1，2华蓝设计（集团）有限公司；3彰泰集团
摘要：整个建筑业正处于向建筑工业化转型之中，进一步推动建筑工业化发展将是未来国内建筑业的发展趋势。本文基于“集中供地”，“三条红线”政策背景下，房地产行业如何应对土拍政策转型提质增效为切入点，探讨产业化过程中住宅建筑设计优化的方法与策略。
关键词：装配式建筑；集中供地；价值创造；成本协同；体型系数
整个建筑业正处于向建筑工业化转型之中，进一步推动建筑工业化发展是未来国内建筑业的发展趋势。伴随着“集中供地”等土拍政策的变化，改变上游土地供应机制的同时，也改变了房企从开发投拓，到建设、销售、物业和运管各个层面的协同及设计创新。在首轮集中供地中拿地的企业，正迎来正面硬刚的推盘竞争。尤其对于多个房价居高不下的热点城市，在国家“集中供地“，”三条红线“的前提下，房地产企业各环节管控的提升，比如抢占先机、营销突破、产品发力、成本管控等，新的设计管控思路和理念，对建筑设计市场提出了新的要求。
一、土地新政对房企业务投拓的倒逼
2020年8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，研究进一步落实房地产长效机制。会议规划了房地产的三条红线：
1、剔除预收款后的资产负债率大于 70%；
2、净负债率大于 100%；
3、现金短债比小于 1 倍。
2021年2月22日左右，住建部“土地市场动态监测与监管系统”发文要求，全国各地开始陆续落实集中供地政策，即2021年发布住宅用地公告不能超过3次，在指定月份“集中”发布公告和“集中”组织宅地的出让，营商环境发生了改变。
1.1营商环境的改变
“集中供地”、“三条红线”，本质是基于“房子是用来住的，不是用来炒的”国家策略定位之下，贯彻“稳地价、稳房价、稳预期”的决策部署。基于此土拍，房地产开发企业面临着拿地更难、做项目更难的双向压力。
1.1.1 拿地更难
据相关统计数据，自地产集中供地之后，90%以上的拿地项目摊破利润的同时，居高不下的地货比1让前些年来的高周转、高杠杆开发模式成为了历史。
1）项目定位越来越重要
一个优秀的房地产开发项目设定，是基于土地、客户、市场需求以及公司未来的战略出发，准确的预测市场风向，结合适合该区域的产品，具备产品竞争力的同时，兼具相当的成本控制能力而成。项目集中供地下，大量的土地资源集中面世，如何根据自身实力评估拿地的策略闲得尤为重要，头部企业可以通过完善的标准化管控及过往经验、数据积累，“财大气粗”疯狂的掠夺优质的土地资源，而中小企业不得不面临有限资金拿到适宜开发土地资源并价格合适的，基于预先分析研判而又需稳中求准的资金博弈冒险。
表1 碧桂园某项目前后期成本管控表（局部）
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资料来源：彰泰内部培训资料（对标碧桂园）
说明：
[a]拆迁补偿：投资部意见土地为净地交付，后增加耕地占用税等费用454万元。
[b]人防：目标成本按缴纳人防异地建设费单方24元m2，实际要求项目必须建设人防工程，且不小于地下室面积的1/4，剩余按非人防地下室面积49元/m2收费，人防费用调整为1713万。
[c]铝合金门窗：目标成本按铝合金门窗综合单价考虑350元/m2，建筑面积折算单方77元/m2，实际需做断桥隔热铝合金门窗680元/m2，增加外遮阳工程220元/m2，两项建筑面积折算单方（150+29）元/m2。
2）地产成本管控越来越重要
成本策划能力是考验整个公司的标准化及运营效率的重要依据。如表 1，以成本策划和成本耦合为重要特征的地产成本管控越来越重要。从拿地阶段开始地产成本策划便要进行成本的对标，以发掘项目成本的不均衡投入点及产品力发力点。没有曾经项目标准化构件及设计-施工全过程采招、项目组织运营大数据的支撑（如表 2），成本策划根本无从谈起。
表2 项目地块配置标准对标表
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资料来源：彰泰内部培训资料（对标碧桂园）
如同原本在不同土地上进行操盘结构调整优化的空间变小，同一家房企将面对需要在同一时间在多个不同城市进行土地集中竞拍的复杂局面，对错拿地项目进行后续拿地调剂挽回的空间变小。地前对土地差异化价值的挖掘更刚性，尤其对精准拿地测算、集团化现金流运营和融资能力，对拿地后的产品品质和投资回报等等，对房企运营管理能力提出更高要求。真拿到地后，也是对房企运营管理能力的更进一步考验。
具备了精准测算、精细化成本管理能力，尤其是高品质、高周转，在集团层面进行现金流调配能力和融资能力的房地产开发企业，在新政策双向压力下更有机会胜出，而产业化装配完成的住宅设计，比起过往浅层定制试工程现场图纸指导施工的现浇模式更具有品控及精细成本预控的优势。装配式建筑构配件工厂批量生产现场只是完成组装，贴近实际开发商平均生产坪效及实际成本，拿地的成本测算更趋准确。
