李德志1? 杨卫超2 ?李静峰3 ??张根汉4? 普东斌5 朱璧伟6
1.大理市建筑工程质量监督站 云南省 大理市 671000
2.2.大理市第一建设工程有限公司 ? 云南省 大理市 671000
3.3.大理市建设工程监理有限责任公司 云南省 大理市 671000
4.4.剑川宏盛古建筑工程有限公司 云南省 大理市 671000
5.5.大理瑞邦建设工程项目管理有限公司 云南省 大理市 671000
6.6.云南工程建设监理有限公司 云南省 大理市 671000
引言：老旧小区定义：城市、县城（城关镇）建成于2000年以前、公共设施落后影响居民生活、居民改造意愿强烈的住宅小区。住建部、发改委、财政部三部委办公厅《关于做好2019年老旧小区改造工作的通知》推进老旧小区改造，是国家的民生工程之一，也是人民群众所关心的一项工作。老旧小区是城镇现代化建设中的一个缩影，好多老旧小区建造时交通、停车、水电气、管网、电梯门禁、物业管理等规划滞后，目前基础设施老化、环境较差的老旧小区数量占比60%以上。
工程概况：建议“停止棚改” 进行旧改，核心原因有两个：其一、棚改逐渐走偏了，民生属性让位于地方利益，这有违中央“房住不炒”的定位；其二、棚改对三四线城市房价上涨的拉动作用显而易见，棚改大规模进行下，投资炒作氛围浓郁也是事实，这同样不利于房价稳定。
旧改会对小区内部环境、管道线路、消防救援等一系列基础配套设施进行翻新改造，提升居民居住条件和生活品质，切实增强群众获得感、幸福感、安全感。这是造福人民群众的民生工程，作为惠及民生，拉动基建的重要抓手，各地政府普遍较为重视，受到群众欢迎和配合支持。
困难和问题：
1.据悉，全国需要改造的老旧小区约16万个，建筑面积约40亿平方米，涉及住户上亿人，加快推进老旧小区改造，任重而道远，目前，好多老旧小区旧改工作任尚未启动，2020年全面完成旧改工作已不现实。
.jpg)
.jpg)
.jpg)
2.在老龄化进程加速的背景下，对老旧小区进行适老化改造，正逐渐成为当前城市更新、拉动消费的重要方向。旧改不仅仅是对小区外观改造做做样子，形象工程。遗憾的是目前好多旧改规划根本没有这些理念，老年人关心的小区绿化、电梯门禁、炼体健身等适老化项目基本没有实施。
3.部份旧改施工计划不科学，不注意维护群众生活的实际需要。许多旧改小区均有大量的群众生活在其中，一些涉及停水、停电的工程施工往往因为施工方只顾工程实施，忽视了群众的生活需要，因不科学停水停电影响群众生活而导致群众怨声载道。
4.政府组织实施旧改的过程中，工程质量控制、工期进度控制、工程标准的制定、项日的合理确定、国家拨款前的审核与项目完成验收情况的吻合性等没完全在法律法规允许范围内进行，项目实施前合理听取群众的意见工作不足，项目实施过程中对群众反馈诉求也缺少相应的渠道来加以协调解决。
5.部份旧改工程中有施工方随意施工，不经许可，不征求小区业主同意，随意砍伐小区树木、破坏小区绿化现象时有发生，特别是那些年代久远的古树遭遇砍伐令人惋惜。
6.部分旧改施工中，施工方采用的设备、材料的质量令小区居民存疑，对旧改的工程质量问题无人监管。所用材料的环保防污染性，质量验收，住户利益保护，群众满意度以及其他应予以注意的问题和意见考虑不周。
7.按《居委会组织法》，居委会是居民自治组织，本来就是居民进行自我管理，自我教育，自我服务，不具备工程技术实施能力，更不具备对项目确定，招、投标监管，施工进度监督，项目验收，质量控制，法律咨询等专业能力。而部份地区旧改项目中，居委会成为法人代表，成为发包方、监管方不太合理。
8. （一）排查消防设施。一是排查老旧小区是否配备消防灭火器以及数量是否达标，灭火器的容量是否符合要求（容量），已配置的灭火器是否能正常使用（指针在绿色范围内），确保正常运行；二是排查消防栓配置情况，消防栓是否有水，消防水管、枪头安装情况，室外消火栓、水泵接合器是否被遮挡、埋压、圈占。
（二）排查消防通道。针对老旧小区消防车通道开展排查整治，实现辖区老旧小区消防车通道畅通且有明显标识。配合城管、交警、消防等部门做好联合执法工作，加大对占用消防车通道违法行为的处罚力度。对于停车压力大，重新施划停车位确有困难的老旧小区，要积极协调老旧小区周边社会单位和公共停车资源。
.jpg)
（三）排查小区乱象。一是排查小区是否存在私拉电线为电瓶车充电现象；是否在公共空间堆放易燃易爆物品;是否存在生产、销售、居住三合一场所。二是加大对电动自行车乱停放、乱充电的整治力度。三是要提醒居民严禁在公共通道堆放杂物，督促物业合情合理清理疏散楼梯、疏散走道堆放的杂物，确保疏散通道畅通。
