董洁
江门市展高置业有限公司 广东省江门市 529000
摘要：现阶段的房地产开发项目的管理工作中，成本控制是比较关键的工作内容，为能从整体上提升成本控制的质量，相关人员需要融入创新的观念，加强成本控制，以实现成本控制目标。文章从理论层面就房地产开发项目全过程、成本控制的重要性以及问题加以分析，然后探究房地产开发项目全过程中成本控制的措施，以供参考。
关键词：房地产开发；开发项目；全过程成本控制
引言
随着房地产调控政策的不断出台，房地产市场逐渐回归理性，因此，有必要引入全过程成本管理理念对房地产工程项目的成本进行控管理优化，促进房地产市场的可持续发展。成本管理作为现代企业管理的产物，对成本节约、提升企业经济效益具有重要意义，由于房地产企业具有投资额高、周期长且风险性较大的特点，因此，更是需要借助成本管理来严格控制建设项目各个阶段的资金使用量，从而达到约束和控制的作用，在规避潜在经营风险的基础上，为房地产企业在市场经济中的良性发展助力。
1房地产开发项目全过程成本控制的重要性
房地产开发成本占总开发成本的80%以上，也是成本管理工作中比较关键的工作内容，实施全过程成本控制工作，能有助于将成本控制在合理范围。在实施成本管理的工作过程中，相关人员要积极优化项目方案以及项目设计环节，做好项目成本前置管理工作，以有助于成本控制工作的良好开展。房地产业作为资金密集的行业，涉及高额的土地出让金投入以及融资成本等，在管理工作中做好成本的控制能够有效提高房地产开发项目的质量水平，为项目的良好推进打下坚实基础。
2房地产开发项目全过程成本控制存在的问题
2.1对于房地产投资决策没有足够的认识
如今，很多建筑企业的工程造价意识不足，相关管理人员对企业自身的管理制度了解不足，各个环节中都存在很多的问题，直接影响建筑工程造价的管理水平。部分建筑企业领导人只注重设计等方面，忽视了对造价的管理和控制，导致建筑工程的造价缺乏整体控制。投资决策的环节与整个房地产的开发过程紧密相连，会对经济效益造成一定的影响。但是大部分企业并未落实投资决策上的工作，造成后续出现很多问题，影响整个工程的顺利进行。停工与变更不仅延长了施工的时间，也提升了工程的成本。
2.2成本控制观念比较陈旧
房地产开发企业在成本控制过程中，由于没有形成先进的成本控制观念，在实际成本控制工作中，存在成本控制效率低下以及质量低下的问题。新的时代发展背景下，房地产开发项目成本控制只有融入全过程的成本控制理念，才能真正提升成本控制的整体质量水平，为实现既定的成本控制目标打下坚实基础。企业在发展中由于没有形成全过程的成本控制观念意识，在具体成本控制工作中没有真正创新成本控制的方式，影响了成本控制的效果。
2.3规划设计影响因素
在房地产项目的规划设计阶段，虽然设计成本占总成本的5%左右，但对项目总投资的影响超过70%。其中最直接的表现是设计质量不足，会导致项目实施过程中频繁出现工程变更问题，由此带来的成本损失难以预估。规划设计阶段的成本管理影响因素较多，从设计周期来看，许多项目为缩短建设周期，对设计时间做出严格限制，在此影响下，设计人员可能会出现失误。设计单位人员专业水平不足、没有在设计过程中采用科学、严谨的态度，也会导致项目设计质量偏低。另外，由于设计单位不直接承担项目投资风险，不需要为项目实施的安全性负责，因此也会忽视成本因素，导致设计方案的成本水平偏高。
3房地产开发项目全过程成本控制措施
3.1投资阶段的成本控制
投资阶段的成本控制涉及拿地投资策划、资料收集等人力财力的投入，对后期各个阶段成本控制工作能否顺利展开产生影响。众所周知，开发商的利润来源于销售回款，而销售回款则取决于开发区域周围片区居民GDP的高低、居民消费倾向、人均可支配收入以及是否有医疗、学校等配套设施等一系列因素。若调研不充分，势必会影响以后的销售。通过前期充足的调研，可以充分估算此价格拍得的土地是否可以给企业带来利润。应科学地编制可行性研究报告，再加上财务人员从财务的角度对可行性研究报告作进一步分析，最终经过讨论，得出结果，给管理者提供相应的数据，由管理者综合预期的收益和预期的投入决定是否投资该项目，避免企业盲目投资带来资源的浪费。
3.2设计阶段的成本控制
据资料统计，项目设计阶段的设计内容对于项目投资的影响比重约占75%。因此，投资者要转变观念，多注重质量价格和性价比方面的问题，加强设计阶段的成本控制管理，具体管理内容如下：(1)明确领导责任制，加强设计人员和成本控制人员的职责分工，注重各方面的协调与合作。(2)落实限额设计理念，增强设计人员的成本控制意识和观念，严格把控和审查施工图设计，做好前期阶段的成本控制与管理。
3.3施工时期的成本控制
出于外界因素的影响，很多工程实际施工的状况会与计划有所不同，这就需要对施工中的主要内容做合理变更，增加成本与造价。其主要包含变更与签证领域的成本增多、材料设施价格上升造成的成本增多、施工索赔与工期加长造成的成本增多。因此，在具体施工期间应依据实际的工程量，并结合合同价格来分析造价的情况，考虑到其中难以预料的因素，进而确定工程最终结算的价款。同时，也需要强化对价格信息的管理与监督，收集各项资源与数据，对施工组织的设计进行优化，挑选出更为合理的施工方案。相关人员务必把控好施工的成本，把好质量关卡，以防由于质量问题而出现返工的情况，减少经济损失。假如项目出现变更，就需要落实好场地签证工作。对于材料的保管与验收、回收做相应的管理监督，并且对领料做相应的限额，以防出现浪费。此外，也需要依据具体的施工情况将场地签证落实到位，参照施工定额计算出其所需的劳动力和材料设施，避免具体使用量超出限定的范畴。
3.4结算阶段的成本控制
结算阶段是房地产过程的最后一个阶段，而这个阶段后就是对房地产工程进行资金的计算过程。主要进行的工作有，要仔细认真的对资料进行审查，检查其是否能够有比较齐全资料，以及是否具有比较属实的房产工程，对于现实中用到的一些资料的单价以及相应的费用更要进行详细的审查。并有效的结合合同以及设计图纸的内容有效地进行检查，对工程的整体质量进行有效的判断，不能对一些细节性的工程遗漏掉。
结语
综上所述，在房地产行业竞争日趋激烈的今天，全过程的成本管理和控制工作的开展，对提升房地产企业的利润可起到关键性的作用。在成本管理的过程中，对任何一个阶段的成本偏差都要及时进行纠正，将项目各阶段的花费控制在合理的范围内，实现支出的控制。在成本管理的过程中，实现各阶段的良性循环，提高各阶段管理人员的专业水平，合理有效地降低成本，为公司的稳定发展奠定基础，提升开发商的核心竞争力。
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