江喆
广西方中土地评估有限公司南宁分公司
【摘要】农用土地在是我国土地管理的重要组成内容，这一特殊的土地利用类型具备经济、社会和生态方面的功能，因此属于非常重要的土地资产。本文结合笔者多年的研究与实践，探讨农用土地价格评估的理论及方法应用，以供参考。
【关键词】农用土地;价格评估;理论;方法
农用土地作为一种重要的土地利用类型，具有经济、社会、生态功能同时，农用土地也是一种重要的土地资产，具有经济、社会、生态价值。在快速的城市化及新农村建设的背景下，农用土地的流转、征收、转用等现象越来越普遍。为了更好地保障农民的切身利益，建立完善的农用土地市场，提高农用土地的使用效率，就必须建立合理的农用土地价格体系、评估方法体系。
1.农用土地的概念
农用土地是指用于农业生产的土地，按照目前最常用的分类方法，农用土地分为下列五种耕地、园地、林地、牧草地、其他农用土地。
2.农用土地价格评估的理论分析
2.1农用土地效用理论
首先是地租理论。地租是指报酬或收益。就各种社会经济形态下地租的最一般特征来讲，地租是直接生产者在农业或其他产业中所创造的生产物被土地所有者占有的部分，是土地所有权借以实现的经济形态。地租按其形成条件和原因分为绝对地租、级差地租和垄断地租等形式。在对农用土地进行估价时，紧紧依据地租理论，根据地租理论认真分析被评估对象所在的位置和所具有的特定的自然条件和经济条件，这样才能准确地评估农用土地价格。其次是区位理论。区位理论最早源于农业生产与经营，根据区位论原理，可以说一定程度上区位决定土地利用，土地利用又影响着地租地价反而言之，地租地价也规定着土地的用途及其利用方式。这种土地利用与地租、地价之间的有机联系即是反馈关系，同样也存在于农用土地之上。杜能指出[1]，若土地利用的可能性在空间上是连续的，农业的部门或作物的合理布局是其能偿付区位地租的地段，因为距离市场较近，其纯收益必定较大较远的农用土地，其纯收益必定较小。再者是土地肥力理论。自然肥力是在母质、气候、生物、地形、时间等自然因素的综合作用下形成的土地肥力。包括土壤养分、土壤理化性质、生物学特征、气候条件等。它不依赖于人类的生产活动，是农业生产的最基本的物质条件。这种自然质量的差别，不仅引起地租量的差别，而且引起地租率的差别。但同时，自然肥力在一定程度上又是一种潜在肥力，只有通过农业技术对土地的作用才能发挥出来。
2.2农用土地成本理论
农用土地成本理论主要有以下两层含义。首先农用土地的价格是由生产成本所决定，农用土地价格的包括农用土地的生产成本、流通费用、税金和利润。生产成本是指在农用土地开发、整理过程中的物化及活化劳动费用，流通费用是指农用土地流转过程中发生的费用，税金是国家按法律规定对农用土地开发单位或个人无偿征收的货币额，利润是农用土地开发单位在农用土地成交价格中扣除生产成本和税金以后的余额。其次，农用土地价格的生产成本实际上是社会成本[2]。农用土地价格的生产成本为社会成本，是再生产农用土地所需要的、正常的、平均的、一般的成本，不是过去的或将来的，不是非正常的、个别的、特殊的成本。
2.3农用土地供求理论
供给和需求是价格水平形成的两个因素。在供求理论中，哄给和需求是指有效需求和有效供给。有效需求是指消费者愿意购买，而且消费者有支付购买的能力有效供给是指生产者能接受的价格，而且在此价格条件下具有可供出售的商品数量，包括新提供的商品和已有的存货。农用土地的价格一般来说也是由有效供给和有效需求决定的，与需求成正相关，与供给成负相关。
3.农用土地价格评估的方法
3.1农用土地经济价格评估方法
首先是收益还原法。又称收益现值法、收益资本化法、地租资本化法、收益法、还原法等，是土地估价中最常用的方法之一，它是对具有稳定收益或潜在效益土地和其他性质资产评估的基本方法。