1.1.2 做项目更难
在集中供地、“限房价、竞自持、竞配建”的政策下，集中开工、集中开盘正在给房企造成新一轮压力。土拍成功后，相比“拿地即挣钱”的过往，“高周转、赚快钱“的日子也正在一去不复返，光干完、卖完，还不算完，开始考验房企的物业运营能力。
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图1 传统项目流程及装配式建筑增优环节示意
资料来源：碧桂园内训资料
如图1，与传统项目的设计流程相比，装配式建筑在传统项目的流程基础上，增加了技术策划、技术评审、构件图设计等环节，的设计流程更复杂、更精细、更综合，企业内运营体系均需适应性调整；
1.1.3 设计与成本协同
在地产下半场价值创造时代，成本和技术核心能力逐渐表现为成本协同量化的设计指标，这种成本控制并倒逼设计的方式，对成本价值的不均衡投入起到了很好的控制作用。
地产上半场大家比拼的也许是开发商对市场热点的敏感及地产周期的“踩点”正确，但“房住不炒”、“集中供地”、“三条红线” 的政策高压下，地产所谓的开发周期，转化为对客户痛点的关注解决及开发商基于产品品质导向的持续投入（详1.2.2-1述），时时刻刻都可能的低潮点的压力，房企产品品质的稳定和口碑变得尤为重要。
地产上半场可以比拼资金杠杆，但目下“三条红线”锁住开发商的融资渠道，地产下半场高周转不在，现金流是否稳定成了开发商最重要的“血量”。地产上半场，盈利还可以倚靠“人口红利”和“城镇化速度”带来的土地溢价，那么未来人口红利将不在，城镇化速度将放慢，业主对居住品质的要求将提高，“糊弄事”的开发商将慢慢退出地产舞台。
地产上半场，开发商比拼的是人才单兵作战能力，可预见未来开发商比拼的将是团队协作能力、运营能力，有短板的开发商是不可能在“高强烈、低容错”时代活下去的。
1.2房企三大管控能力
从各地房企自持物业的开发和运营管理的运营情况来看，目前物业自持比例在10%~40%之间居多。其中，以万达、宝龙、红星美凯龙为代表的商业综合体开发企业，积累有足够多的运营管理及经验教训，在这两大政策的影响之下具备相对强的优势。事实证明，在集中供地压力下，同时具备开发周期、产品品质、物业运营三大管控能力的房地产开发企业终将加速胜出。而不具备相应能力的中小房企，装配式建筑的提前性、工厂精确生产及技术稳定持久最终可以保证建筑的质量品质的持久。
1.2.1 开发周期管控能力——缩短工期的基因
天下武功，唯快不破。对于房企最该控制的就是财务成本了，项目晚一天开盘，就意味着要多交一天利息。所以很多房企都把项目节点定得很紧。基于标准化产品设计和管理，如图 2，善于利用穿插提效体系，结合新技术、新材料、新工艺，管理领先、技术先进，理性高周转的房企，因其开发周期更短，组织大穿插施工而实现高周转，在拍地时具有更强的竞价空间。
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图 2 穿插提效体系解读
资料来源：碧桂园内训资料
穿插施工提效体系的核心首先是“五个全面”——全面产品定型、全面精装修、全面工业化、全面穿插施工、全面市政、管网园林先行——缩短工期，可以实现提前预售，提前回流资金；实现提前竣工备案，可以提前解冻资金，实现资金高周转；实现提前交付，可以提前确认上市公司口径的销售收入。尤其是在环保建设标准日益提高、扬尘治理时间管制越来越多的当下，缩短开发周期变得更为迫切。
1.2.1.1 碧桂园SSGF技术
碧桂园SSGF新建造技术以快著称，快的内力源于碧桂园的建筑模块化，预制内墙板即是基于预先精细设计，实现内墙板工厂化预制，现场直接安装，兼具节约资源，安装简便，品质优良等多重优势。
SSGF新建造技术是碧桂园集团推行的全新建造工艺，“SSGF”囊括了自愈合防水、爬架、铝模、全现浇外墙、高精度墙面、预制墙板、楼层节水系统、全穿插施工、高压水枪拉毛、PVC墙纸、整体卫浴、PC预制墙板等12项核心工艺，能缩短工期6-8个月，
表3 碧桂园SSGF与其他工期对比
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资料来源：根据碧桂园内部工期资料绘制
1.2.1.2 万科两提一减5+2+X体系
以2006年开工建设的上海万科新里程住宅项目8#楼为例，地上13层、预制率20%的住宅，缩短工期70天。
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图3 万科两提一减周期
资料来源：2017全国装配高峰论坛（广州）万科报告《2016上海万科工业化探索之路》
“两提一减5+2+X”PC建造方式，预制装配整体式混凝土框架结构体系中预制构件有预制柱、预制叠合梁、预制叠合板、预制复合外挂板、预制内墙板、预制楼梯板和预制女儿墙等，整体预制率超过85%。基础采用锤击高强预应力混凝土管桩（PHC）基础，地基基础设计等级为乙级。同时采用灌浆套筒、灌浆料、四边不出筋叠合板、轻骨料微孔混凝土复合墙板等中建自主创新的装配式建筑关键技术。（参图 4~图 6）
