杭州市城建开发集团有限公司 浙江省 310000
摘要：通过对净资产收益率（ROE）的分析，得到提升周转率来实现房地产企业提高净收益能力的结论，而快速开发和运营管理能力的提升，又是提升周转率的关键。本文重点探讨了如何提升企业运营管理能力、如何管控项目运营管理的关键点，并呼吁房地产公司加强工程品质管控，为客户交付优质的产品。
关键词：运营、净资产收益率、房地产、快速开发
正文：
近年来，中国房地产开发市场规模逐步上升，行业竞争越来越激烈，平均利润率水平逐年下降。以碧桂园为首的一些典型企业，开始了“快周转、快开发”的战略，通过快速开发来提升周转率，从而提高净资产收益率的管理思路被越来越多的房地产企业所认可和效仿。快速开发的同时，势必要导致快速开工、快速建设，而个别企业因为不合理的快速建设导致了一些工程事故也引起了社会的广泛关注和深思。本文主要探讨如何提升运营管理能力、提高开发速度，让项目的既定目标能够如期实现，同时兼顾项目品质的营造。
1 净资产收益率
净资产收益率——Rate of Return on Common Stockholders’ Equity，以下简称ROE。该指标反映股东权益的收益水平，用以衡量公司运用自有资本的效率。指标值越高，说明投资带来的收益越高。该指标体现了自有资本获得净收益的能力。
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将以上公式进行演变，引入销售收入和总资产两个指标，变化如下：
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其中
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为净利润率，反映了盈利能力，
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为周转率，反映了运营能力，
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为权益系数，反映了融资能力。为了提高企业的ROE，要努力提高盈利能力、周转率和融资能力，本文主要探讨房地产公司如何提升周转率。
2 周转率与快速开发
上文提到提高周转率有助于提升企业的净资产收益率，而快速开发便是提升周转率的法宝，快速开发表现为：快速开工、快速开盘、销售快速去化、产销匹配。以前房地产项目的开发，从土地获取到规划方案完成、施工许可证办理、开工、开盘均按部就班，每一个环节周期拖的都很长，对房地产企业来讲，资金占用时间较长。而快速开发理念的提出，要求项目开发各个阶段的节奏加速，项目的各个职能围绕着“快速”的理念，围绕制定的目标，全力冲刺，以最快的速度完成资金回笼的目标，达到再次周转的目的。
2.1 快速开发与运营管理
快速开发需要统筹协调各项资源，围绕目标去开展各项工作，当一个或者多个项目同时快速开发，需要有专门的团队对各个项目的运营情况进行把控，对存在的问题进行纠偏和协调，来确保目标达成，因此，房地产企业的运营管理职能被提到更高更重要的位置。
运营管理就是通过统筹资源，在过程中通过一系列的管理行为：决策、计划、组织、实施、控制，来确保目标的实现。房产公司的运营管理中心为了统筹管理，大多包含了计划管理、会议管理、绩效管理、信息管理、货值管理等工作职能。
①计划管理。通过制定标准化考核节点计划，来对项目进展情况进行管理和评估，包含但不限于开工、开盘、现金流归正、销售去化率、资金回笼率、主体结构结顶、竣工备案、交付等节点，每个节点按照重要程度赋予权重。过程中对每个项目节点的执行情况进行动态纠偏、严格考核。②会议管理。通过规范会议管理制度，增加会议的决策效率，杜绝开会效率低、会议时间长、会议参与人员杂乱、议而不决等问题。③绩效管理。要强化绩效考核，以绩效考核为抓手来增强每个员工对目标、对制度的敬畏之心。④信息管理。随着项目数量增多、指标增多，数据量成指数级增加，信息的全面性和时效性通过人工已经无法满足，因此要加强信息管理，为管理者的经营决策提供支撑。⑤货值管理。在房地产集团公司层面，要对所有项目的销售情况、可售存货、未来供货等情况了如指掌。对于每个房地产项目层面，都要根据项目自身情况、所在城市区域的市场销售情况进行铺排销售节奏，而工程施工的进度节奏，也要根据营销的销售进行动态调整。
2.2运营提效的关键点
为了提升开发速度、提高运营效率，房地产的运营管理除了上文提到的计划管理、会议管理等内容，还要不断推进其他业务条线去完善自身的管理制度，尤其是标准化工作，和有利于业务协同的各项工作标准。①推进研发条线的产品标准化工作，要控制好新项目设计过程中复制和创新的比例，要大幅缩短设计的周期；②督促招采条线推进战略采购等，要不断优化招采的形式，节约时间和控制成本；③督促工程条线要确保标准工期得到实施，要引入第三方飞行检查等方式来加强工程的量化检查考核。同时，要加强工程人员的各类培训指导等。
对于房地产集团层面，要围绕如何帮助项目更顺利的推进，来不断完善、优化各项制度，达到增强运营效率的目的。
3 房地产项目快速开发及运营管控建议
集团的各项制度具有普遍性，而每个项目又有它的独特性，因此对于单项目的快速开发和运营管控，既要依托于上文提到的集团制定的各项制度及要求，又要做好延伸和细部控制，主要有以下几点建议
3.1制定详细可行的计划
项目伊始，要根据当地的政策环境和经验，协同项目团队各职能，制定详细的开发计划，尤其是首次开盘前的所有关键的节点，落实责任人和完成时间。制定计划时，注意各专业的协同，能并行的一定要并行，节约所有可能节约的时间。
3.2实行周会制度
结合上文详细的工作计划，要分解到每周和每天，项目要以周会的形式对完成情况进行总结、分析，对下周工作进行布置，对存在的问题进行迅速响应和决策。
3.3研发、招采重点管控
项目首次开盘的计划能否按时完成，基本决定了项目整体的运营情况，因此要重点管控此阶段的计划，而就目前的经验来看，设计的周期、设计确定样品的速度、招采的定标速度基本决定了项目前期是否顺利开展。研发部门由于很多时候为了达到设计效果，很多标准、做法和材料需要纠结很久，工期就经常容易被耽误，因此要在设计环节做好充分的沟通和督促。招采也是同理，只有施工单位尽早确定，才能推进工程的建设。
3.4工程品质的管控。
快速开发往往带来了工程品质的下降，因此，在工程管控中，要加强品质和安全管理。①确保合理工期。工程管理者应严格确保合理工期，对于前置工作的进展要做好跟踪催促工作。②样板先行。所有重要工序、工种施工前，要做样板，以样板为标准和依据去实施。③重点环节重点管控。对于渗漏、开裂等常见的质量通病，要做好交底和过程管理。④标准层会验。对于精装修交付住宅存在安装点位预埋偏位等问题，在主体结构到达标准层后，将所有安装点位和管线的走向在标准层中标识、弹线进行示意，进行实体的碰撞展示，同时组织研发、工程会审，将存在的问题立即调整纠正，通过此管控方式，一方面提高了工程的质量，也减少了返工带来的无效成本。
3.5 经营的理念
项目主要管理人员要有经营的理念，围绕着销售、资金回笼开展工作。
项目的快速开发离不开各业务条线的协同，同时，项目主要负责人作为领头羊，要秉持运营思维，围绕着项目目标有条不紊的开展各项工作。
结束语：
快速开发是目前房地产企业提升周转率的关键，除了通过不断完善各项标准化、制度流程来提高运营效率外，房地产从业人员和项目管理者在日常工作中始终要以推进项目为出发点去做决策。此外，项目的运营管理要秉承客户至上的原则，为工程施工留足合理的施工周期，做好工程施工关键点把控，为客户交付一个美好的家。