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房产测绘在不动产登记中的应用分析

发表时间：2021/7/23 来源：《建筑科技》2021年8月中作者：方衔成

[导读] 随着社会经济的不断发展，国家为加强对不动产的管理，实施不动产统一登记，建立统一的不动产交易市场，深度挖掘了不动产的经济价值.

安徽锦淮工程勘测设计有限公司方衔成安徽芜湖 241100

摘要：随着社会经济的不断发展，国家为加强对不动产的管理，实施不动产统一登记，建立统一的不动产交易市场，深度挖掘了不动产的经济价值；作为不动产建设信息系统的一个重要组成部分，房产测绘为房产产权、产籍管理、房地产开发利用、交易、征收税费以及城镇规划建设提供数据和资料。本文以房产测绘与不动产登记为入手，分析不动产统一登记和房产测绘的作用，阐述房产测绘在不动产统一登记中的具体应用，为类似工作提供参考经验。
关键词：不动产登记；房产测绘；数据整合与信息挖掘；应用分析
        当前形势下，房产测绘在不动产登记中负责对房屋的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况进行调研分析，将房产测绘的相关数据用于不动产登记，是测定和调查房屋、土地的自然状况与权属状况的专业测绘；作为一项政策性、技术性很强的专业测绘，尤其是房产面积的测算，直接关系到群众的切身利益；同时作为不动产登记信息准确性的前提，房产测绘的关数据质量质量，是日后产权登记、转移以及解决房产纠纷提供准确依据的基础。
        1 房产测绘与不动产登记概述
        房产测绘主要是测定和调查房屋及其用地状况，为房产产权、房籍管理、房地产开发利用、征收税费以及城镇规划建设提供测量数据和资料，是常规的测绘技术与房产管理业务相结合的测量工作，是研究城镇的建成区和建成区以外的工矿企业、事业单位及其相毗连居民点的房产测绘的理论，仪器和方法的应用技术。房产测绘与城市地形测量、地籍测量有相同之处，但由于服务对象不同，其工作内容、仪器设备与规范要点存在差异性。
不动产登记，是为健全法制，加强城镇不动产管理，依法确认不动产产权的法定手续，城市房产权属都必须向不动产所在地的不动产管理机关申请登记；不动产统一登记中包含着房产登记这一项内容，与人民群众的生活密切相连，因此现在出现了很多的房产测绘以及房产登记资料。房产测绘是房产登记的前提。加强房产测绘管理，是保证房产测绘质量，保证测绘成果的公正性、客观性和准确性，是维护房屋权属人合法权益的数据支撑。
        2 不动产登记中的房产测绘应用于现状问题分析
        随着房地产市场的持续快速发展，面临住房制度的改革带来的产权复杂化和多元化因素，施行不动产的统一登记，为产权管理部门提出了新的课题，顺应房地产市场变化，维护权益人的合法权益，为产权管理提供准确可靠的资料，是当前不动产登记中的首要问题。
不动产登记中房产测绘主要涉及平面图绘制、房产登记信息调查内容，具体相关工作如下：
        （1）平面图件资料测绘。在房产测绘中，平面测绘占据的比重通常都比较大，其中，针对不动产的总体面积、相关设计结构来开展各项测绘工作是其主要工作内容，包括房产分幅图、分丘图和分户图等平面测绘，测定不动产的具体位置、层高，以及相关信息数据来为完成精准的建模，提升房产数据资料管理的精细化，针对房屋建筑实施较为全面、准确的信息调查、平面测绘，也可基于登记的所有不动产资料开展更系统的对比分析。房产图所表示的每户所有的房屋的权属范围，是经过逐幢房屋清理产权，并经过各户申请登记，经主管部门逐户审核确认的。房产图作为核发房屋所有权证书的附图，是具有法律效力的图纸它是加强房产管理、核定产权、颁发权属证书。
        （2）房产信息调查。在不动产登记中，通过各项房产测绘工作的有效落实，可以对房屋建筑相关数据信息做出详细、准确记录，利用房产测绘所需信息开展调查工作，同时城镇房产管理部门和规划建设部门都必须全面了解和掌握房产的权属、位置、数量和现状等基本情况，妥善管理和合理的规划建设，更好的调配使用房屋和土地，有计划安排旧城区住宅的修建改造以及新发展区的规划建设。