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图4 单孔套筒及灌浆技术
资料来源：2017全国装配高峰论坛（广州）万科报告《2016上海万科工业化探索之路》
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图5 四边不出筋叠合板技术
资料来源：2017全国装配高峰论坛（广州）万科报告《2016上海万科工业化探索之路》
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图6 新型无机复合预制混凝土保温外墙
资料来源：2017全国装配高峰论坛（广州）万科报告《2016上海万科工业化探索之路》
以2014年开工建设的上海万科翡翠滨江住宅项目为例，地上23层、预制率15%单体住宅，未穿插施工缩短工期89天，组织穿插施工缩短工期159天，超越一般性万科两提一减周期（如图3）要求。
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a上海万科翡翠滨江住宅项目鸟瞰 b 无附墙爬架体系
图7 上海万科翡翠滨江住宅项目
资料来源：搜狐号@装配式建筑王老师2021年05月26日
据项目公开资料显示，上海万科翡翠滨江住宅项目在没有装配式政策要求的情况下，主动采用装配式建造，并且是全国第一个使用PC石材反打预制技术的住宅项目。结构安全等级二级，抗震设防分类为丙类，抗震设防烈度6度，场地类别为Ⅱ类，设计地震分组为第一组，框架抗震等级四级。柱子采用600mm×600mm的预制柱，端头局部采 用600mm×700mm的预制柱以增加结构整体的抗扭刚度，上下层柱间钢筋采用了具有自主知识产权的“单孔套筒灌浆连接”；框架梁采用400mm×600mm、400mm×700mm的叠合梁（叠合层厚150mm），梁柱节点采用梁主筋插入式；楼板采用四边不出筋的叠合板（叠合层厚 80mm）；外墙板采用250mm无机保温微孔混凝土复合板，与上层梁叠合层进行湿式连接，结构整体抗震性能良好。另外还使用了无附墙爬架体系（详图 7b）、铝窗预埋前置（详图 8）等技术。
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a b
图8 铝窗预埋前置
资料来源：上海天华建筑设计院有限公司李伟兴博士，转载于搜狐号@装配式建筑王老师2021年05月26日
装配式建筑，天生就具备缩短工期、提质增效的基因。预制构件的一体化设计，以及干法施工从技术上缩短了间歇时间，可以集成结构、装修、保温、门窗等多专业工序，减少中间工序，运用得当可以大幅度地缩短工期；部品部件在工程现场之外的地方预先生产好，只要施工现场具备条件了，整体运输、吊装、连接，可以大大缩短现场工期。——因而天生就具备“以空间换时间”的能力。
实现高周转是抵抗任何风险最有效的手段；通过缩短工期实现开发项目的高周转，提高投资转化率，通过缩短工期可以降低财务成本和管理成本，提高投资项目的IRR2，进而提高房企ROE3水平，是装配式建筑通过工期优势可以获得的最大的成本减量。利用装配式建筑的优势，可以更早更快地组织内外装修工程的穿插，外墙不抹灰，比缩短抹灰工序的时间，在缩短工期上更彻底。如果采用装配化装修，工期优势更为明显，总体工期缩短的成效更显著。
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图9 北京郭公庄公租房项目干法地面管线与结构分离技术
资料来源：上海天华建筑设计院有限公司李伟兴博士，转载于搜狐号@装配式建筑王老师2021年05月26日
如错误!未找到引用源。，是我国第一栋“没有围墙的小区”——北京郭公庄一期公租房项目，其中住宅部分13万m2（9栋，地上6-21层），共3002套公租房，为装配式混凝土建筑（预制率约35%-40%），采用全屋装配化装修系统解决方案。装修标准约1000元/m2，单体建筑的装修工期3个月，比传统装修方式缩短约60天。每栋楼按缩短工期2个月计算，可以节省的财务成本和管理成本约100万元，整个项目可以节省约1000万元。
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图10 北京某装配式装修项目工期对比
资料来源：张岩著主编．装配式混凝土建筑甲方管理问题分析与对策[M]．北京：机械工业出版社 2020-05-01
1.2.2 产品品质管控能力
集中拿地的所有应对策略中，最有效果是好产品——好产品本身自带销售力，不怕被客户“货比三家”。事实上，这几年大多数房企不仅说也在切实开展提升产品力行动，但真正能做好产品的房企很少。
