目目标成本的含义
在企业预算前提下目标项目管理工作才得以实施，也就是说，结合企业经营目标，在成本预测、决策和目标成本测定的前提下，开展分析、控制、考评目标成本的管理工作。目标项目管理体系的核心是管理，实施的手段是核算，效益是最终目的，进行事前测定成本、控制日常成本消耗以及考核事后工作，最终形成成本体系，而且是多层次、全方位、全过程、全部企业的一种体系，主要目的就是实现少投资多获益。
1.2房地产开发项目目标成本的构成
在实施目标项目管理时，首先需要进行正确定位，之后通过可行性的研究，在保证获得目标利润的前提下，进行目标成本控制，从而达到目标项目管理体系的最终目标。但目标管理是把房地产开发企业经营的性质、特点以及成本形成过程结合在一起，之后对开发活动所产生的成本进行管理。这一过程中，成本项目都包含以下内容:其一，土地征用费和拆迁补偿费;其二，建筑安装费用和基础设施建设费用;其三，工程前期费用和公共设施建设费用;其四，其他开发费用。一般情况下，房地产企业会结合成本项目的研究成果，再决定把开发过程中所产生的费用纳入务必计入的成本核算中。这一过程中，需要注意的是，其他开发费用、公共设施建设费用和物业前期管理费用、土地出让金等都不属于可控成本，除了以上开发中所产生费用都属于可控成本。
2建筑工程管理中存在的问题
2.1建筑工程管理体制尚需完善
完善的建筑工程管理体制是建筑工程管理人员开展工作的前提。目前各施工单位大都缺乏完备的管理体制，导致各部门间配合度不高，施工人员间的信息缺乏流通。许多建筑企业在实际施工过程中，为了寻求更高的利益，往往忽略管理人员的重要性，将施工工作放在首位，削减对工程管理部门的经费划拨。经费不足便会直接导致工程管理人手不足，出现一人身兼数职的现象，这就会使工程管理人员产生疲惫，工程管理工作也仅浮于表面，最终导致管理工作的低效。
2.2建筑工程招投标管理缺乏规范性
建筑工程的招投标工作会影响建筑工程后续的成本控制与经济收益，因此在挑选施工单位与采购原材料时要仔细斟酌，对各单位报价进行系统化、科学化的筛选，并结合建筑工程的合同要求进行选择。由于招投标过程没有严格的管理流程，在招标过程中，有时会出现一些不具备专业招标资格的工作人员。这些工作人员在参与组织招标工作时，自身不具备优良的评标素质，也没掌握相关的招标法律规范，这样就不利于建筑工程招标工作的开展。还有一些主管或是领导人员由于自身掌握较大的决策权，不采用招标信息共享，导致招投标信息不透明。甚至在建筑工程的招标过程中产生了贪污腐败的现象，一些建筑工程管理人员没有定期督查招标工作，便让一些怀有个人利益想法的招投标工作人员在物资采购过程中私下勾结，严重影响了招标的透明性。
2.3建筑工程进度控制效果不佳
当建筑工程正式落地实施时，项目管理人员便会从项目本身出发，根据合同条款、项目特点等开展对项目的整体规划。建筑工程合理的流程安排对工程进度起着十分重要的作用，因此管理人员对每个任务节点进行合理控制是十分必要的。
但由于在施工过程中往往存在不少的突发情况，管理人员应根据实际情况对流程安排做出适当的改进与完善。若管理人员自身素质不足，没有较强的应变能力，不能有效安排施工人员的每日任务量，导致建筑工程的整
体进度滞后。
2.4缺乏专设的建筑工程管理部门
许多建筑企业并未将工程项目的管理工作放于首位，而只重视施工工作，这样的体系导致建筑工程的管理人员缺乏项目管理意识。很多建筑工程的管理人员并不具备从业的基本素质，仅靠自己传统的工作经验对建筑工程进行规划，无法满足新时代建设的要求。并且大部分施工单位并没有设立专有的管理部门，仅设立人数较少的管理岗位，缺乏部门集体化的管理，导致施工管理无序化，影响了建筑企业的持续发展。
3目标成本的管理在房地产开发企业的改进策略
3.1加强目标项目管理体系构建
一般情况下，开发企业进行管控工作时重点关注以下三点内容:质量、成本和进度，而且目标项目管理要求实现这三点。所以，对项目管理造成影响的不只是经济指标，项目的施工进度和工程质量都会对项目管理造成影响。也就是说，这三点互相制约，只要落实这三点内容，企业才能顺利构建目标项目管理体系，从而全面提升企业的竞争力。笔者认为，企业可以从四点来加强对目标项目管理体系的构建:注意价格对目标成本的影响、寻找目标成本和工程品质间的平衡点、跨职能合作、发挥价值链作用，以此提高决策效率和工程质量，来获取更大的经济效益。
3.2提升目标项目管理流程制度
房地产开发企业进行目标项目管理时，目标项目管理的制度是该体系的核心内容，从编制目标成本到实施该体系再到总结这一过程，都会对项目运营以及企业管理带来影响。再加上开发项目的实施节奏比较快，所以企业也处于快速运转状态。目标项目管理的各个流程是环环相扣的，所以需要规范化流程制度，来确保各个流程之间的紧密性。通常情况下，管理流程在实际运行时可以分为5个过程:科研目标成本的估算和计划目标成本的测算，以及目标成本的确定、控制、总结，总体流程还要经过多次调整、审批、指导和更新，如这一过程已确定目标成本，就不能随意改动，如需调整还需决策部门的批准。
3.3加强对目标项目管理实施的监督
除以上四点，实施目标项目管理体系最有效的措施还有一点，就是加强对目标项目管理实施的监督。具体来说，就是创建一支监督目标项目管理的团队，要求这支团队全面了解目标项目管理实施中的实际状况以及实施中出现的问题，以此来提升目标项目管理的价值。此外，企业还可以创建考评制度，奖励严格执行目标项目管理环节的人员，对没有落实这些环节的人员作出相应的处罚。这种方式不仅可以调动人员工作的积极性，还能在很大程度上提高目标项目管理水平，使得房地产开发事业有更好的发展。
3.4充分利用和发挥计算机在项目管理中的作用
从上文得知，目标项目管理工作非常的复杂烦琐，同时还具有较强的实践性。企业在编制目标成本的过程中需要采集、汇总、分解相关信息，如果日常作业手段仅凭手工计算的方式是无法满足相关需求的，所以企业应当充分利用和发挥计算机在项目管理中的作用，以提高工作效率。
4结语
综上所述，在社会经济飞速发展的背景下，各个行业都有了非常好的发展和较大的进步，房地产开发行业也不例外，为了能顺应时代发展，在激烈的市场竞争中占据一席之地，开始不断进行改革工作。其中，加强成本管理成为该行业最关注的问题，经过多年的积累，发现目标成本管理体系可以有效改善管理工作，提升成本控制的效率。但还需相关人士在实施过程中积极探索优化方式，来提升目标成本管理水平，从而实现稳步发展。
参考文献
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