王旭阳
杭州市土地勘测设计规划院有限公司，浙江杭州 310000
摘要：近年来我国经济迅速发展，城市化进程不断推进，房地产行业随之蓬勃发展，人们逐渐对房产面积测绘精确度提高要求，在房地产行业中，房产测绘面积工作是最为基础的，由常规测绘技术与房产管理工作相结合产生的专业测绘工作，其技术难度较低，受政策影响较大，居民的权益将直接与测绘结果联系起来，目前房地产行业中房产测绘存在面积纠纷问题，主要表现在房产测绘面积误差，房地产企业在面积测绘工作中，需要严格控制面积测绘工作，将面积测绘的误差降到最低，为居民提供权益保障。本文主要研究房产测绘面积工作，分析其中存在的问题并提出质量控制措施，为促进我国房地产行业健康持续发展贡献一份力量
关键词：房产测绘面积；问题；质量控制
在房地产行业中，房产面积测绘是常规的测绘手段，其技术要求较低，项目管理业务与面积测绘相结合，政策性较强的一种手段。目前房地产行业随着社会经济进步而迅速发展，建筑类型也向多样化方向发展，但是在行业中出现房产面积测绘规范没有达到要求，符合行业发展趋势，面积测绘人员不能全面把握房产测绘面积工作，与业主之间产生面积纠纷，因此房地产企业为避免房产面积测绘出现较大误差，尽快对房产面积测绘工作进行完善，提高测绘精度，为业主提供更好的服务。本文探究了房产测绘面积中存在的问题及质量控制探究。
1、房产测绘面积意义
房产测绘面积，首先是保障业主权益的重要依据，与业主的切身利益密切相关。在房产面积测绘中，工作人员必须对面积测绘的准确度与科学性进行保障。房产测绘面积可以提供法律支撑给产权人。在发生房屋所有权纠纷、土地所有权纠纷以及相关违章问题时，房产测绘面积也可以为其提供重要依据。房产测绘面积数据是房屋所有权与土地使用权的重要核心。在房地产档案中，房产测绘信息也是其中重要内容，为房地产市场正常发展秩序起着积极作用。房产面积在房地产行业与建筑行业中也作为一项重要指标，建筑面积也成为城市管理工作中的计量单位。通过精确有效的房产测绘数据，有利于保证房产销售面积的准确性，对房产市场正常秩序维护起着积极作用，一个科学、准确的房产测绘面积数据，有利于维护业主的合法权益。[1]
2、房产测绘面积中存在的问题
2.1房产面积测绘标准不完善
房地产行业中房产面积测绘工作比较精密与复杂，需要严格标准约束测绘人员工作，对其中步骤与工作细节进行规范，对于相关部门、开发商与客户的要求不能满足。目前我国的房产测绘工作还处于初级发展阶段，相关规范与约束在各个方面并不完善，对面积测绘相关参数数据不能进行明确。在实际工作中，经常会出现面积测绘标准与资料不够完善，导致与业主之间出现面积纠纷，无法对纠纷提供可靠参考依据，只能凭借测绘人员经验来解决，经常在面积测绘工作中出现误差，测绘面积标准大多由工作人员根据自身经验来制定，无法将测绘标准进行统一。[2]
2.2复杂建筑面积测绘存在不足
对于复杂建筑或者规模较大的建筑来说，面积测绘工作比较复杂繁多，在确定需要测绘的面积是比较复杂。整体测绘操作程序繁琐，工作人员需要处理大量的测绘信息，数据计算上难度比较大。测绘工作人员在对复杂大型的建筑进行面积测绘时，不能确保在测绘中出现误差，最终使测绘面积出现误差。
2.3公用面积分摊不明确
在实际中，大部分业主不知情实际测绘面积数据与相关计算数据，在根本上将业主知情权无视。部分开发商会对测绘工作人员进行误导，将本不应该公摊的建筑面积进行面积公摊，使开发商有投机取巧的机会。测绘工作人员对于阳台、飘窗以及房产部分突出部位，很可能出现不准确判断情况，对于这部分建筑面积是否计算不知情。
2.4测绘工作人员综合素质较低
房产面积测绘工作相对技术难度较低，但是对技术专业程度要求较高。房地产行业实际面积测绘中，大部分测绘工作人员的综合素质较低，不能规范使用相关测绘机器，对测绘结果精确度直接造成影响。我国部分测绘单位为了将成本尽量压缩，在测绘工作人员上岗前，不会进行培训考核，导致部分测绘工作人员专业水平较低。
3、房产测绘面积质量控制
3.1房产测绘资料图纸质量控制
房产面积测绘的前提就是将前期作为资料和图纸质量严格把控，必须将施工图纸在测绘工作中，交由相关规划部门进行审核。只有经过审批通过的委托方施工图纸，房产测绘单位才能开展测绘工作，使测绘面积的合法性得到保证。在测绘过程中，如果要对某些事项要进行改变，委托方必须对测绘单位提供变更单，尽量确保详细。为了在测绘工作中方便查阅计算测绘数据，在提供施工图纸上至少包括建筑平面图、剖面图、楼梯详细图、阳台、飘窗样图等。提供详细的图纸可以更加方便财务工作的进行。在准备前期测绘资料时，可以在图纸上标明中央空调、蓄水池、储热器、配电器等设备位置。