过往分批次拿地，很多房企可以先去调研附近竞品及相应开发商房企，学习竞品优点，规避缺点。集中供地后，大家在同一起跑线上以营销节点为目标，并发性项目推进，彼此并不知道对方产品情况。对于那些自身产品力不足的房企，产品的逻辑和方式发生方向性失误，很可能会在竞争中惨败。
比如做更加细分的产品，或者针对某一类特殊客群做产品。这里面得房率、产品舒适度及营销价格的确定，是一个必须在设计前期甚至装配建筑技术设计时必须提前考虑的问题。事实上，前者主要是考虑了客群细化过程风险，比如小县城针对某一特俗人群客户量不够，不足以支撑项目去化。而基于产品舒适及成长性考虑，内墙可移动的可变户型就是设计可持续进行在户型功能组合中的有益尝试。
1.2.3 物业运营管理能力
新的土拍政策之下，不同于之前的“一锤子买卖”，基本上每一个房开项目都会有一定比例的自持性物业。
已有成熟的运营管理团队，已基于全寿命期管理理念进行开发项目的投资、建造、运营，在开发建造期就统筹考虑了物业运维的成本管理——这样的房企面对政策更游刃有余，并考虑了未来运营多年物业的管理及建筑维护成本。
以上海森茂国际大厦（现名为恒生银行大厦，竣工于1998年）为例，项目位于上海市浦东新区陆家嘴金融贸易区，是上海市第一个石材反打项目。项目总建筑面积113，000平方米，地下4层，地上46层；建筑最高高度203.2m，标准层层高3.9m。地上结构为内筒外框劲性钢筋混凝土结构（SRC结构），外墙采用PC挂板（石材反打），共约1950块，每块重量一般的约5t，最重达7.5t。PC挂板以钢筋混凝土为衬板，磨光花岗岩为饰面板，在工厂制作成复合板，包括铝合金窗、玻璃装修等，再运到现场通过边接节点，挂到钢结构挑梁连接件上。
按规范石材幕墙的设计使用年限只有25年，如果采用传统的石材干挂那么现在这个项目已经23年，即将需要进行安全验证、甚至维护、重新改造。项目采用了石材反打预制混凝土技术后，石材与钢筋混凝土挂板同寿命设计，在建筑物的整个使用期间，只需要对立面拼缝的打胶进行定期维护。一次性的建造成本增加，但50-70年的物业维护成本大幅降低，全寿命期成本降低。
二、装配式建筑“以空间换时间”的成效分析
装配式住宅都是由不同的构件组装而成，装配式住宅与以往住宅平面不同，拆分设计是在设计方案阶段进行的重要一环，在设计初期如乐高“集装箱”的基本单元模块，住宅建筑的整体单元式拆分和设计单元预制构件都包含其中。设定模块“基本间”的概念，即住宅建筑拆分之后的单元式空间，通过这些标准单元模块的拼接、组合、堆叠的方式，组合成住宅建筑。如图11a所示集成厨房及图11a管线分离区都是一种形式的模块“基本间”（基本件）。
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a 集成厨房装配（基本间）示意 b 管线分离区（基本间）示意
图11 某13F住宅 预置装配示意图
资料来源：彰泰内审资料《彰泰·滨江学府项目装配式方案设计（修订版）》
2.1 工业化技术集成应用
如图11错误!未找到引用源。楼栋，电梯厅前室等公共区域存在细腰、楼板大开洞等抗震不利情况，技术上竖向承重构件全部现浇。
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a标准层预置水平构件平面 b 干式工法楼面
图12 某13F住宅结构水平构件预置装配示意图
资料来源：彰泰内审资料《彰泰·滨江学府项目装配式方案设计（修订版）》
水平承重构件除电梯厅前室等公共区域及卫生间降班区域考虑防水要求采用现浇楼板外，其余部位采用预置叠合楼板。叠合楼板预制层60mm，现浇层为80mm。经过和业主及施工方讨论确定工业化装配技术应用如表 4，水平构件不采用叠合梁，采用双向受力叠合板，预制楼梯按照图集《15G236-1》选用，预制楼梯一段设置固定铰，另一端设置滑动铰。
表4 某住宅工业化应用技术配置表
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资料来源：彰泰内审资料《彰泰·滨江学府项目装配式方案设计（修订版）》
2.1.1 建筑装配及装饰装修设计
建筑内外装饰装修设计，除图13、图14外挂板外，全屋门窗，水电预埋定位等按装修图设置，避免后期开槽。
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图13 某13F住宅预置外墙挂板立面示意图
资料来源：彰泰内审资料《彰泰·滨江学府项目装配式方案设计（修订版）》
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图14 某13F住宅预置外墙挂板立面示意图
资料来源：彰泰内审资料《彰泰·滨江学府项目装配式方案设计（修订版）》
2.1.2 结构构配件装配
1）承重构件装配率Z1
表5 某住宅水平承重构件预置装配率统计表
