徐楠
日照市自然资源和规划局 山东日照 276800
摘要：在经济持续发展的背景下，土地储备制度实施以后，对我国的房地产市场产生了重大的影响。分析了土地储备制度的基本内涵，通过剖析土地储备制度对土地供应的影响，进而分析出对房地产市场和房价的影响。尽管从长远看来土地储备制度的实行利大于弊，但由于目前实际情况的限制，这种影响有一定程度的负面效果。
关键词：城市土地储备制度；房地产市场；影响分析
引言
在我国，土地储备制度以政府为导向的市场化运行方式完成土地一级市场“征、购——储备——有偿出让(主要是招拍挂出让)”为主要职能，使相关的一系列经济措施纳入其中，而成为具有连续价值性的一条连续调控主线，目的是使土地利用可持续发展并促进我国房地产业健康发展。我国当前关乎国计民生的两大目标是保护耕地、促进集约用地和稳定房价、促进我国房地产业健康发展。虽然房价高低主要由需求来决定，但长远来看，成本对价格会有较大影响，紧缩的土地政策必然使地价呈上涨趋势。我国的国有土地储备制度除了根据调控目标和市场需求制定合理的征地、供地计划外，还必须充分把握各个环节的运行策略，努力实现土地可持续发展与稳定房价的统一。
1土地储备制度对房地产市场的影响
土地储备制度的实行改变了房地产开发企业的供地渠道，从根本上引发了房地产开发企业结构的重大调整，这一制度的运行给我国房地产市场带来了深刻的变革。①有利于政府调控土地市场。土地储备制度为政府控制土地一级市场创造了条件，政府设立土地储备机构，土地储备机构对土地使用权进行管理，对土地进行储备，然后再按照土地供应计划把土地从储备机构划拨出去。被垄断的土地市场为土地市场的规范化运作提供了保障，城市土地储备制度的建立确保了经营性用地通过正规渠道转让出去，减少了一级土地市场交易中人为因素的影响，确保了土地交易的公开和公平。城市土地储备制度在确保土地市场垄断的基础上，留存了一定量的土地资源，加强了对房地产市场的宏观调控。一方面体现了政府在土地市场中的主导地位，一方面对土地市场中的不稳定因素能够很好的控制，避免了动荡不安现象的出现。②有利于房地产市场的规范化经营。土地是非再生资源，随着城镇化发展速度的提升，土地资源增值已经成为不可避免的趋势。在土地储备制度建立以前，由于市场运营缺乏必要的制度保障，土地市场利润巨大，导致炒地、圈地的土地投机现象普遍存在。由土地开发取得的收益都被开发商取得，导致政府对房地产业的管理处于失控状态，房地产市场秩序混乱。只有强化土地储备制度的管理，由政府统一管理土地的招标和转让，优化配置土地资源，才能营造公开平等的土地运作环境，规范土地市场中的不良行为。另外，土地市场由政府统一管理防止了腐败事件的发生，简化了土地经营渠道，净化了土地经营环境。因此，土地储备制度既规范了市场行为，将土地市场运作引入了正规渠道，又为我国和国际接轨创造了便利条件。
2城市土地储备制度对房地产市场的促进措施
2.1完善法律法规
土地储备制度作为调控土地市场的重要方式之一，能够确保土地价值的最大化，同时也可以实现优化房地产布局结构目标，避免出现违法土地交易等问题。因此在现阶段发展中就要从完善法律法规入手，确保在实行土地储备制度时能够做到有法可依。随着市场经济的不断发展，还要从加强土地储备制度立法，确保这一制度能够长期稳定的发展。首先通过制定出专属的法律制度，在规定收购对象、范围等基础上做好利益主体与分配方式区分工作。其次，应当确保法律法规的全面落实，在提升监督管理力度的基础上避免出现贪污、腐败等事件，保障土地储备工作的及时开展。政府作为法规的制定者与监督者，应当从完善法规框架出发，确保工作的全面进行。最后，针对其他参与主体行为进行规范，如房地产开发商、金融机构等应当及时做好监督与规范工作，确保其行为上的规范性，为我国城市土地市场发展提供支持。
2.2调整土地供应结构
土地供应体系中，政府是土地供应的主体，规划和管制具有一定的强制性。国家作为城市土地的所有者和管理者，有责任建立我国现有的土地制度下科学、高效的土地供给体系。建立土地收购、土地储备、土地供应三个层次为主要内容的城市土地调控与管理制度，再运用各种手段从结构和总量上对土地资源的需求和供给进行调节和控制。土地供应量应当根据市场条件来确定。土地出让量关系着整个房地产市场的供给和需求，是新阶段房地产市场运行的源头。土地供应量影响土地出让市场和整个房地产市场，土地供应量的大小应当由反映市场土地需求水平的地价决定，而不能由人为估计决定。如果市场需求反映的地价大大高于前一期的地价，就应该要增加土地出让量，以平抑地价的上升。反之，如果地价的水平远远低于前一期的地价水平，要减少土地供应量，防止地价下降。
2.3针对性开展土地收储优化
土地收储属于城市土地储备经营制度涉及的重要内容，其同样能够较好服务于房地产市场调控，基于政府采用的征收、购买、置换等收储土地方式，即可避免土地闲置等问题出现，土地更大效益的发挥、房地产市场调控同样可获得有力支持。城市土地储备经营制度的土地收储内容优化需围绕闲置土地的处理力度加大、土地储备工作信息公开和披露制度展开，以此结合市场供需实际、保证房地产市场产生稳定的土地供给预期，即可更好地服务于房地产市场调控。制度优化还应关注廉租住房、公共租赁房、中小套型普通商品住房、中低价位商品住房的土地供应适当增加，房地产开发的土地供应结构可由此得到有效调节，居住用地需求可由此得到更好满足。
2.4强化政府垄断一级市场功能，加大规范土地市场力度
市场经济需要政府的干预，土地市场也是如此。干预的目标是追求土地效益的最大化，包括对居民、政府和开发商总体的综合效益。政府应以城市规划为手段对开发行为进行干涉，使开发不仅利于开发商，而且也充分保障居民和社会的利益。而土地经由政府统一征收储备后，以招标、拍卖、挂牌或协议方式供应土地；企事业单位不得改变原土地用于商业、旅游、娱乐、商品住宅等经营性开发的用途，若需改变上述用途的，应由政府统一收购后，以“招、拍、挂”方式重新确定土地使用者，杜绝多渠道、多源头供应土地的现象。
2.5加强对土地储备的监督和控制
加强对土地储备的监督和控制可以为房地产市场的顺利发展提供有力保障，所以，要不断加强对土地储备数量、使用方向和土地价格等方面的管理。因此，监控部门的职能就显得尤为重要，经过分析，监控部门要做到以下几点：一，建设用地的规划是否符合城市建设规划的要求；二，所建设项目涉及的程序有无违规操作；三，建设项目用地有无闲置现象存在，有无故意炒作土地行为。
结语
要促进房地产事业的稳定发展，就要从展现土地储备制度优势出发，针对城市发展情况进行分析，发挥出政府的宏观调控作用，运用科学的调控手段，解决房地产市场发展中的问题，实现长远发展目标。
参考文献
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