王雪莲
沂南县自然资源和规划局，山东 临沂 276300
摘要：土地储备金融创新模式有利于土地储备制度的发展和城市经济的健康发展。本文分析了土地储备融资机制及相关问题，阐述了新形势下土地储备融资机制转换的必要性，建立了土地储备基金，推进土地资产证券化，发行专项债券，探索建立土地储备融资模式的新途径，拓宽土地储备融资渠道。
关键词：土地储备；融资安排；资本结构；资产证券化
引言：党的十八届三中全会提出建立城乡建设用地统一市场，在农村集体建设用地出让方面，按照计划和目标规范参股；确保平等获得城市和国家土地以及平等的土地权利。西北地区土地的财政需求已经修订，我国土地储备融资面临着复杂的社会经济条件。打破银行贷款融资僵局，建立土地储备融资新模式，是推动土地储备融资良性循环、发展土地储备的必要条件。探索新条件下土地储备融资的创新途径，为优化土地储备结构提供理论指导。
1、我国土地储备资本结构及融资特点
1.1土地储备结构
在垄断市场中，盈利能力取决于收益率，也就是说，在建立土地储备制度的最初阶段，地方政府为启动阶段提供了少量资金。政府和市场加快了土地征用，增加银行贷款，并继续寻求国内外资金来源和长期债务，以加速获得垄断性贷款为了扭转土地基金的高资产负债表，使其融资渠道多样化，地方政府实行土地分类，资金来源主要依靠外部财政储备，国家土地储备主要依靠地方政府投资；二是通过共同开发，吸引社会资本投入土地储备，共同融资，土地财产证券化等。资金使用年限-土地使用年限；此外，高资本回报率降低了土地开发成本。
1.2中国土地储备融资模式的特点
土地储备开发所需的大量资金是土地储备建设的重要组成部分，目前有三种融资方式：土地融资；土地被国家垄断，拍卖所得和土地储备资金转入政府；第二，市建设行政管理部门运用行政手段对土地资源进行生产和管理，以维护和提高土地资源的价值。政府提前收集城市发展所需的土地。为此目的分配的时间，以便于在施工期间及时使用，但由于预算拨款的计划性质，通常，这与建立土地储备所需的时间不符，对于储备土地的收购，商业银行贷款是城市土地收购的主要资金来源。银行贷款投资于国有土地资产银行贷款不多，由于土地储备缺乏资金来源，商业银行向土地储备机构贷款，土地使用的收入可以通过提高银行贷款利率来弥补，但由于时间短，城市土地资源积累体系建立以来，土地储备规模小，土地特许权总量小，资金需求小.随着土地储量的数量和规模的增加，土地转让的净增长和土地资源的合理化，对土地的需求将大大增加。银行贷款是当地储备的主要来源，渠道比较简单，不利于土地储备制度的实施和发展.必须采取有效措施使来源多样化土地储备融资。所以导致这三种资助土地储备的方式并没有分开使用，我们的土地储备主要是透过收回清拆土地的成本，土地开发等。这些资金的利息收入，单一土地储备资金来源不利于土地储备资金体系的发展。
2、新形势下我国土地储备融资模式转变的必要性
2.1供给侧结构 性改革与土地储备
融资供给结构转型的关键在于通过实施配套改革，刺激存量结构调整，不断优化投资结构和产业结构。作为供给结构改革的关键环节，金融体制改革正逐步从间接投资转向间接投资。通过吸引直接投资融资，降低企业经营成本和融资成本，提高效率，扩大企业范围，同时规范土地储备行为，另一方面，作为我国供给侧结构改革的重要推动力，政府应实行土地分化政策，通过严格控制产能过剩，积极进行土地清查，优化产业结构。
2.2 政府职能转变与土地储备融资
自2016年以来，土地储备的公共性质进一步加强，除了土地储备的工作外，土地储备署不再负责市区基础建设，市区重建工程，以及上述未解决的问题，应当在规定的期限内解决。
在县级以上地方设立的只能设立一个土地储备管理局.有关当局必须重建公私关系，为消除鼓励地方政府垄断土地使用的诱因.逐步取消土地储备局的利益渠道，取消其开发和管理土地储备的职能，重组地方政府在公共行政中的作用。
2.3 财税、金融体制改革与土地储备
在土地管理改革的背景下，住房市场改革和税制改革“土地基金”已成为当前金融体制变化的缓冲，也是土地要素有序流动的重要基础.土地税在引导地方政府和市场主体中发挥着重要作用，直接影响着土地使用收入的分配政府间一级.公共财政改革的主要目标是恢复各级政府间的财政关系，扩大税收地方政府的权利，为了减轻地方政府的财政负担，走出金融危机。由于依赖“土地融资”，中央政府必须承担增加的公共服务开支。
3、我国土地储备融资模式创新路径探析
鉴于新形势下我国土地制度的特殊性，土地储备融资的困境和金融发展的条件，提出了土地储备融资模式创新的路径，适用于我国国情。
3.1为产权交易吸引资金
投资和发展城市金融是市场经济的纽带，吸引金融资源参与土地交易是振兴和发展金融的重要途径。在城市金融发展的过程中，地方政府也承担着发展城市经济的责任。各国政府必须适当利用现有的抵押贷款机制，鼓励企业和居民利用担保和优惠贷款发展该部门，以便通过可持续的税收为其提供资金。
3.2 建立土地储备基金
城市土地储备双环基金的设立，是建立健全城市土地储备体系的财政保障.土地利用用于发展城市基础设施和其他公共产品，其余用于城市土地储备基金；城市土地储备收入作为土地储备收回；土地所有权凭证用于偿还土地储备收入的本金和利息。
3.3 推进土地资产证券化
通过土地证券化提高资本市场的运行效率是一个融资过程，保证项目融资渠道的畅通，满足项目融资需求，为项目融资提供合理的补偿。土地抵押证券化是指土地抵押证券化、土地抵押证券化、土地抵押证券化、土地抵押证券化、土地抵押证券化。土地抵押证券化是一种增加土地所有者融资渠道、降低融资成本、提高资本市场运行效率的土地抵押证券化。
3.4 发行土地储备专项债券
有序履行土地储备管理的具体承诺，根据土地储备企业的实际需要，关于发行量、发行期限、发行量、项目管理、盈利能力等，建立可持续的融资机制，确保对土地储备项目的合法和规范性融资需求，允许地方政府不承担银行的偿债负担。组织土地供应，特别是土地储备债券，既可避免土地储备项目融资风险，又可为土地储备管理结构改革创造条件，同时，通过加强土地利用自治，提高土地利用效率。
结束语:
近20年来发展起来的土地储备在保障城市建设的各个领域发挥了重要作用，其运行机制也越来越完善，但同时也存在着一些问题。在供给结构改革逐步深化的新环境下，土地储备管理体制改革在减轻国债负担、防范制度性风险方面发挥了积极作用。
参考文献：
[1] 安轩冶. 新形势下我国城市土地储备融资模式探讨[J]. 中国战略新兴产业, 2019(30).
[2] 裴海平. 新形势下我国城市土地储备融资模式探讨[J]. 房地产导刊, 2017, 000(035):233-234.
[3] 崔家颖, 韩瑞青, 王丽艳. 新形势下我国城市土地储备融资模式探讨[J]. 工程经济, 2017(9).
[4] 杨岩枫, 谢俊奇. 论新形势下土地储备融资的风险管控——以北京市为例[J]. 改革与战略, 2017, 033(001):68-71,157.
[5] 张宇. 新形势下城市土地储备融资模式研究——重庆市土地储备为例[D]. 重庆大学.