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资料来源：彰泰内审资料《彰泰·滨江学府项目装配式方案设计（修订版）》
表6 某住宅干式工法预置装配率统计表
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资料来源：彰泰内审资料《彰泰·滨江学府项目装配式方案设计（修订版）》
2）非承重构件装配率Z2
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a 非承重预制外围护构件 b 预制内隔墙构件
图15 某13F住宅内外墙预置装配示意图
资料来源：彰泰内审资料《彰泰·滨江学府项目装配式方案设计（修订版）》
表7 某住宅非承重外围护预置装配率统计表
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资料来源：彰泰内审资料《彰泰·滨江学府项目装配式方案设计（修订版）》
表8 某住宅非承重内隔墙预置装配率统计表
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资料来源：彰泰内审资料《彰泰·滨江学府项目装配式方案设计（修订版）》
3）装修与设备管线装配率
表9 某住宅楼集成厨房预置装配率统计表
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资料来源：彰泰内审资料《彰泰·滨江学府项目装配式方案设计（修订版）》
表10 某住宅楼管线与结构分离预置装配率统计表
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资料来源：彰泰内审资料《彰泰·滨江学府项目装配式方案设计（修订版）》
2.1.3 部品模块化
住宅工业化技术集成的部品部件均是在室内、在工作环境更好、工业化程度更高的情况下生产完成。相对来说，采用一体化集成工艺集成抹灰在墙面基板上（墙板一体化反打工艺），比较严格控制抹灰层质量甚至各种技术工艺防止抹灰层脱落，在提高质量上更彻底，质量优势更为显著，传统建筑中为解决施工误差的“找平层”“龙骨架”等可以完全消灭，内外墙体可以不抹灰而直接做装饰层，石材干挂可以不做钢龙骨层而直接干挂或反打。
1）采用装配式铝合金模板等组合模板体系比例超过70%，且实现墙面免抹灰工艺，预制装配率增加2%；
2）采用工厂制作钢筋网等制品，现场组装，实现钢筋配送的工艺，比例超过70%时预制装配率增加0.5%；
3）施工现场采用预制装配式围墙或道路板，实现现场临时设施构件装配化，预制装配率增加 0.5%；
4）采用BIM信息化技术，设计中应用的预制装配率增加0.5%；施工中应用的预制装配率增加0.5%；
5）二、三星级绿色建筑预制装配率分别增加0.5%和1%；
6）采用墙体与窗框一体化比例超过70%，预制装配率增加0.5%。
根据某住宅所在城市《装配式建筑单体预制装配率计算细则（试行）预制装配率求值：
Z=0.5*Z1+0.2*Z2+0.3*Z3+G
表11 某住宅楼预制装配率计算表
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资料来源：自绘
由上表 11，以及3.1.1 ~3.1.2 图解各表，
Z1——承重构件装配率，某13F住宅Z1=16.63%；
Z2——非承重构件装配率Z2，某13F住宅Z2=92.37%；
Z3——装修与设备管线装配率Z3，某13F住宅Z3=36.21%；
G——工业化技术应用加分项，G=2%（铝膜）+0.5%（临时设备）+0.5%（设计BIM）+0.5%（施工BIM）+0.5%（绿色建筑）=4%；
最终求得某住宅单体预置装配率Z=41.65%。
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图16 某住宅区总平面布置图
资料来源：彰泰内审资料《彰泰·滨江学府项目装配式方案设计（修订版）》
详图16，整个小区共计14栋楼，整个项目装配率=（单体计容面积/总计容面积）*100%*装配率=18.9%，与住建部原定2020年装配率30%甚至60%的达标要求相去甚远。由图16总图，及3.1.1~3.1.2 各装配分析图可以看出，户型平面与传统工地现浇施工住宅平面并没有什么本质不同。虽然采用了包括厨房预置、门窗预置、楼梯预置、外墙板预置等诸多技术手段，但是外墙还是大面积的采用了加砌混凝土砌筑，在旧有户型平面中将部分可统一的构件抽离计算装配率完成工业化技术集成，应用预置装配率增加值的探讨对旧宅批量改造及南方高端定制类豪宅有一定的指导意义。
2.2产业化与体形系数成效
体形系数，是与室外接触的建筑外表面积/体积之比，一般情况下在外围护结构的保温水平一定时，体形系数越大能耗越高。作为极其重要的设计参数，体型系数同时也是项目重要的成本控制指标。如表 12，为章节3.1中某13F住宅楼工业化技术应用预置装配率增加值。