3.2合理确定公用公摊与面积计算部位
在对建筑计算部位确定时，需要严格按照相关规定来进行。在测绘工作之前为了避免建筑测绘面积出现误差，在面积测绘工作之前，清楚明确建筑需要测绘的全面积与半面积以及不需要测绘面积的部位。通常情况下，根据建筑情况来对公用面积进行测绘，公用面积处于敞开状态，需要分析公共面积是否处于建筑主体结构，根据实际情况来测绘。如果公用面积处于封闭状态，则需要将全面积计算。为了提高实际测绘面积的精确度，测绘人员可以要求委托方提供详细的说明书，将阳台、飘窗以及花坛等面积明确标出。在面积测绘中，合理分摊公用面积是关键工作，如果出现错误将直接对业主权益造成影响。测绘人员准确计算房产面积后，必须根据相关条例来计算分摊公用面积，对于分摊面积不能明确，测绘单位需要将技术人员质检人员以及测绘人员组织商讨，对分摊面积进行确定，保证其准确度。[3]
3.3控制内业、外业测绘质量
测绘人员有效控制外业测绘可以有效提高房产面积测绘工作质量，因此对于外业测绘，工作人员需要加以重视。首先在绘制房产范围图时可以通过实际考察确定，使房产设计图与实际考察产权边界图达成一致。其次，使房产测绘结果的准确性与完整性得到保证。最后对房产的室号、结构以及用途等因素调查准确，使测绘工作符合相关规定。
对于房产内业数据，测绘人员需要加以重视。由于房产内业数据繁多复杂，不利于计算管理，要求测绘人员在控制和管理中必须细心谨慎。第一，对房产图规格尺寸以及标准进行确定，使其符合国家相关要求，清晰明确房产图内容。第二，测绘人员需要对测绘面积的准确度进行保证，必须使用正确合适的方法，避免测绘结果出现误差。第三，保证测绘报告编写规范、完整，测绘数据表述准确，认真保存管理房产档案。
3.4控制测绘生产过程
为了对房产测绘工作过程进行控制，可以采用工作流程技术，在很大程度上工作流程技术可以有效监督、协调以及控制房产测绘工作流程。目前，部分房产测绘工作还采用传统技术，没有向数字化网络化发展，为了跟上时代发展潮流，必须要求房产测绘单位将工作流程技术、互联网技术以及信息技术应用到工作当中，使房产测绘工作向流程化、数字化以及网络化发展。通过工作流程技术，测绘单位可以根据各个岗位的任务与职责，来对各个岗位的用户权限通过互联网技术进行设置，将操作人员在每一个工作环节的操作过程与身份信息进行记录，确保房产测绘工作始终处于监控状态运行，将测绘工作数据、文件的真实性与完整性得到保障。
3.5提高工作人员综合素质
我国科学技术在近年来逐渐提高，各种先进技术先进设备引用到各个行业当中，但是各个行业对综合素质较高的工作人员始终有较大的需求。促进房产测绘面积工作质量提高，必经之路是提高测绘工作人员综合素质与专业能力。要求测绘单位在选拔工作人员时，要尽量选择专业能力高、业务能力强的优秀人才，淘汰综合素质较低的人员，做到公平公正。定期对上岗工作人员进行业务培训，主要包括规范房产测绘工作、确定房产测绘面积部位以及学习房产测绘面积计算方法，使测绘工作人员对业务流程更加熟悉，提高测绘工作水平。在单位内部建立绩效考核制度，激发工作人员工作积极性。
4、结语
随着我国经济与房地产行业的飞速发展，城市化进程不断推进，人们越来越关注房产测绘面积问题。对于房产测绘面积工作，要求测绘工作人员具有较高的专业素养，房产面积测绘准确度直接与业主权益挂钩，房地产企业应把房产面积测绘工作作为主要发展项目，将房地产行业中房产测绘存在的面积纠纷问题进行解决，房地产企业在面积测绘工作中严格控制面积测绘工作，本文主要研究了房产测绘面积工作，对其中存在的问题进行分析并提出相应质量控制措施，为促进房产测绘面积工作进一步提高贡献一份力量。
参考文献
[1]肖惠匀.房屋面积管理之发展趋势[J].中国房地产,2021(10):59-61.
[2]仲丹.划幢和建筑面积分摊对房地产面积测绘的重要作用[J].房地产世界,2021(05):13-15.
[3]黄文嘉.竣工前后房地产面积差异问题的产生与应对分析[J].工程建设与设计,2020(20):186-187.