收益还原法的理论基础为效用理论，是将待估土地未来每年的预期客观纯收益以一定的资本化率还原利率统一折算到估价期日现值的一种估价方法。采用收益还原法测算出的价格，通常称为收益价格。收益还原法评估土地价格的程序为：（1）确定土地用途。不同用途决定了土地收益和地价水平，对于土地用途来说，应为最适宜的用途；（2）计算土地总收益。总收益是指以收益为目的的土地及与此有关的设施、劳力及经营等要素相结合而产生的总收益。计算总收益首先分析可能产生的各种收益，然后按照客观、持续、稳定的原则来确定土地的总收益[3]。（3）计算土地总费用。总费用是指为创造收益所投入的直接必要的劳动费用与资本费用。总费用在不同情况下，所包含的项目也有所不同。因此，计算总费用，首先要分析各种可能的费用支出，然后在全面分析的基础上，计算加总一般正常合理的必要年支出，即得总费用。（4）确定土地使用年限。土地所有权的使用年限为无限年期。建设用地的土地使用权按照出让土地的最高年限确定。农用土地土地使用权按照土地承包法的规定执行。耕地土地使用权最高年限为年、草地最高为年、林地最高为年。其他农用土地类型可以按以上地类最高年限来参照确定。在实际操作中，应注意实际土地收益年限和土地使用年限的关系，分别进行处理。
其次是市场比较法。市场比较法的理论依据是供求理论。根据替代原则，在同一市场条件下，以条件类似或使用价值相同的土地买卖、租赁等近期已发生交易的农用土地实例与待估农用土地宗地加以对照比较，求取待估农用土地宗地在评估基准日价值的一种估价方法。市场比较法其基本思路是首先选择具有同一性、类似性可比较的农用土地块。其次根据具体的地形、面积、土壤性状、收益能力等，作出一系列修正，主要包括交易情况修正、期日修正、区域影响因素修正、个别影响因素修正等。市场比较法适用于农用土地交易市场比较发达的地区，它的应用基础是发达的土地市场及丰富的交易案例数据，适用于有大量交易案例的地区，并且交易案例与待估案例有较强的相关性和替代性[4]。
3.2农用土地社会价格评估方法
农用土地社会价格评估是评估农用土地的社会价值，即农用土地作为农民生存保障、社会福利功能和农用土地为社会提供粮食安全稳定功能的社会价值。因此，农用土地社会价格包括农用土地社会保障价格和社会稳定价格。首先是社会保障价格评估方法，对失去土地的农民进行安置补偿的最好办法是替农民支付养老保险金，提供教育和再就业费用，以充分保障失去土地的农民的生存权利。其次是社会稳定价格评估方法。社会稳定价格是指农用土地为社会提供粮食及农副产品安全作用而产生的社会稳定功能的价格。对社会稳定价格的评估，依据替代原则，耕地开垦费可以作为社会稳定功能价格，这是因为耕地开垦费是对占用耕地的价值补偿。耕地开垦费标准的确定，应考虑平均质量水平耕地的土地资本投入量，如农田基本设施费、土壤改良费等。
3.3农用土地生态价格评估方法
首先是假设市场评价法。被调查者假想自己作为该市场当事人，为了保证自己的效用恒定在一定的水平上，根据各项消费对自己带来的效用，对待评估公共财产的供给量变化的支付愿望值做出回答，据此评估该公共财产价值的方法。其次是费用支出法。以人们对某种环境效益的支出费用来表示该效益的经济价值，常用于评价环境或生物多样性的服务价值。例如，对具有旅游观赏功能或娱乐功能的农用土地，可用游憩者前来观赏的实际总支出来表示农用土地的地价，包括往返交通费、餐饮费、住宿费、门票费、摄影费、购买纪念品费用以及相关的服务支出等费用。此外还有恢复与保护费用法、收益还原法、市场价值法、机会成本法等等。
4.结束语
综上所述，农用土地是一项非常重要的自然资源，有其巨大的功能与用途，相关人员应掌握评估农用土地的理论与方法，将其作为重要的工作加以重视，才能最大程度发挥农用土地的价值。
【参考文献】
[1]孙秀.市场比较法在土地价格评估中的应用研究[D].哈尔滨商业大学，2016.
[2]袁姝琴.基于土地发展权的土地价格评估研究[D].华东理工大学，2012.
[3]王丽英，王勇.农村土地价格评估存在的问题及对策研究[J].中国集体经济，2017，8(15):90-91.
[4]张健.土地价格评估的主要方法探究[J].产业与科技论坛，2016，1(14):61-62.