2.2.1 应用装配率增加值
表12 某住宅楼工业化技术应用预置装配率增加值
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资料来源：彰泰内审资料《彰泰·滨江学府项目装配式方案设计（修订版）》
体形系数作为房地产开发商成本控制的重要指标，和户型标准化、立面标准化、产品标准化等相关联，建筑体形系数越小，其平面布局越规则，越利于装配式建筑的拆分和设计，能够提高部品部件的重复率，做到多组合少规格的要求，与其他成本参数有着极其密切的相关性。可以说控制住体形系数就是控制住了成本，但以传统工艺完成住宅设计的房地产商转型过程，沿用旧有户型平面的凹凸完成建筑功能模块通风采光，控不住体系性数这一关键决策，而标准化做的好的房企，会对通风采光模块形成“标准间”并固化其标准部位组合，尽量控制平面体形凹凸，游刃有余的做到控体形，从而控制住成本。
2.2.2 体形系数与建筑能耗
体形系数概念定义源于建筑节能设计，在直观感受上，体形系数小的建筑平面凸凹、平面转折小。而住宅节能中，建筑平面减少进退变化，建筑形体趋于简洁，其表现在体形系数越小，其单平米建筑上的能耗损失越小，节能越好。其中，长方形平面最佳。
表13 板式高层住宅建筑能耗水平
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资料来源：万科内部资料
表14 板式多层住宅建筑能耗水平
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资料来源：万科内部资料
在达到同等节能效果的情况下，体形系数越高，相应的带来更高的节能成本；在相同的外围护结构设计条件下，体形系数越大，能耗越高，节能率降低，节能成本增量增大。2010年后，继保利、中海、万科、绿城住宅建筑立面办公化，尽量减少平面的凹凸转角，
2.2.3 体形系数与结构布墙率
布墙率是指住宅塔楼底部加强层以上第一个标准层剪力墙投影面积之和与本层结构面积的比值4。布墙率限额控制指标表中（如表 15），体形系数与结构布墙率通常表现了一定的正向关系，即体形系数越大，忽略设计水平高低等人为因素，假定同一人设计，其结构布墙率越高。
表15 布墙率限额控制指标表
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资料来源：中海地产内训资料《中海地产结构设计限额控制指标》
结构布墙率越高，结构剪力墙越多，当然含钢量越大，单纯控制含钢量在这点上不如优化体形管用。外表面积及含钢量均大的情况下，建安成本越高，无法通过机械性以合同约定含钢量及成本解决。如户型平面，应考虑优化体形。
2.2.4 体形系数与外立面率
外立面率指扣除窗们洞外立面装饰面积与地上计容面积比率。同时，近年来广大开发商开始运用铝模+全现浇外墙的施工工艺，这种工艺技术对体形系数也是有要求的，表现在外墙尽量少变化，多规整，这也说明了铝模+全现浇外墙的施工工艺的实现必须保证体形系数越小越好（建筑越规则越好）；
2.3 装配式建筑标准化生产的成效分析
2.3.1装配预置化优势
在高周转模式下，很多项目没有时间深入去做调研，没有时间打磨设计方案，没有时间去论证产品，因为集中出让的土地得到的并不一定是计划的那块地，最终可能会出现“削足适履”或靠设计院复制拷贝。加之大区景观设计目前同质化严重，在总图及大景观格局上创造产品竞争性相对困难。这一点上最好是提高单栋楼的产品竞争力，组织建筑部品部件的预先生产、室内生产，以发挥装配式建筑“以空间换时间”的优势，以及多工序集成设计、一体生产和施工，可以进一步缩短开发周期、提高资金使用效率；工厂化生产和机械化生产，为建筑工程质量提高了质量精度和质量可控度，可以消除传统建筑中的找平层、龙骨层等质量纠偏层，从根本上解决空鼓、开裂等质量通病，装饰层、保温层等与结构层的一体化设计，则可以直接根治外立面的质量通病，提升建筑产品的质量、品质和耐久性；同时，基于全寿命期管理理念的集成设计和管线分离等先进技术的应用，虽然会增加一些建造成本，但预期能在50-100年的使用期间节省更多的运营维护成本。
2.3.2 装配产品的品控“助力”
所谓的品质力，很多时候就是当经营效益和产品品质出现矛盾时候的选择。
装配式住宅都是由不同的构件组装而成，住宅建筑的整体单元式拆分和设计单元预制构件都包含其中。良好的拆分能力是快速设计及成本预控顺利进行的重要一环，模块化装配式住宅“基本间”，住宅建筑拆分之后的单元式空间，以“集装箱”建筑大小的基本单元模块，经过拼接、组合、堆叠的方式，组合成住宅建筑。
1）装配产品的品质导向
过往很多房企谈的产品品质导向实际背书在经营导向中，当经营效益和产品品质出现矛盾时，当项目成本超了，第一反应就是降本减配——所谓的品质力，很多时候就是到底怎么选择的问题。