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当然，虽然现代测房产绘技术解放了部分生产力，但当前不动产登记中也存在相关困难：
        （3）登记测绘作业强度大，从业人员素养要求高。不动产测绘中的房地产测绘是房地产开发的基础性工作，对技术性和专业性的要求都很高，不仅为房地产管理，包括产权、产籍管理，交易管理、开发管理和城市房屋征收改造及土地利用服务，为房地产评估、征税、收费、仲裁、鉴定等活动提供各种信息，同时为城市规划、城市建设提供基础数据和资料。随着城市化步伐的加快和房地产市场的迅速发展，房地产测绘的任务日益繁重，常规房地产测量工作者往往涉及到外业测量、内业数据处理、面积计算与分摊、成图、数据导入系统等列问题。
        （4）登记测绘的标准和规范比较繁多，成果行业标准不一致。不动产测量的数据来源较多，包含房屋产权权属、地籍宗地信息以及归属人等数据信息和档案；不动产测量生产效率较低，房产成果与地籍间的数据不能有效关联，图形的档案无法实现关联，部分数据存在安全隐患；存在重复测绘现象，人力与社会资源浪费，甚至存在权力寻租问题；同时由于部分项目时间紧、任务重、工作量大，提升了不动产登记的工作难度。
        3 房产测绘在不动产登记中的优化建议
        不动产登记中要引入现代测绘地理信息技术，提升数据管理的科学性。通过房产测绘中GIS技术的支持和应用，能够较为系统全面的为房产测绘提供数据资源，使测绘系统真正发挥重要的作用和价值。例如，传统测绘往往通过手工测量计算和绘图，难免在某一环节出现失误，给后续工程建设造成严重影响，避免人为误差和测绘效率较为低下的弊端，通过计算机对房产信息的采集处理，更加精确的自动化显示建筑房屋具体位置、结构以及面积等信息，实现房产信息化管理。
        多测合一或多源论证，构建更科学完善的测绘标准体制。在不动产登记机构成立后，首要任务就是要紧跟时代发展脚步，结合实际工作需求，针对不动产统一登记制定出更适合、完善的管理制度，明确技术准则。各部门之间应加强沟通交流，提升团队协作意识，其部门主要包括登记机构、测绘和管理部门等。在此基础上，要想实现不动产登记技术准则、管理制度的协调统一发展，就要对具体实施中出现的各类问题做出综合分析与妥善解决。针对不动产条例中还未作出科学规范的一系列内容，应给予全面、及时的讨论，确保不动产测绘结果客观公正。
        4 结语
        房产测量为不动产登记提供了准确的图纸资料，为正确掌握城镇房屋和土地的利用现状以及变化、清理公私各占有的房产数量和面积，建立产权产籍和产业管理的图形档案，统计各类房屋的数量和比重等提供了可靠的数据，亦为开展房产经济理论研究提供了重要数据。房产测量还为城镇财政、税收等部门研究确定土地分类等级、制定税费标准提供了基础依据，确保各项税费的及时征收。从当前我国房地产市场发展的趋势来说，房产测量在提高土地利用率、推进住房体制改革方面有着重要的意义；以房产测绘与不动产登记为入手，分析不动产统一登记和房产测绘的作用，阐述房产测绘在不动产统一登记中的具体应用，对提升不动产登记与房产测绘的规划化具有一定价值。
参考文献
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[2]侯惟原,周瑞琪.浅析不动产登记测绘业务一体化[J].国土与自然资源研究,2020(05).
[3]袁雪安.新形势下不动产统一登记的重难点分析[J].中国住宅设施,2020(08):32-33.
[4]焦春辉.在不动产登记管理中应用测绘技术的重要性[J].住宅与房地产,2021(02).
作者简介：方衔成（1991.5- ），男，安徽黄山人，大学本科学历，工程师。现于安徽锦淮工程勘测设计有限公司，从事不动产测量、工程测量与地形图测绘等相关管理工作。