吴婧
江苏苏通投资发展集团有限公司 江苏南通 226000
摘 要：随着我国经济持续向好发展，房地产建筑行业近年来实现了较快的业务增长，总体水平呈现出跨越式发展的显著特点。一般而言房地产项目的总体工程周期较长，且工程造价较高，如何为房地产项目持续向好发展已经成为行业关注的重点问题。针对房地产项目招投标中的问题进行全面的分析并提出控制方法具有十分显著的现实意义。
关键词：房地产项目；招投标；问题；解决措施
一、房地产项目招投标工作的意义
随着近年来房地产市场的蓬勃发展，我国政府已经出台了一系列政策，对房地产项目的全生命周期开展详细的管理。对于房地产项目而言，由于项目本身的工程量较大、建设周期较长，其成本构成不但涉及到众多原材料的购置和建设关键器械的租赁使用，而且需要付出大量的建设施工人力成本。对于项目整体的成本把控工作而言，必须开展相关的手段对各环节的成本制定详细的控制手段，形成由小及大的全方位成本管控策略。细致而言，开展房地产项目的招投标工作将从两个方面提升房地产项目的运营效果。
（1）严格控制房地产原材料的质量安全
房地产原材料的质量安全对项目整体建设效果有着根本性的影响。在传统的房地产建筑项目中，建筑施工单位通常没有开展相应的招投标工作，直接选用某一家或多家房地产建筑原材料供应商的相关产品，这会为房地产项目带来诸多问题。由于没有对房地产原材料供应商的商品质量和从业资质进行全面的审查，部分实际工程案例中出现了因建筑工程原材料质量低下导致的建筑工程质量安全问题。在我国房地产建筑行业的起步阶段由于市场和政策监管方面都没有形成较为有力而统一的制度约束，部门建筑施工单位受个人利益驱使选用关系亲近的原材料供应商作为合作伙伴，极易导致这一类原材料质量安全问题。
（2）保障房地产施工单位的经营效益
众所周知，房地产施工单位的经营效益与建筑工程原材料购置成本、施工进度是否依照计划预期有着十分明显的联系。部分建筑原材料虽然购置成本极低，但由于原材料质量不符合建筑行业相关指标要求，不但显著增加了建筑物主体结构强度偏低的问题，而且对后期施工带来了返工和重建的风险，极易导致后期重新进行相关位置的工程建设重复性工序。重复建设或修补性建设延缓了建筑工程的正常交付周期，造成人力成本、设备使用成本的超支，严重影响房地产建筑项目的正常运行，也为施工单位的盈利能力造成显著的削弱。开展房地产项目的招投标工作不但可以确保建筑工程原材料的质量安全符合相关要求，提升建筑工程的质量安全，而且为施工单位的收益提供了更好的保障。
（3）提升我国房地产行业的规范性
虽然建筑工程在我国已经经历了若干年的发展，但与国外发达国家相比还存在着较为明显的差距，在房地产行业的规范性上有着极为明显的显示。房地产项目招投标工作对提升规范性有三方面的突出贡献。第一，开展招投标工作将增强竞标单位的竞争压力，自然形成良性企业驱逐劣性企业的趋势和氛围，在对竞标单位的对比中可以更好的突出技术强、水平高、态度好的良性企业的突出优势，有利于房地产工程的落成。第二，开展招投标工作将形成以法律为主体的责任体系，明确房地产项目各参与部分的责任范围，形成更具整体性的层次化管理体系。
二、房地产项目招投标中出现的问题
（1）废标规则较为死板
随着时代的不断发展，房地产项目招投标工作的相关规则需要进行一定的修改。
在当前的规定体系下，对于标底明确要求之外的内容进行了一刀切式的废标处理，在一定程度上迫使房地产项目施工单位不得不牺牲自我利益做出取舍，局限了施工单位的营收能力。在这样的规定之下，房地产施工单位多重点关注于规定动作，难以兼顾更具实际意义的节约项目投资、创新建筑施工办法的相关施工计划内容。因此，亟需对废标规则进行适应性的优化，提升招投标工作相关规定的实际意义。
（2）表述的成本差异性体现过于单一
当前我国房地产建筑项目的规范值南中对标书编制工作进行了方法与规则的强制说明。在应用这一套标准化的标书编制方法时，无论是投标者还是标底的编制者都必须依照统一性的标准开展编制工作。虽然这样的量化计算方法在一定程度上实现了对众多竞标单位的竞争水平能力的统一表达，为众多竞标单位提供了统一的竞争平台，但也牺牲了相关表达中的特异性。在实际的标书编制过程中，参与竞标的房地产项目施工单位将大多数精力放在编制精度的竞争上，难以充分体现竞标单位的实际工程施工项目管理水平和房地产工程施工技术水平，在一定程度上限制了施工单位全面展示自身建设能力的发挥空间，不利于现阶段我国房地产施工单位的技术创新和理念创新。
（3）标底的适时性与定额的局限
随着全球化进程的不断加快，房地产行业也在信息化时代中实现了与世界的快速联动。在这样的大背景下，建筑工程的原材料价格变动也更具有时间效应。对于不同的建筑工程施工单位而言，难以在现行的标书制定标准体系规范下实现市场价格的把控和显示，定额的局限性表现的非常明显。标底的实时性亟需进行适应性的修改。在实际的工程中，对于缺乏房地产工程标书制作的编制人员来说难以开展行之有效的标底编制工作，极易导致标底与实际工程造价出现差距，为正常的工程建设带来一定程度的不确定性。
三、房地产项目招投标问题的解决方法
（1）在招标过程中使用工程量清单
在进行工程招标的过程中，房地产项目主体单位应对各竞标单位提交的标书中的核算工程量进行详细的统计，依照各施工单位在施工技术、企业管理水平和建筑材料采购来源等多方面的因素综合考虑，进行房地产项目单价和浮动系数的确定，最终形成具有较高准确性的报价文件。
（2）实行最低价中标原则
房地产项目招投标工作的重要功能之一就是在确保满足建筑工程需求的前提下有效控制工程整体造价，在节约成本的同时提升相关单位的盈利能力。然而，在实际的工程中最低工程价也并非唯一标准，在审查过程中应避免最低价低于成本价的施工单位中标，且避免编制漏项或缺项导致相关投标单位的投机错误思路。对于这类问题，房地产项目单位应进一步强化对竞标流程的监管和控制，通过严格的责任落实机制加大对相关单位的处罚力度。
结束语：房地产项目是一项复杂的系统工程，对项目成本开展合理的管理将为建筑工程的顺利推进提供更好的保障，有着十分重要的意义。开展招投标工作将从严格建筑原材料采购等环节入手，切实提升房地产项目的建设质量，确保相关单位的经营效益。本文从招投标工作的实际意义出发，剖析了当前房地产项目招投标工作中暴露出的问题，并有针对性的提出了相关解决方案。
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