产品发布及营销公开场合都在讲产品情怀，实际上离开设计院技术管控及报审程序，做产品几乎围绕经营导向——比如，把“客户最重要”挂在嘴边的房企，号称2000元标准的精装修，可能做下来只有800块，不谈品质导向，如何项目客户会不投诉。产品做得好的房企，员工对品质有敬畏之心，当经营与品质发生冲突时，效益往往让位于建筑品质，宁愿项目亏损一些也要维护客户利益。
随着物业组成中开发商自持物业比率的提高，产品品质管控不再止步于销售环节，全过程管理及产品品质放眼长达50-100年整个物业的运营期看问题。房企分析自家在市场中所占份额时，最常见的两个分析指标：心理份额5和净推荐指标。在相同限价、相同地段之下，产品品质更好、更持久的房企将更受消费者追棒。有些项目签约量可能是第一名，但如果它的心理份额很低，净推荐值也低，这样的项目没有普遍意义上的可持续性，可能以低价或者概念噱头承诺等取胜，后面的项目会越来越难。如果业主入住后渗漏、裂缝，甚至一些乱七八糟的质量问题，光靠低价换来的成交量的增长最后会形成“赔本赚吆喝”卖好不盈利的非健康发展态势。而造成与竞品之间收入的核心实际差距。
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图17 传统施工技术与装配建筑现场样面度对比
资料来源：合生创展内训资料
如图17，上海绿地某住宅项目结合装配式指标要求，设计大开间住宅，结构剪力墙沿套型外侧布置，套内没有承重墙，只有一根次梁，全现浇楼盖，实现开放式的套内空间，实现“百变户型”；厨房的管井外置设计，空间规整，没有凸角；采用全预制混凝土外墙，既满足了上海外墙预制比例≥50%的规定，同时避免了外墙不同材料之间的变形裂缝、渗漏问题，还通过在外墙预制构件上设计凹缝满足外立面分缝和造型的需要。同时还采用了单立管旋流静音排水、同层排水系统等技术。这样的产品，解决了客户敏感的工程质量痛点，提升了产品的性价比。
如图18是绿地南翔威廉公馆项目，也是绿地百年宅产品全国首个百年住宅示范项目。以客户需求为导向，通过调研，对购房客户比较关注的收纳系统、住宅体检、检修方便、安全耐久等方面加入成本投入，将高品质理念发挥到极致，以300~500元/平的成本投入支撑800-1000元的产品溢价。挖掘出土地的差异化价值。
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图18 绿地南翔威廉公馆项目
资料来源：合生创展内训资料
2）基于客户需求的产品定位
过往房企做产品定位是先拿地，在根据土地经济指标去做定位，再去市场找对应的客户。当市场上没有足够客户来支撑项目去化，再高端产品也会容易滞销，总的来看，产品价值排序中，客户需求一般分为五大类，第一类是痛点，第二类是刚需，第三类是痒点，第四类是无感，第五类是伪需求。痛点大于刚需大于痒点大于无感大于伪需求。
为了实现高周转，以及降低项目风险，以万科龙湖为首的房企在拿地之前就开始先研究地块所在区域客群，结合地块指标筛选目标客户，再基于目标客群需求来做产品定位。很多项目做定位只顾着对标竞品，尤其开发经验相对弱的房地产企业，没有调研客户或者只是简单咨询中介机构及营销公司，决策过程高度依赖竞品置业顾问的经验判断。以现有市场火爆户型投入设计初期概念户型及总图设计，总想着各项指标超越对手，希望所有指标能超越市场上的同类型产品。即便指标确实优秀一些，但本质上还是同质化竞争，最终去化也比较缓慢。
未来集中供地后，大部分项目可能都在同一时间上市，这种对标竞品的产品策略可能也行不通了，这也倒逼房企一定要去做差异化竞争。
3）解决客户痛点的产品创新
根据第三方数据显示，房地产行业经年对比因为质量问题的投诉在逐年攀升，经过十几年的发展，地产行业质量通病不但没有降低，反而在提升，比如渗漏问题、空鼓开裂问题，甚至结构安全问题也越来越突出。
开发商经常性新品发布会及各种宣传中的产品创新和情怀——搞多花里胡哨的创新，创新投入流于花里胡哨的销售噱头，最基本的质量问题不但没有降低，反而在提升，比如渗漏问题、空鼓开裂问题，甚至结构安全问题也越来越突出了。
客户关注点其实一直不复杂，甚至多年没变过——最重要的肯定是房子的质量问题，如墙面是不是平整，有没有漏水、裂缝，材料有没有以次充好，基本的功能与承诺甚至具体使用中有没有问题。对比起来，部分户型基于赠面积造成缺失阳台、飘窗甚至空调机位得到的不可使用的面积，基层防水及衔接面材料转换的断缝、裂缝。总包验收后，很多房企在拆改原验收基面连最基本的品质都无法保证，这也导致因多赠的一些面积反而交房越来越难。
装配式建筑的工厂定制生产，模具标准化基板生产完成后经过产品质检验收全套流程到达现场完成装配。现场组装完成后，项目四方（设计、施工、监理、业主）及政府质监单位再次对每一重要节点环节完成分步验收，及最后的综合验收，工业化与产业化相结合的装配式建筑，让像生产汽车一样生产房子成为可能。