（四）加强日常管理。各社区（村）要注重发挥社区楼道长、平安巡防志愿者的作用，每栋住宅明确1名楼长（低层多栋小区可连排设置），强化消防安全管理。定期组织开展老旧小区消防设施、消防通道等方面的防火检查，及时消除火灾隐患；要求业主单位或物业公司按规定配置消防设施和器材，设置消防安全标识，定期组织检查维修；组织实施小区居民消防宣传教育培训，定期组织演练。
9. 老旧小区的弱势在于建筑密度大，公共绿地少、生活环境质量差、停车场以及停车泊位少等。旧城改造就是对城区道路、路网、水电、通讯，局部或整体地、有步骤地改造和更新老城市的全部物质生活环境，并根本改善其消防、出行、生产、劳动、生活、服务和休息等条件。
2021年起，2000年以前建设的老旧小区：不再费时费力全部“一拆了之”，而是通过三个方面进行系统的改造式“脱胎换骨”，比如对水电燃气网络等基础设施管道进行全面更换，比如给有需求的步梯房加装电梯，再比如以服务社区居民为出发点为社区配建助老、抚育、引进物业等服务等。
旧改和棚改拆迁的两大核心区别：其一、旧改是以人为本，是不间断的过程，更是对城市规划的有益补充，体现了城市开放、兼容的品格。棚改一拆了之，甚至很多地区出现“强拆”的情况；其二、旧改资金绝大多数是中央补贴，少数是居民自愿出资，不具备棚改拆迁巨额财富的获得，更不可能短期拉动房价大幅攀升。再确切地说，棚改其实是减少供给，增加需求，而旧改是增加供给，减少需求，所以从供求关系来看，旧改有利于房价的整体稳定。
基于此我们判断，“旧改”接替“棚改”将产生三大重大影响：首先、“博拆迁”此路不通，旧改时代明显对专业囤积老破小的投资炒房客不利；其次、拆迁停止，旧改粉墨登场，势必会对那些过度依赖棚改的城市产生巨大冲击，尤其是人口流失严重、无产业支撑、经济发展较为缓慢的城市，房价极有可能重重摔下；再者、大量期待拆迁暴富的老旧小区居民的幻想将破灭，尤其是苦等多年准备拿着老房子拆迁补偿金再次购买新房的业主，短时期换房需求可能无法满足。
老旧小区“拆迁”变“旧改”，一些炒房客和老旧小区居民可能会遭遇重大冲击，但不得不说，有三类人也将跟着“旧改”明显受益：
第一类就是参与旧改的企业和从业人员。国家智库研究数据显示，未来5年旧改直接、间接撬动的投资金额不低于5万亿，这意味着旧改同样暗藏着巨大的“造富”机会。从上文旧改涉及的内容来看，未来旧改至少将带动数十个行业的发展，包括但不限于管道、防水、电梯、水泥、保温、钢材、粉饰、家电、家具、建材等。同时提升类服务，同样也会对餐饮、养老、教育等服务类消费有明显的促进作用；
第二类就是1.2亿居住在房龄超过20年的老旧小区居民。根据消息，未来5年全国17万个符合条件的老旧小区，都将完成三类内容的改造工作。这意味着5年内，20年的老宅都可能迎来“脱胎换骨”，不仅会对其居住环境大有裨益，也对市场价值有明显的提升作用。尤其是那些加装电梯的老旧小区，最高两层业主受益也最明显。
习近平总书记说的“要把群众合理合法的利益诉求解决好，让群众由衷感到权益受到了公平对待，利益得到有效维护”。旧改是社会治理的大事，旧改成功的唯一标准是群众的获得感、幸福感。在旧改实施过程中，做到公开，公正，依法实施各个项目，才能真正做到民生工程给群众带来了福祉，让人民群众有满满的获得感、幸福感，切身体会到党委政府的关怀，形成和谐社会风气，齐心协力奔小康。
结语：为切实做好旧改工作有如下措施与建议。
1.认真贯彻党中央国务院下发的巜关于加强和完善城乡社区治理的意见》（中发2017年13号文件），把旧改这一伟大的民生工程，切实落实到增进民生福祉，让人民群众的获得感、幸福感建立在看得见摸得着的实惠上，切实加快推进旧改工作。我们要以“衙斋卧听潇潇竹、疑是民间疾苦声”的为民履职情怀，紧紧围绕广大人民群众普遍关心关注的热难点民生问题参与工程质监。
2.组织以党委政府领导的强有力的专业班子负责项目确立前的调查摸底，为项目合理确定提出意见，供班子决策确定。只有专业的人来做专业的事，才能在资金拨付上做到准确，保证工期和质量。
3.在旧改实施前，社区工作人员要发挥与群众接触近的优势充分调查与集中小区业主意见，设计规划应尽可能征求小区业主意见，客观公正集中意见，敢于担责把设计落到实处。针对老龄化严重的老旧小区客观特殊情况，尽可能考虑到小区绿化、电梯门禁、炼体健身等适老化项目的规划实施，争取一次改造、稳居多年，避免过几年又搞新一轮改造。
4.加强施工监理，强化质量监管，从原材料、具体施工到竣工验收一条龙严加过程监管，杜绝豆腐渣工程，让国家的投入真正变成群众的实惠。
5.畅通群众诉求反馈机制，指定专门机构负责旧改工作，让群众投诉有门，保证投诉有反馈，及时落实。
.jpg)