这其中，可以如交房后组建的业委会一般，在房子全过程周期中由业主组成质量监督小组，一些施工全过程透明化不是故作姿态的变成大型show场搅乱工艺秩序，可以通过了解民义又懂建筑的客户组成的质量监督小组，通过一些设施手段，如合理摄像头及进出场材料监察、考核全方位实时监督项目的工程进度和施工过程，协助或直接完成房子生产质量的监督和考核，提前把可能出现的问题扼杀在交付之前。
随着购房客户维权意识和品质意识的提高，踏踏实实把基础品质搞好，基于为解决客户问题而去创新，——比如为了应对限价，引入新材料新工艺，成本不高效果却一点都不差。高品质不等于高价格，高价格也不等于高品质。纯粹为了提高价格找理由制造销售噱头，以高价去反证明房子的高质量，客户与开发商之间的品质矛盾会越来越矛盾。成本适配原则在装配式建设生产过程中优化设计可以坚持以下五个原则：
第一，国家标准不优化，国家标准是最低的标准，必须要达到的；
第二，合同承诺不能优化，开发商和客户的合约不能优化；
第三，安全的底线不能优化。第四，客户敏感点不能优化，客户敏感点在合同中可能没有约定，但是会影响整个客户的满意度，是不能优化的；
第五，展示的样板不能优化，销售的时候样板已经展示了，你交付给我的一定是所见即所得的，比如在所见即所得样板房当中把床小一号摆在现场，业主一看空间够大，结果拿到房子的时候布置家具根本放不下去，关键是要守得住这种底线。
第三方机构数据显示，房屋质量满意的，客户满意度高、忠诚度也高，服务质量不满意的，客户满意度低，忠诚度也低。
4）清晰客户买点的研发与设计投入
很多地产项目目标客群不清晰，在设计中往往给出一个模棱两可的答案，比如做豪宅，又比如一味要求在项目景观、立面和智能化方面下功夫。最典型的是智能化，对于以平果手机为核心的豪宅甚至固化到智能汽车上的联动装置，一般的卖“煤”老板根本无力控制。简单的问个天气的“小度”载体人化机器，并不是客户买单“科技”豪宅的核心。
正因为很多项目做产品之前根本没有搞清楚客户是谁，客户在哪里，客户有哪些需求。不断给产品做加法，投入了很多成本去提升品质，但最终项目还是卖不动。
一些市场热卖项目反映出的价值点确实属于被验证过的刚需，比如户型、功能、总价、物业。但市场产品集中上市期，买方市场持币而沽的状态，等待别人房子卖完了再来买自家房子，很容易进入低价竞争以价取胜的深坑。便宜还有再便宜，尤其对于现在的改善客户，户型产品做到比竞品好，赠送多，肯定就能打动客户其实还远远不够。或者产品打造只有抓住客户痛点去发力才有效果。客户痛点包括产品兑现度6、产品形态和资源等。
三、总结
房地产的成本控制大体经历了三个过程，依次是成本核算时代、成本管控时代、价值创造时代。成本核算时代的成本管控具有了事后控制的特点——设计院出图，开发商单位算账，最后给施工单位结算。成本管控时代，以目标成本、动态成本为主要特征，成本管控具有了事中控制的特点；而价值创造时代的成本控制，是房地产事前控制的重要手段。讲究成本的不均衡投入策略，重点在前端的营销定位及客户敏感点上——营销、设计、成本的协同管理成为这个时期的重要特征。
在“集中供地、三条红线”两大政策之下，每一块地都有其内在价值的珍贵——对产品品质和投资回报都有更高的要求。成功的项目，除了需要高周转开发的能力，还需要考量一定程度上具备自持物业的经营管理能力。装配式建筑，不仅就是应对高标准、恶劣环境的新型建造方式。同时随其事前管控、工厂复制、现场组装调整的特性，成为“新政”一立下以“空间换时间”弹性经营最有力的技术选型方案。
装配式建筑，天生就具有高周转、高品质、全寿命期管理的基因。发挥装配式的优势，就能化解“集中供地、三条红线”的管理压力。标准化设计和集成设计、预先生产、干法施工是装配式建筑的刚性要求——在房地产开发过程中融入装配式建筑产品开发意识，树立信心，全面实施产品定型和标准化，用好各类管理工具实施穿插作业，从而最终实现房地产行业的工业化——各项新材料、新工艺、新技术在工业化制造的环境下获得最佳应用，实现地产品质和效率的大幅提升。
参考文献：
[1]张岩著主编．装配式混凝土建筑甲方管理问题分析与对策[M]．北京：机械工业出版社 2020-05-01
注释：
①开发商买地的土地款跟将来建设后能卖掉的总货款之间的比例。计算方式：土地款/卖房总货款
②内部收益率 Internal Rate of Return（IRR）
③净资产收益率（Return on Equity，简称ROE）
④中海地产内训资料《中海地产结构设计限额控制指标》
⑤2016年公布的管理科学技术名词，反映顾客心中一个特定品牌与通用产品品类联系程度的一个指标。（百度百科，心理份额注释。通俗的说，指的是当地老百姓不管买不买得起房，但提起买房，能不能第一时间想到这家公司。比如杭州房地产市场的绿城和滨江；重庆房地产市场的龙湖。
⑥产品兑现度是推广时吹得天花乱坠能落地多少；
通讯作者：庞波，华蓝设计（集团）有限公司首席总建筑师，国家一级注册建筑师，教授级高级工程师，中国建筑学会常务理事，第九届中国建筑学会青年建筑奖获得者，广西首届勘察设计大师；